1.
זהו פסק דין בתביעת התובעים לפיצויים בשל ליקויי בנייה וירידת ערך בדירתם, אותה רכשו מן הנתבעת. הוחלט לקבל את התביעה באופן חלקי, כמפורט להלן.
2.
התובעים רכשו מן הנתבעת שהינה חברת בניה, דירת 4 חדרים בשטח של כ - 108 מ"ר ברוטו, בבניין מגורים בבאר שבע, על פי הסכם מכר מיום 3.6.99. התובעים עברו לטענתם להתגורר בדירה, בסוף שנת 1999. בהמשך גילו, כי שטח הדירה קטן מן השטח שהובטח להם, וכי יש בדירה ליקויים רבים.
3.
התובעים פנו למומחה מטעמם, אינג' אריה קצור, אשר קבע בחוות דעתו מיום 29.7.03, כי יש בדירה ליקויים רבים, והעריך את עלות התיקונים ב - 40,988 ש"ח. כן פנו התובעים לשמאי מקרקעין מר אליהו טלמון, אשר קבע בחוות דעתו מיום 23.5.04, כי התובעים קיבלו דירה הקטנה ב- 18.1 מ"ר, משטח הדירה הנקוב בהסכם. כן קבע, כי מידות אחד מחדרי השינה, אינן תואמות את המידות הקבועות בתקנות התכנון והבניה. השמאי אמד את ירידת ערך הדירה, בגין הליקויים שמצא, ב - 108,000 ש"ח. התובעים טענו, כי הנתבעת נמנעה מלבצע בדירתם תיקוני שנת בדק. כן טענו, כי היקף הנזקים שנגרמו להם הינו 153,488 ש"ח, כאשר סכום זה כולל עגמת נפש בגינה דרשו 25,000 ש"ח. עם זאת, משיקולי אגרה, העמידו התובעים את תביעתם על סך 60,000 ש"ח.
4.
הנתבעת טענה כי התביעה התיישנה עובר להגשתה, משום שהוגשה למעלה מחמש שנים לאחר מסירת הדירה, ולאחר שחלפו תקופות הבדק והאחריות, הקבועות בחוק המכר (דירות). כן טענו, כי התביעה התיישנה עפ"י סעיף 22 לחוזה המכר, המגביל את תקופת ההתיישנות לשנה אחת, למעט המקרים המנויים בתוספת לחוק המכר (דירות), אשר בגינם נקבעו תקופות התיישנות אחרות. הנתבעת טענה, כי התובעים מנועים מלהגיש את התביעה, שכן ראו את הדירה ובדקו אותה טרם הרכישה, כאשר הדירה כבר היתה בנויה, וניתנה להם גם האפשרות לבדוק את הדירה באמצעות מומחה מטעמם. הנתבעת הסתמכה על נספח להסכם בו נכתב: "הקונה ראה, הסכים וקיבל את המצב הקיים ואין לו כל טענות או תביעות בקשר לכך. וכל אי התאמה בין המצב בשטח להוראות ההסכם או המפרט, יגבר המצב בשטח...". הנתבעת הכחישה את הליקויים הנטענים, אשר פורטו בחוות דעת המומחה מטעם התובעים, וכן חלקה על קביעות השמאי מר טלמון. הנתבעת טענה, כי הבניה בוצעה בהתאם לדין ולתקן. לחילופין טענה הנתבעת, כי יש לה זכות לתקן כל ליקוי שימצא בדירה, בהתאם לחוק מכר דירות.
5.
ביום 27.12.04, החליטה כב' השופטת נ. נצר, למנות מומחה מטעם ביהמ"ש, מבלי לגרוע מזכויות בעלי הדין, להוכיח טענותיהם באמצעות חוות דעת מטעמם. המומחה שמונה, אינג' דניאל יאסו, הינו שמאי מקרקעין ומהנדס בניין. בחוות דעתו מיום 30.6.05 קבע המומחה בין היתר, כי קיימים בדירה ליקויים שונים, ובהם, ליקויים קונסטרוקטיביים וליקויי טיח, צבע, מסגרות, נגרות ואינסטלציה. המומחה העריך את עלות תיקון הליקויים, בסך של 12,695 ש"ח כולל עלות פיקוח הנדסי ומע"מ. המומחה קבע בחוות דעתו, כי שטח הדירה בפועל, איננו קטן משטח הדירה, כפי שמופיע בהסכם המכר. המומחה קבע כי חישוב שטח הדירה, בחוות דעת השמאי מטעם התובעים, לא נעשה בהתאם להוראות הדין, משום שלא כלל שטחים שונים, שצריך היה לכלול בחישוב. עם זאת קבע המומחה, כי מידות חדר השינה, הנמצא בממ"ד הדירה, סוטות מן המידות הנדרשות המפורטות בתקנות התכנון והבנייה. המומחה קבע כי הממ"ד איננו עונה להגדרת "חדר" על פי התקנות, והוא מתאים להגדרת "חדרון". בהביאו בחשבון קביעה זו, ומצד שני "נישה" שיש בחדר ואשר לא חושבה בשטח החדר, קבע המומחה כי נגרמה לתובעים ירידת ערך, בסך 11,825 ש"ח, בגין הסטיה במידות החדר. סכום עלות התיקון וירידת הערך יחד, הינו 24,525 ש"ח, נכון למועד חתימת חוות הדעת. המומחה העריך, כי משך הזמן הדרוש לביצוע התיקונים שמצא הינו 6 ימים, וכי אין צורך בפינוי הדירה מיושביה בעת ביצוע התיקונים.
