פסק-דין בתיק א 50694/97

1.       מדובר בתביעה לפינוי וסילוק יד ולתשלום דמי שימוש ראויים, שהגיש מינהל מקרקעי ישראל, המשמש כמנהל נכסי דלא ניידי שבבעלות רשות הפיתוח, בגין נכס מקרקעין השייך לתובע והמצוי ברח' הלענה 8 ביפו והידוע כחלקה 161 בגוש (שומה) 7032 (להלן - "הנכס") שהינו מבנה מגורים בן 2 קומות הכולל מספר יחידות דיור.

2. העובדות הבאות אינן שנויות במחלוקת בין הצדדים:

(א) המנוח יוסף אבו עקלין ז"ל (להלן - "המנוח") היה דייר מוגן בדירה שהיתה בקומה א' בנכס, מכח חוזה שכירות מיום 5.9.62 (יחידה מס' 1).

(ב) לאחר פטירת המנוח, המשיכה אלמנתו, אבו עקלין סיהם, היא הנתבעת 1 (להלן - "הנתבעת") להחזיק בדירה כדיירת מוגנת.

3.       לטענת התובע, ביום 1.1.87 פלשו הנתבעים, שהינם אלמנתו ובנו של המנוח, לשטחים בנכס הסמוכים לדירה נשוא חוזה השכירות (יחידה מס' 2), ואשר היוו באותה עת חלק מיחידת דיור שנאטמה, וסיפחו אותה לדירה המושכרת. הנתבעים תפסו חזקה בשטחי הפלישה בנכס הכוללים 2 חדרים ומסדרון. בנוסף, בנו הנתבעים שלא כדין תוספת בניה החורגת כליל מקו החלקה עליה מצוי הנכס, וספחו גם תוספת זו לדירה המושכרת.

4.       הנתבעים אינם חולקים על השטחים שבחזקתם. המחלוקת הבסיסית בין הצדדים מתייחסת לשטחו וגודלו של הנכס שהושכר מלכתחילה למנוח, ואשר הנתבעת הפכה בו לדיירת מוגנת לאחר פטירתו. לטענת הנתבעים בכתב הגנתם, שטח הדירה שהושכרה למנוח היה גדול יותר מזה שנרשם בהסכם השכירות.

באשר לטענות הנוספות, הנתבעים מתגוננים בטענה של התיישנות ו/או שיהוי ו/או הסכמה שבשתיקה, תוך שהם כופרים בפלישה ובביצוע בניה שלא כדין. עוד טוענים הנתבעים כי כל מטרתה של התביעה היא להוות אמצעי לחץ על הנתבעים, שנכנסו למו"מ עם הרשויות לשם רכישת הנכס.

5. דיון

על פי חוזה השכירות שצורף כנספח ב' לתצהירו של דורון סבח, שניתן בשם התובע, הנכס שהושכר למנוח היה דירה בת 2 חדרים, חדר מטבח וחדר נוחיות. שטח הדירה לא צויין בחוזה השכירות.

במסגרת ראיותיו הגיש התובע שתי חוות דעת: חוות דעת השמאי רמי עופר, אליה צורף תשריט המתאר את המצב שהיה בשנת 1997 בקומת הקרקע (להלן - "התשריט") (עמ' 3 שורה 21), וחוות דעת המודד נתן דותן משנת 1999, הכוללת תשריטים של הנכס כולו (קומת קרקע וקומה א'). הנתבעים לא חלקו על התשריטים, ולא הגישו חוות דעת נגדית או תשריט נגדי.

על פי התשריט שצורף לחוות דעתו של רמי עופר, השטחים המסומנים בירוק מהווים את שטחה של יחידה מס' 1 (דירה 1) נשוא הסכם השכירות המוגנת שנחתם עם המנוח.  הדירה כוללת חדר גדול, חדר קטן יותר, מטבח ואמבטיה, וחלק ממסדרון, בשטח כולל של 46.3 מ"ר. חוות הדעת תואמת את האמור בהסכם השכירות, כי המושכר כולל שני חדרים, מטבח וחדר שירותים.

