פסק-דין בתיק א 49863/03

1.      התובעת, מגדל הקיסר, הינה חברה פרטית העוסקת בניהול (להלן: "חברת הניהול") בניין משרדים בשם מגדל הקיסר, בעיר לוד (להלן: "בניין המשרדים"). הנתבע, מר מוניר סוהיל, הינו בעל חנות לאופטיקה הממוקמת בלובי של בניין המשרדים (להלן: "הנתבע"), אותה רכש ביום 30.6.99 מחברת קיסריה מקרקעין ונופש בע"מ.

2.      התובעת תבעה את הנתבע בגין תשלום דמי ניהול, אשר, לטענתה, הנתבע חייב לה מאז קיבל את החזקה בחנות, דהיינו מאז 1.8.99 ועד מועד הגשת התביעה. הנתבע, לעומת זאת, טוען, כי מעולם לא חתם עם התובעת על הסכם ניהול וכי לכל היותר, הוא מוכן לשלם דמי ניהול ראויים, על פי מידת השירות, שהוא מקבל מהתובעת.  

3.      שמעתי את עדי התובעת, מר רחמים מיכאל, שהוא האחראי על הניהול היומיומי של חברת הניהול ואת מר יחזקאל אלעני, שהוא יו"ר מועצת המנהלים של חברת הניהול.

4.      אומר מיד: לא נתתי אמון בעדותו של מר אלעני. מר אלעני התחמק כמעט מכל שאלה, שלא היתה נוחה לו, למשל, עד סוף החקירה לא ענה באופן ברור לשאלה בגין כמה מטרים רבועים הוא גובה את ההוצאות, דהיינו כמה מטרים מהווים שטחים ציבוריים וכמה שטחים פרטיים (ר' תשובותיו בעמ' 16 שורה 25, עמ' 17 שורה 4 ועמ' 18 שורה 13: "אתה מדבר שטויות שאתה שואל אותי על המטרים".) לנושא זה עוד נשוב להלן, גם לעניין הוכחת התביעה. אולם לא סביר, שיו"ר מועצת מנהלים ומי שמציג עצמו כמנהל בחברה וקשור גם לחברה שמכרה את בניין המשרדים, לא ידע את מספר המטרים בשטחים הפרטיים ואלה שבציבוריים.

5.      בהמשך התברר כי מר אלעני, ביצע תיקון להסכם, בכתב ידו, ללא הצגתו לצד השני. מדובר בתיקון של הסדר פשרה, שהושג בין הצדדים במסגרת בוררות ואשר מר אלעני הוסיף לו תיקון בכתב יד וחתם לצידו, בלא שטרח להחתים את הצד השני. כאשר נשאל על כך אמר: "מה כתוב בתיקון... זה לא בא לשנות שום דבר." (עמ' 15 שורה 12). וכאשר הבין שזו אינה תשובה ראויה אמר, שהדבר נעשה בנוכחות עורך הדין של הנתבע, כאשר ברור מתצורת המסמך, כי הוא נשלח בפקס ועו"ד לא היה נוכח במקום (עמ' 15 שורה 14-17).

6.      לא זו אף זו, שהוא הצהיר בתצהיר עדותו הראשית, כי הסכם הפשרה הופר ע"י הנתבע, אך אינו מזכיר בעדותו, שהנתבע מסר לו 12 צ'קים כתשלום במסגרת הסכם הפשרה, אך מר אלעני, הוא שהחזיר אותם לידי הנתבע. 

7.      משלא יכולתי לתת אמון בעדותו של מר אלעני, אשר הוא שהחתים את הנתבע על הסכם המכר, איני יכולה לקבל את גירסת התביעה, כי הנתבע חתם גם על הסכם הניהול. לעניין זה אני נותנת אימון בעדותו של הנתבע, כי לא חתם על הסכם הניהול במעמד חתימת הסכם המכר.

8.      אתחיל בכך, שהנטל על התביעה להוכיח את חתימתו של הנתבע על הסכם המכר, ולכן רבה הפליאה, שמר אלעני, ועורך דינו אשר היו נוכחים בזמן החתימה, לא הצהיר בעדותו הראשית, כי ראה את הנתבע חותם על הסכם הניהול בזמן החתימה על הסכם המכר. חוסר זה אומר דרשני ומאושש את עדות הנתבע כי לא חתם.

9.      לכך יש להוסיף, שהתובעת לא הביאה את עורך דינה, בזמן חתימת ההסכם, שיעיד כי הנתבע חתם על הסכם הניהול.

10.  לא זו אף זו, שהסכם הניהול חסר שמות ובעותק המצולם, שהגישה התובעת, הצילום חתוך, כך, שאי אפשר לראות האם קיימות שתי חתימות בכל עמוד, יחד עם זאת, הגרפולוג מטעם התובעת, אישר בעדותו כי אין חתימה בכל עמוד, כמקובל (ר' עדות מר סיון זמיר, בעמ' 11 שורות 6-4).

11.  בנוסף, להעדר החתימה על הסכם הניהול קיים הסבר משכנע. במעמד חתימת הסכם המכר (ביוני 1999) ידעו שני הצדדים, כי החנות המועמדת למכירה צריכה לשמש את הנתבע כחנות אופטיקה וכי עומדת כנגדם תביעה של אחד, מר בארנס, שלטענתו היה לו הסדר בלעדיות לעניין אופטיקה באותו מגדל משרדים. נושא זה צויין במפורש בסעיף 19 להסכם המכר. ולכן בניגוד למכר רגיל בבניין משרדים, היה הגיון בכך, שהנתבע לא חתם על הסכם הניהול, כיוון שהצדדים לא ידעו באותו זמן כיצד תסתיים פרשת התביעה. לכך יש להוסיף, כי הואיל ומר אלעני לא הסס להוסיף תיקון בכתב יד להסכם הפשרה, בלא לקבל הסכמת הצד השני, הרי שהדבר מערער אמינות טענתו, כי החתימה הנטענת להיות חתימת הנתבע היא אכן חתימתו.

12.  לא השתכנעתי גם מן הגרפולוג, מטעם התובעת, אשר השווה את החתימות על שני המסמכים, מבלי שביקש דוגמת חתימה של הנתבע ומבלי שראה מסמכים מקוריים.

13.  לפיכך, אני קובעת כי התובעת לא הרימה את נטל ההוכחה להוכיח כי הסכם הניהול נחתם על ידי הנתבע.

14.  מכאן, שאין לתובעת כל עילה חוזית כנגד הנתבע. הסכם הניהול לא חתום על ידו והסכם המכירה אינו מקנה לתובעת כל זכויות כנגד הנתבע, באשר היא אינה צד לו.

15.  אשר לעילה על פי סעיף 58(א) לחוק המקרקעין, תשכ"ט- 1969, לעניין נשיאת הוצאות בבית משותף, אין מחלוקת כי הנתבע חייב לשאת בהוצאות הרכוש המשותף, אולם, על התובעת במסגרת התביעה, מוטל הנטל להוכיח את הפרמטרים הקבועים בסעיף, ביניהם חלקו של הנתבע ברכוש המשותף, שימוש בשירותים וכיו'. התובעת לא הוכיחה כלל את שטח הרכוש המשותף, משום שהעדים מטעמה לא מסרו פרט זה, התובעת הודתה, שהנתבע אינו משתמש במיזוג המרכזי, מכיוון שיש לו מזגן משלו, כאשר רכיב זה מהווה חלק נכבד בהוצאות. כל החישובים, שהראתה התובעת מבוססים על הסכם הניהול וההסדר על פיו, אשר הנתבע אינו מחוייב להם. ההוצאות על פי חוק המקרקעין טעונות הוכחה פרטנית בהתאם לחלקו היחסי של הנתבע ורשימת הוצאות שכזו לא הוצגה.

16.  לפיכך, בהעדר הוכחה לסכום ההוצאות בפועל, על פי השימוש שעושה התובע, וכן לשטח הרכוש המשותף, אין בידי לקבוע במסגרת תביעה זו, את הסכום, אשר על הנתבע לשלם כהשתתפות בהוצאות הרכוש המשותף.

סוף דבר

התביעה נדחית.

התובעת תשלם לנתבע שכ"ט עו"ד בסך של 2,500 ש"ח בתוספת מע"מ כדין וכן סך של 2,500 ש"ח כהוצאות משפט. הסכומים ישאו הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום מתן פסק הדין ועד יום התשלום בפועל.