6.
המומחה נחקר ע"י ב"כ הצדדים, לפני הגשת ראיות הצדדים, ולא חזר בו מקביעותיו.
מטעם התובעים העיד התובע לבדו, ומטעם הנתבעים העיד מר שמעון פוני, שהינו מנהל הפרוייקטים של הנתבעת. הצדדים לא העידו מומחים כלשהם מטעמם.
הצדדים הגישו סיכומים בכתב.
התובעים טענו בסיכומיהם, נגד מסקנת המומחה מטעם בית המשפט, לענין העדר סטיה משטח הדירה כנקוב בחוזה. לטענתם, יש לדחות את טענת ההתיישנות שהעלתה הנתבעת, משום שהליקויים שנתגלו, הינם ליקויים שלא ניתן לאתר, ללא בעל מקצוע. התובעים דרשו, לחייב את הנתבעת לפצותם, בגין עגמת נפש שנגרמה להם עקב הליקויים.
הנתבעת ביקשה בסיכומיה, לאמץ מסקנת המומחה, לפיה שטח הדירה בפועל, תואם את האמור בהסכם, אך חלקה על מסקנתו, לענין ירידת ערך הדירה בגין גודל החדר. זאת משום שלטענתה, התעלם המומחה משטח ה"נישה" שבממ"ד, אשר התובע העיד, כי נעשה בו בפועל שימוש לצורך הצבת ארון. הנתבעת שבה וטענה, כי אין לפצות את התובעים בגין הליקויים שאיתר המומחה , הן משום שלטענתה ניתן היה לגלותם בבדיקה סבירה, ולפיכך התיישנה התביעה עובר להגשתה, בהתאם להוראות חוק המכר, והן משום שמדובר בליקויים מינוריים. לטענתה, אין לפסוק פיצויים לתובעים גם משום שמנעו מהנתבעת זכותה לתקן את הליקויים. הנתבעת גם שללה טענות התובעים, לענין עגמת נפש שנגרמה להם.
7.
לאחר עיון במסמכים שבתיק, בכתבי הטענות על נספחיהם, בחוות דעת המומחה מטעם בית המשפט, בראיות הצדדים ובסיכומי הטענות, סבורני כי יש לקבל את התביעה באופן חלקי, תוך אימוץ מסקנות המומחה מטעם בית המשפט.
א. סבורני, כי יש לדחות את טענת ההתיישנות שהעלתה הנתבעת. נראה, כי מרבית הליקויים שאיתר המומחה מטעם בית המשפט בדירה, הינם ליקויים אותם היה מתקשה אדם מן הישוב לאתר בעצמו, ללא סיוע של בעל מקצוע. כך גם לגבי הסטיה במידות חדר השינה, אשר לא ניתן לעמוד עליה, בהעדר ידע מקצועי, יכולת לקרוא תוכניות, וידיעת הוראות הדין הרלוונטיות. התובע העיד לעניין זה, כי התובעים לא היו ערים לקיום הליקויים, עד שאדם אשר התעניין ברכישת הדירה, הפנה תשומת ליבם לליקויים, בשנת 2003. חוות דעת אינג' קצור, אשר התקבלה אצל התובעים בחודש אוגוסט 2003, נשלחה אל הנתבעת בדואר רשום, ביום 24.8.05, כעולה מאישור משלוח דואר רשום שצורף לתצהיר עדותו הראשית של התובע.
לטענת התובע, שלח אל הנתבע מכתבים נוספים בעניין זה במהלך שנת 2004, אם כי לא נשלחו בדואר רשום. מכאן, כי התובעים מסרו לנדבעת הודעה כנדרש, סמוך לאחר שנודעו להם הליקויים האמורים.