בתשריט סומנו שטחים נוספים שצורפו ליחידה מס' 1, והם נצבעו בכחול. מדובר בשני חדרים ובהמשכו של המסדרון שחלקו מהווה חלק מן הדירה שהושכרה, בשטח כולל של 29 מ"ר. ליד השטחים מתוך יחידה 2 שסופחו לדירה, היה חדר נוסף בצד דרום-מערב, שהיה אטום. בנוסף, קיימים בתשריט שטחים המהווים תוספות בניה ואשר נצבעו אדום וכוללים הול כניסה, חדר, מטבח ושירותים במבנה שהוקמו בתחום חלקה 8 על הדרך ברח' הלענה וחורגים מתחום החלקה עליה ממוקם הנכס, ותוספת נוספת של פינת אוכל בתחום חלקה 9. סך כל תוספת הבניה הינה בשטח של 87.35 מ"ר, ובסה"כ על פי עדות זו מוחזק על ידי הנתבעים בקומת הקרקע, שטח של 116.35 מ"ר, שלא נכלל בהסכם השכירות המקורי.

6. מאז הוכן התשריט חל שינוי במצב התפוסה בנכס, כפי שהעיד המודד מר נתן דותן, אשר ביקר בנכס לצורכי המשפט גם בחודש 4/01 וגם ביום 28.2.02. לפי עדותו, במועד האחרון שבו ביקר בנכס, החדר שסומן על התשריט כחדר אטום כבר לא היה אטום, וסופח אף הוא על ידי הנתבעים לשטחי המגורים המוחזקים על ידם (עמ' 2 שורה 8).

7. נסיונם של הנתבעים לטעון, כי השטחים המוחזקים על ידם, כולם או רובם, נכללו כבר בהסכם השכירות המקורי שנערך עם המנוח יוסף אבו עקלין ז"ל, לא יצלח.

מן העדויות של הנתבעת 1 ובנה הנתבע 2 (עמ' 11 שורות 9-10) עולה, כי בנכס מתגוררים האם-האלמנה, המתגוררת בשני חדרים מטבח ושירותים במבנה המקורי, בנה הנתבע 2, אשתו וילדיו המתגוררים בתוספת, ובנותיה של הנתבעת 1 (אחיותיו של הנתבע 2) מתגוררות בקומה א'.

      לטענת הנתבע 2 (להלן - "הנתבע") אביו שכר את קומת הקרקע, "אבא שלי שכר איפה שאמא שלי גרה ואיפה שאני גר" (עמ' 9 שורה 20). גרסה זו איננה יכולה להתקבל. ראשית - הנתבע 2, הינו לפי עדותו יליד 1970 (עמ' 9 שורה 2), כך שטרם נולד במועד שבו נערך ונחתם הסכם השכירות, ולא יכול להעיד עליו מידיעה אישית. שנית - עדותו שלו עומדת בסתירה לעדות אמו, אשר הודתה בחקירתה הנגדית כי למעשה פלשה לחדרים נוספים במבנה בקומת הקרקע: "הילדים שלי היו קטנים, בני 7,8,10 כשנכנסנו לחדרים האחרים" (עמ' 12 שורה 14), לרבות לחדר האטום "אנחנו פתחנו את מה שהיה סגור, זה שייך לבית שלי, זה לא חדר זה יותר קטן מחדר" (עמ' 13 שורה 11).

      באשר לשטחים המהווים תוספת בניה על הדרך, טוענים הנתבעים כי תוספת זו כבר היתה קיימת בשנת 1962, ולמעשה התוספת קיימת מאז קום המדינה (עמ' 10 שורה 6), ובתוספת התגוררו הורי המנוח (עמ' 13 שורה 2). עדות זו מגומגמת למדי. תחילה טענה הנתבעת 1 כי "בתוספת לא גר אף אחד" (עמ' 12 שורה 26) ורק אחר כך "נזכרה" כי בתוספת גרו חמה וחמותה, אף כי דקות ספורות קודם לכן העידה כי לפני מגוריהם בנכס ברח' בלענה 8 ביפו גרה עם משפחת בעלה ברחוב 60 (עמ' 11 שורה 23).

      גירסתם של הנתבעים כי בתוספת התגוררו הורי המנוח, איננה מקובלת עלי. כאמור, הנתבע 2 טרם נולד באותה עת ואילו עדותה של הנתבעת 1 לעניין זה אינה מהימנה. יחד עם זאת, אין בכך כדי להצביע כי התוספת הוספה או נבנתה על ידי הנתבעים או מי מהם, והתובע לא הצליח להרים את נטל השכנוע להוכיח כי הנתבעים או מי מהם הם אלו אשר בנו את התוספת.

8. באשר לטענת הפלישה, הוכח כי הנתבעים פלשו לשטחים נוספים במבנה, בקומת הקרקע, שלא נכללו בחוזה השכירות המקורי, שטחים שהם חלק מן הנכס המקורי וחלקם תוספת בניה שנוספה לנכס המקורי, שלא הוכח מתי ועל ידי מי נבנתה, וכי השטח הכולל של השטחים הפלושים עומד על 116.35 מ"ר נטו.