פסק-דין בתיק א 48513/05

1.      התובעת שהיא גם הנתבעת שכנגד (להלן: " התובעת") היא חברה פרטית המוחזקת ומנוהלת ע"י רו"ח ירון אבני. הנתבעת שהיא גם התובעת שכנגד (להלן: " הנתבעת") הינה חברה פרטית ליעוץ עסקי וכלכלי והיא מוחזקת ומנוהלת על ידי הגברת חיה מנע, אשתו של עו"ד דוד מנע, אשר טיפל מטעם הנתבעת בנשוא כתב התביעה.

2.      ביום 28.4.05 נחתם בין התובעת לנתבעת הסכם מכר מקרקעין (להלן: " ההסכם") למכירת משרדי התובעת, אשר ברחוב ז'בוטינסקי 35 רמת-גן לנתבעת (להלן: " המשרדים" ו/או " הנכס"). במעמד חתימת ההסכם שילמה הנתבעת לתובעת מקדמה על חשבון תמורת הנכס בסך בש"ח השווה ל-10,000 דולר בתוספת מס ערך מוסף ולאחר מכן רשמה הנתבעת הערת אזהרה לטובתה מכח ההסכם (להלן: " המקדמה"; להלן: " הערת האזהרה"). המקדמה היוותה כ-4% בלבד מתמורת המכר שהיה סך השווה ל - 242,500 דולר ארצות הברית.

3.      מטעם הנתבעת נוהל המשא ומתן על ידי עורך הדין דוד מנע, שהוא בעלה של הגברת חיה מנע המחזיקה במניות הנתבעת. עורך הדין דוד מנע גם ניסח את ההסכם. התובעת הייתה מיוצגת על ידי בעליה, שהוא רואה חשבון אבני, ללא ייצוג נוסף על ידי עורך דין.

טענות התובעת

4.      התובעת טוענת שלא נטלה ייצוג של עורך דין מטעמה, משום שעורך דין מנע שכנע אותה לעשות זאת, שכן הוא טען שהוא כעורך דין מנסח את ההסכם באופן הוגן והוא יכול לחסוך לתובעת שכר טרחה אם ייצג גם את התובעת. לטענת התובעת, רואה חשבון אבני, בטח בעורך דין מנע והסכים לכך. התובעת טוענת כי עורך דין מנע ניצל לרעה את האמון שנתן בו רואה חשבון אבני וערך הסכם מפלה, בלתי הוגן, ואף מסוכן ובלתי זהיר בעליל וזאת בעיקר בשל הוראה מסוכנת אחת והיא, כי כבר לאחר תשלום סך של 4% מסכום התמורה, ניתנה לנתבעת יפוי כח בלתי חוזר מן התובעת. בא כח התובעת מזכיר כי יפויי כח כאלה אמורים להינתן אך ורק לאחר תשלום מלוא תמורת הנכס הואיל והרציונאל הוא שלא יהא ניתן להעביר את הבעלות קודם להשלמת כל התחייבויות הקונה לרבות תשלום מלוא התמורה. עוד טוענת התובעת כי נוצלה לרעה, כאשר לא נמסר לידיה יפוי כח בלתי חוזר לביטול הערת האזהרה, וזאת למקרה בו יופר ההסכם ביסודיות על ידי הנתבעת כרוכשת, וזאת גם כן כפי שמקובל בכל עסקת מקרקעין סבירה וזהירה וכי למרות שההסכם כולל הוראה בדבר מתן יפוי כח לביטול הערת אזהרה (סעיף 3.1 סיפא להסכם) הרי שהסתבר כי יפוי כח זה לא הוכן ולא נחתם ולכן כלל לא נמסר למנהל התובעת.

5.      התובעת טוענת כי אי היכולת לבטל את הערת האזהרה גורמת לה נזק גדול מאוד, משום שלמרות שההסכם בוטל כדין על ידי התובעת ואף הנתבעת ביקשה לבטל את ההסכם בבקשות שהגישה לרשויות המס (וזאת כדי לקבל את מס הרכישה, שבסופו של דבר נתקבל אצלה עקב הביטול) הרי שעדיין רשומה לטובת הנתבעת הערת האזהרה והנתבעת לא ביטלה אותה ולא מסרה לתובעת בקשה חתומה ו/או יפוי כח לביטול הערת האזהרה. יש לציין שהנתבעת הודיעה כי היא מוכנה לביטול הערת האזהרה וכי היא תחתום על כל מסמך שיוגש לה על ידי התובעת (ראו פרוטוקול מיום 10.5.07). לעניין זה טוענת התובעת כי התובעת לא הייתה צריכה למסור לנתבעת כל מסמך לחתימתה, אלא הנתבעת היא שצריכה למסור לתובעת יפוי כח לביטול הערת אזהרה ושעליו חתימת מנהלת הנתבעת, כשהיא מאומתת על ידי בא כח הנתבעת. דבר זה לא נעשה עד היום ולפיכך הערת אזהרה עדיין רשומה על הנכס.

