פסק-דין בתיק א 486/05

מבוא

1.         התובעת, חברה העוסקת ביזמות נדל"ן, רכשה ביום 30.1.1999 את זכויות החכירה בנכס המצוי ברחוב רימונים בקריית טבעון, גוש 10590 חלקה 3 (להלן: "הנכס"). הנכס הוא בבעלות מלאה של הקרן הקיימת לישראל (להלן: "קק"ל"), שאדמותיה מנוהלות על-ידי מינהל מקרקעי ישראל - הנתבע (להלן: "המינהל"). את הנכס רכשה התובעת מחברת אמות השקעות בע"מ, אשר חכרה את הנכס מהמינהל בשנת 1992.

על-פי הסכם החכירה שעליו חתמה חברת אמות השקעות בע"מ נקבעה מטרת השכירות כ"בית תרבות בלבד" (נספח ב לתצהיר הגב' חוה שמואל). בהתאם נרשמה גם מטרת השכירות בחוזה החכירה שנחתם עם התובעת ביום 21.3.01 (נספח ג לתצהיר הגב' חוה שמואל) כ"בית תרבות בלבד" (להלן: "הסכם החכירה המקורי").

יצוין כי בעת רכישת הנכס היה בנוי עליו מבנה של 2.5 קומות בשטח כולל של כ-750 מ"ר.

2.         לאחר רכישת הנכס יזמה התובעת שינויים שונים במבנה, ומשבקשותיה לשינוי המבנה נדחו, יזמה תכנית חדשה להריסת המבנה הקיים ולבניית בניין חדש. לצורך כך הכינה התובעת תכנית בנייה ופנתה לקבלת היתר מוועדות התכנון והבנייה. בבקשה להיתר התבקש גם שינוי ייעוד המבנה מ"ייעוד ציבורי" ל"מוסד ציבורי". לאחר שהתקבל האישור החלה התובעת בעבודות להריסת המבנה הקיים ולבניית מבנה חדש. המבנה החדש שתוכנן על-ידי התובעת הוא מבנה של 3 קומות בשטח כולל של 1,856 מ"ר (1077 מ"ר כשטח עיקרי ו-779.5 מ"ר שטחים נלווים). המבנה שתוכנן על-ידי התובעת נועד להשכרה למרפאה עבור קופת חולים מכבי וכן כולל שטחי מסחר נוספים להשכרה.

3.         עם קבלת התכנית החדשה להריסת המבנה הקיים ולבניית מבנה חדש, הוציא המינהל לתובעת דרישה לתשלום דמי היתר על סך של 803,741.76 ש"ח (נספח ו לתצהירו של מר סיסו). דמי ההיתר חושבו על-פי ההוראות בעניין "תוספת בנייה למבנה קיים".

4.         בטרם שולמו דמי ההיתר החלה התובעת לבצע את עבודות הבנייה. כמו כן פרסמה התובעת על שלט שהוצב במקום הזמנה לציבור לשכור שטחים במבנה. בעקבות זאת הגיש המינהל תביעה לבית משפט השלום בחיפה, בת"א 15349/02 (להלן: "התיק בשלום"), בה עתר לחייב את התובעת כאן (הנתבעת בתיק בשלום) לשלם סך של 803,741.76 ש"ח בגין תוספת הבנייה, ולחלופין לצוות על הפסקת הבנייה. בד בבד עם הגשת התביעה עתר המינהל לצוות על התובעת להפסיק את הבנייה עד לתשלום ולקבלת הסכמת המינהל לבנייה (בש"א 13412/02).

5.         במהלך הדיונים בבקשה לצו מניעה הגיע המינהל למסקנה כי שומת דמי ההיתר שנשלחה לתובעת הייתה שגויה הואיל ונערכה על-בסיס חישוב של תוספת בנייה, בעוד שמדובר, כך נטען, "בשינוי ייעוד ו/או ניצול". על כן הוצאה לתובעת דרישת תשלום חדשה על סך של 1,058,152 ש"ח.