ב. המומחים מטעם הצדדים לא העידו כאמור, וחוות דעת המומחה לא נסתרה בחקירתו הנגדית. חוות דעת המומחה מפורטת, ותואמת על פניה את הוראות הדין והפסיקה. משקבע המומחה כי שטח הדירה בפועל , תואם את הנקוב בהסכם, כאשר פירט בחוות דעתו את שיטת החישוב, וכאשר התובעים בחרו שלא להעמיד את השמאי מטעמם לחקירה נגדית, אין סיבה שלא לקבל את מסקנת המומחה מטעם בית המשפט לענין זה, ויש על כן לדחות את טענות התובעים נגד מסקנת המומחה. סבורני, כי יש גם לדחות את טענת הנתבעת לענין ירידת הערך עליה הצביע המומחה, כתוצאה מסטיה במידות חדר השינה.
המומחה קבע בחוות דעתו, כי מידות החדר הינן: רוחב 217 ס"מ, ואורך 322 ס"מ, דהיינו שטרחו 7 מ"ר. זאת לדבריו: "...מבלי לקחת בחשבון את שטח ... בממ"ד (1.25 מ"ר) שעומקה נמצא 60 ס"מ ואורכה 206 ס"מ (על פי סעיף 2.04 ג' לתקנות לא תובא בחשבון). יוצא איפוא כי במבחן השטח, הממ"ד אינו מהווה חדר אלא חדרון כאמור בתת"ב...". המומחה הסיק אפוא, כי "...הדירה הינה דירת 3.5 חדרים במקום 4 חדרים...".
המומחה עיגן מסקנתו לענין זה בתקנות התכנון והבניה. תקנה 2.04(א)(1) מורה כי שטח חדר מגורים בדירה, לא יפחת מ- 8 מ"ר , כאשר הרוחב המינימלי בין הקירות לא יפחת מ- 2.60 מטר. בעוד שטח "חדרון",מוגדר בסעיף (4) כ- 6.0 מ"ר לכל הפחות, כאשר רוחב מינימלי בין קירות יהיה 2.0 מטר. בסעיף קטן (ג) נקבע: "על הרוחב המינימלי שנקבע בסעיף קטן (א) לחלק של בנין, חייבים לשמור באותו חלק בלבד שאינו עודף על השטח המינימלי כפי שנקבע לאותו חלק של בנין בסעיף קטן (א) , ואילו את החלק העודף על השטח המינימלי, מותר לבנות ברוחב קטן יותר. מכאן, כי נכונה קביעת המומחה, לפיה אין להביא את שטח ה "נישה", בחישוב שטח החדר. מצד שני, המומחה לא התעלם לגמרי משטח ה "נישה", וקבע את שוויה לפי 50% משווי שטח למגורים. נראה אפוא, כי המומחה התחשב בכל הנתונים הרלוונטיים, ונתן להם משקל ראוי.
ג. אשר לזכות הנתבעים לתקן את הליקויים - אין מחלוקת כי הנתבעת הסכימה לתקן את הליקויים, לאחר שפנו אליה התובעים, וביקשה לתאם עמם מועדים. לטענת התובע, הוא פנה את הנתבעת, במכתב מיום 1.3.04, בו ביקש לדעת כמה זמן ימשכו התיקונים, ואם תאלץ המשפחה להעדר מן הדירה במהלכם. המכתב נשלח לדברי התובע בדואר, אך לא כמכתב רשום, והאמנתי לעדותו לעניין זה. אין אמנם ראיה, כי הנתבעת קבלה מכתב זה, אך אין גם כל ראיה, כי עשתה ניסיון נוסף כלשהו, לתאם מועדים לביצוע תיקונים, על מנת למצות זכותה לבצע התיקונים בעצמה. בנסיבות אלה, סבורני כי התובעים לא מנעו מן הנתבעת לתקן הליקויים בעצמה, ואין להפחית בשל כך את הפיצויים.
8. יש אפוא לפסוק לזכות התובעים, פיצויים בהתאם לאמור בחוות דעת המומחה. המומחה קבע כאמור בחוות דעתו, כי עלות התיקונים, וירידת הערך, מסתכמים ב - 24,525 ש"ח. סכום זה, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מיום חתימת חוות הדעת (30.4.05) עומד על 28,976 ש"ח.
כן יש לפסוק לזכות התובעים, את הסכומים ששילמו עבור חוות דעת המומחה והשמאי מטעמם, בהתאם לקבלות שצורפו לכתב התביעה וכאמור בגוף כתב התביעה: