פסק-דין בתיק א 49787/04

תביעה בעניין ליקויי בנייה שנתגלו בדירת קוטג' בראשל"צ שנרכשה על ידי התובעים מאת הנתבעת 1 אשר הועמדה על סך של 150,000 ש"ח לצורכי אגרה. פרוטוקול ביהמ"ש משקף קיומה של הסכמה דיונית לפיה יוכרע הסכסוך לאחר שמיעת טיעוני הצדדים, עיון בתצהירים, ללא חקירות למעט קיום חקירתו של מומחה ביהמ"ש המהנדס ברמן (להלן: " המומחה").

המומחה התייחס בחוות דעתו לקיומם של ליקויים בהיקף מצומצם בתחום התכנון והגמר בסכום של 3,500 ש"ח בעלות לנתבעת כולל פיקוח הנדסי, עליה יש להוסיף תוספת בשיעור של כ- 40% בביצוע על ידי קבלן מזדמן, מע"מ והפרשי הצמדה. בנוסף קבע המומחה קיומה של ירידת ערך בגין ליקויי תכנון הנוגעים למיקום דלת הממ"ד ולמידותיו בסכום כולל של 8,300$.

התובעים הפנו את תביעתם כנגד הנתבעת 1 מתוקף היותה צד להסכם ויוזמת הפרויקט, וכלפי הנתבעת 2 כקבלן המבצע.

בסיכומיו טען בא- כוח התובעים כי יש לקבל את ממצאי חוות הדעת של המומחה וכן להוסיף ולקבוע קיומה של ירידת ערך (בשל מידות החצר) ופיצוי בענייניים העולים מתשובות ההבהרה של המומחה. מעבר לכך התבקש ביהמ"ש לזכות את התובעים בפיצוי בגין ניזקם הלא ממוני בסכום של 20,000 ש"ח, בפיצוי עבור שינוע הריהוט והטירדה שתהא כרוכה בפיקוח על ביצוע התיקונים והשבת הוצאות  לפי הפירוט המוצג בעמוד 4 לפרוטוקול.

אתייחס, אם כך, לעיקר טענותיו של ב"כ התובעים.

 טענת ב"כ התובעים לעניין הפגם שנפל בשטח החצר, נשללה מכל וכל בקביעותיו של המומחה שעה שמידות החצר תואמות את תכנית ההיתר אליה מופנים הצדדים בהסכם, לפיכך, נדחית הטענה. עוד יש לדחות את הטיעון לתוספת פיצוי ירידת ערך בשווי 2,000$ בגין סטיות בבניה, הואיל ולדעת המומחה מדובר בסטיות שוליות הפחותות מ 2% ביחס לתכנית ההיתר למעט נושא הממ"ד אליו אתייחס בנפרד. עם זאת, יש לקבל, עקרונית, את טענת ב"כ התובעים לתוספת פיצוי בסך של 2,100 ש"ח בהעדר תקן לחלון הממ"ד.

ב"כ התובעים מאמץ את קביעת המומחה בעניין מידות הממ"ד המופחתות הגורמות לפי חוות דעתו להפחתה בשווי הדירה באומדן ירידת ערך של 8,300 $ כאמור לעיל. הנחת המוצא העומדת בבסיס קביעה זו הינה כי הפגם אינו ניתן לתיקון.

באי- כוח הנתבעות חלקו במשותף על קביעתו של המומחה בעניין ירידת הערך הנובעת מגריעת מידות הממ"ד. לפי הנתבעות ניתן, באמצעים פשוטים יחסית, שהוצגו למומחה בחקירה, להביא לתיקון הפגם שנוצר באמצעות הריסה חלקית של קיר באורך 1.5מ"ר והזזת דלת הממ"ד. המומחה בחקירתו אכן אישר את היתכנותו וסבירותו של הפיתרון המוצע וקבע כי תועלתו עולה על חסרונותיו. במובן זה של הדברים יש לקבוע כי המומחה חזר בו מהקביעה המקורית לקיומו של פגם שאינו ניתן לתיקון כגורם ירידת ערך בסכום של 8,300$ וקבע כי הפגם ניתן לתיקון בעלות של כ- 3,000$ לנתבעת בתוספת של 50% לביצוע על ידי התובעים (ראה עמוד 9-10 לפרוטוקול יום 16.1.07).

הנחת המוצא לאור דברי המומחה הינה כי ניתן לפתור את הליקוי וההכרעה המתבקשת היא לעניין עלותו. הנתבעת 2 סבורה כי עלות זו מסתכמת לכל היותר ב- 1,000 ש"ח ושני ימי עבודה, ואולם סברה זו נדחתה מכל וכל על ידי המומחה בחקירתו.

לאחר ששקלתי את הדברים מצאתי כי נכון להעדיף את עמדת המומחה בשאלה זו ולקבוע כי מדובר בפגם הניתן לתיקון בעלות של  4,500$.

ומכאן לשאלת מתן ההזדמנות הנאותה:

בדיון זה יש להתעלם מחלק טענות התובעים הנוגע לליקויים בהם הבחינו טרם מסירת החזקה בדירה שעיקרם נוגע לטענות בדבר הפרת ההסכם בהיבטים שנדחו לעיל (מידות החצר ונספחים ג' ו- ד' לתצהיר העדות הראשית), או נזנחו.

ומכאן לטענות הרלוונטיות:

התובעים טוענים כי לנתבעות ניתנה ההזדמנות הנאותה לתיקון הליקויים שעה שבסמוך לאחר קבלת החזקה (16/2/03) פנו לנתבעות פעמים רבות בעל פה בדרישה לתיקון או לפיצוי בגין ירידת ערך. לפי דברים אלה נכשלו הנתבעות בניסיונות שנערכו לתיקון הליקויים. ואלה שבו והתגלו בשנית (סעיף 5.7 ו- 5.8 לתצהיר העדות הראשית), הואיל וכך נאלצו התובעים לפנות לקבלת חוות דעת הנדסית מקצועית מיום 6/5/03 התומכת את טענתם לקיומם של ליקויים וסטיות.

לעומת זאת, טוענות הנתבעות בעניין זה, בתצהיר העדות הראשית של דוד כהן, כי מעת מסירת החזקה לא נמסרה לנתבעת 2 כל הודעה בדבר קיומם של ליקויים וגם לא הועבר הדו"ח ההנדסי שהוכן לבקשת התובעים. מעבר לכך, טוענות הנתבעות כי פניותיהן לביצוע תיקוני הבדק לא נענו ובעניין זה מסתמכות אלה על נספחים ג' ו- ד' לתצהירו של העד.

נספח ג' נחזה להיראות כמכתב חתום על ידי הנתבעת 2 המודיע על ביצוע עבודות בדק שנתי ומבקש מהדיירים ליצור קשר טלפוני (המכתב אינו נושא תאריך). נספח ד' נחזה להיראות כמכתב חתום על ידי הנתבעת 2  מתאריך 1/7/04 המתייחס להודעה הקודמת ומבקש לתאם פגישה. לנספח ד' צורף אישור על שליחתו באמצעות רשות הדואר.

מדובר איפוא בגרסאות עובדתיות סותרות. גרסת התובעים היא גרסה לאקונית שאיננה נתמכת בראיה חיצונית אובייקטיבית כלשהי ואילו גרסת הנתבעות נתמכת בתיעוד שאמיתותו לא נפגמה ולא הופרכה. בהתחשב בכלל היסודי בדבר נטלי ההוכחה נראה כי לא עלה בידי התובעים להוכיח את גרסתם ולפיכך יש לדחותה.

כממצא עובדתי יש לקבוע כי לנתבעות לא ניתנה ההזדמנות הנאותה ולבחון את השלכותיה של קביעה זו על היקף הפיצוי של התובעים.

המסקנה המתבקשת מאליה היא כי לאחר שלנתבעות לא ניתנה ההזדמנות הנאותה איבדו התובעים את זכאותם לפיצוי בגין ליקויי הבנייה שנתגלו.