6.         במהלך הדיון בתיק שבשלום הגיעו הצדדים ביום 1.9.2002 להסדר שקיבל תוקף של החלטה שיפוטית (להלן: "הסדר הפשרה"). על-פי הסדר הפשרה מסרה התובעת למינהל ערבות בנקאית על מלוא סכום הדרישה (1,058,152 ש"ח). עם הפקדת הערבות התחייב המינהל לחתום על תכנית הבנייה של התובעת ולאפשר לתובעת להמשיך בהליכים לקבלת היתר בנייה ולבניית המבנה החדש. ביחס לדמי ההיתר סוכם בסעיף ג להסדר הפשרה:

המינהל יעביר את העסקה לאישור. בכפוף לקבלת אישור כאמור ייחתם בין הצדדים חוזה חכירה מעודכן וזאת בתנאי שהמשיבה שילמה את דמי ההיתר על פי השומה העדכנית שהוצאה על ידי המינהל [דהיינו השומה על סך 1,058,152 ש"ח - ר' ס']או לחלופין, במידה והגישה שומה, פעלה על פי ההוראות המפורטות בהודעת השומה העדכנית מיום 29/8/02.

            כן סוכם שעם הפקדת הערבות תימחק התביעה.

7.         אין חולק כי התובעת לא עמדה במועדים המוסכמים להפקדת הערבות, אולם לאחר מספר ארכות זו הופקדה, והתביעה בתיק השלום נמחקה.

            התובעת אף הגישה למינהל מכתב השגה (מכתבו של עו"ד פינגרר מיום 12.9.2002). במכתב נטען כי לא היה מקום לערוך את שומת דמי ההיתר לפי שומת "שינוי ייעוד ו/או ניצול", שכן ייעוד המבנה כבניין ציבורי לא השתנה. עוד נטען כי גם במצבו הקיים היה הנכס סחיר. על כן השכרת שטחים בו למסחר אינה בבחינת שינוי שימוש. כן הועלו טענות לעניין השווי שחושב לכל מ"ר ולעניין היקף השטחים נשוא החיוב.

8.         הואיל והתובעת לא הגישה שומה נגדית לשומת שמאי המינהל מר א' ארבל, הודיע המינהל לתובעת כי לא ניתן יהיה לדון בהשגה. בעקבות זאת הגישה התובעת את שומתו של השמאי י' סיוון (שומה מיום 21.10.2002). לאחר קבלת שומתו של מר סיוון תוקנה שומת המינהל כך שדרישת דמי ההיתר הועמדה על סך של 952,517 ש"ח, והערבות הבנקאית הוקטנה בהתאם. השגת התובעת הועברה לשמאי הממשלתי, אולם זה הודיע ביום 28.5.2004 כי אינו יכול להכריע במחלוקות שבין הצדדים, שכן בעיקרה לא מדובר במחלוקת שמאית. השמאי מציין כי הואיל והמחלוקת העיקרית היא הבסיס להערכה ולחישוב, דהיינו אם מדובר בתוספת בנייה או בשינוי ייעוד ו/או ניצול, אין זו מחלוקת שמאית, ועל כן אין ביכולתו לקבוע עמדה.

9.         בין לבין אושרה העסקה במינהל (מכתב אישור מיום 13.3.2005), ובעקבות זאת חתמה התובעת על הסכם חכירה חדש (נספח יא לתצהיר הגב' חוה שמואל). על-פי חוזה החכירה החדש נרשם כי מטרת החכירה היא "מבנה ציבורי סחיר", וכי ייעוד הנכס הוא "שטח לבנייני ציבור". השטח הכולל של המבנה נקבע כ-1856.1 מ"ר, מתוכם 1011 מ"ר כשטח עיקרי.

10.        בתובענה בתיק זה עותרת התובעת כי בית המשפט יצהיר שאת שומת דמי ההיתר יש לחשב על-פי הערכתו של השמאי סיוון. לטענתה, יש להצהיר כי לא התקיים "שינוי ייעוד" לצורך חישוב דמי היתר, ועל כן יש לחייב את המינהל להשיב לידיה את הערבויות ולפצותה עבור ההוצאות שנגרמו לה בהמצאת הערבות הבנקאית.

11.        לאחר שהצדדים הגישו תצהירי עדות ראשית, הוסכם עליהם שלא לחקור את העדים ולהסתפק בהגשת טיעונים בכתב, ועל כן עומדים בפניי כל תצהירי הצדדים והמסמכים שצורפו להם.

12.        עיון בכתבי הטענות ובמסמכים מעלה כי המחלוקת בין הצדדים בעניין שיעור דמי ההיתר שעל התובעת לשלם נוגעת לשני עניינים: האחד - האם בפנינו "תוספת בנייה", שאז יש לחייב בדמי היתר רק על השטח העולה על שטח המבנה הקודם, או שמא יש לחשב את דמי ההיתר על מלוא שטח הבנייה בהיותה בנייה חדשה; והשני - האם יש בהסכם החכירה החדש ולפיו מטרת השכירות היא למבנה ציבורי מסחרי, משום "שינוי ייעוד" לעומת המצב הקודם.