6.      לטענת התובעת בהתאם להוראות סעיף 3.2 וסעיף 6.1 להסכם היה על הנתבעת לשלם לתובעת את יתרת התמורה על פי ההסכם בסך של 232,500 דולר בתוספת מס ערך מוסף "עם פינוי המשרדים" ובכל מקרה לא יאוחר מיום 15.7.05. מאחר והנכס היה מאוכלס עוד קודם לחתימת ההסכם על ידי התובעת ועל ידי צד ג', אשר שכר חלק מהנכס, עמדה הנתבעת על קבלת הסכם פינוי עם צד ג' או לחילופין קביעת סעיף פיצויים מוסכמים מיוחד לפיו ישולם פיצוי של 20,000 דולר עבור כל שבוע של איחור בפינוי הנכס. לטענת התובעת, היות ולא רצתה לקחת סיכון נאלצה לפנות את השוכר ולחתום איתו על הסכם פינוי. לטענתה רק לאחר שסוגיית הפינוי הוסדרה - נחתם הסכם המכר. התובעת נאלצה לפצות את צד ג' בגין הפינוי המוקדם. התובעת גם פינתה את עצמה למשרדים אחרים ששכרה כבר יום 30.6.05, כך שלמעשה על פי הוראות ההסכם, היה על הנתבעת להשלים את תמורת המכר מייד "עם פינוי המשרדים" כלומר כבר ביום 30.6.05, אולם רואה חשבון אבני הסכים כי מועד התשלום והמסירה יהיה המועד המוסכם המאוחר יותר, כלומר ביום 15.7.05, שכן ביום 30.6.05 לא עלה בידי הנתבעת להשלים את יתרת התמורה.

7.      סופו של דבר שהנתבעת לא השלימה לתובעת את יתרת התמורה גם לא ביום 15.7.05 ולא בכלל, ובכך, לטענת התובעת, הפרה הנתבעת באופן יסודי את ההסכם עם התובעת. ביום 18.8.05 ב"כ התובעת שלח לנתבעת התראה בדבר הפרת ההסכם וביום 28.8.05 נשלחה לנתבעת על ידי בא כח התובעת הודעה על ביטול ההסכם נוכח הפרתו היסודית.

8.      התובעת הגישה ביום 15.9.05 כתב תביעה ובו תבעה סכום של 75,153 ש"ח שהוא סכום הפיצויים המוסכמים על פי ההסכם וכן תבעה להצהיר כי ההסכם בוטל על ידי התובעת כדין; לתת צו עשה המורה לרשם המקרקעין למחוק את הערת האזהרה נשוא ההסכם; ולתת צו עשה כנגד הנתבעת המורה לה להשיב לאלתר את יפוי הכח אשר הופקד בידיה מכח ההסכם.

טענות הנתבעת

9.      הנתבעת טוענת כי רכישת המשרדים אמורה הייתה להיות ממומנת ברובה באמצעות בנק למשכנתאות. לטענת הנתבעת, היא פנתה עם ההסכם לבנק לאומי למשכנתאות (להלן: " הבנק") לצורך קבלת משכנתא על מנת לקבל מימון לביצוע העסקה. כאשר באו נציגי הבנק לבחון את ההסכם ולאשר את קבלת המימון, טוענת הנתבעת כי הם הבחינו שאין התאמה בין שטח המשרדים האמור בהסכם (126 מטר מרובע) לבין שטח המשרדים הרשום בלשכת רישום המקרקעין (87.43 מטר מרובע). הנתבעת פנתה בענין זה לנציג התובעת, אשר מצידו הצהיר כי שטח המשרדים הוא 126 מטר מרובע. לענין זה צורף נספח ב' לכתב התביעה, שהוא האישור מיום 27.6.05 של התובעת, ולפיו זה היה השטח אותו הוא רכש ללא כל פחת שהוא. לטענת הנתבעת בשל הפער בשטח, היקשה הבנק ועמד על כך שנכס נוסף של הנתבעת ישועבד. הנתבעת הסכימה לכך והציעה לבנק שיעבוד על נכס אחר. אולם, הנכס הנוסף היה נכס שעליו היתה רשומה הערת אזהרה והיה צורך לבצע פרוצדורה לשם רישומו. לטענת הנתבעת בסופו של דבר, נרשמה משכנתא על הנכס הנוסף אך זאת רק ביום 9.10.05 וזאת לטענת הנתבעת משום שהתובעת נתנה לנתבעת להבין כי היה ויוסרו המכשולים התובעת תחזור לעסקה.

10.  הנתבעת טוענת כי לאחר רישום המשכנתא על הנכס הנוסף היא פנתה לתובעת לחזור לעסקה, אך התובעת משיקוליה "בחרה לדבוק בתביעה ובביטול ההסכם" וזאת בחוסר תום לב ושלא בדרך מקובלת.

11.  במסגרת כתב ההגנה הגישה הנתבעת גם תביעה שכנגד ותבעה במסגרתו סך של 167,676 ש"ח שכוללים החזר של התשלום הראשון אותו היא שילמה לנתבעת במסגרת ההסכם בסכום של 51,129 ש"ח וכן פיצוי בגין הפרה יסודית של ההסכם בשווי 10% דהיינו 108,547 ש"ח וכן הוצאות לאדריכל פנים שהוציאה הנתבעת לשם תכנון המשרדים בסך של 8,000 ש"ח.

12.  התובעת הגישה כתב הגנה לתביעה שכנגד ובה הכחישה ודחתה את התביעה שכנגד מכל וכל ובהתבסס על טענותיה בתביעה.

ראיות

13.  התובעת הגישה תצהירים של רואה חשבון אבני, אשר התייחס גם לטענות הנתבעת בענין השטחים בסוגיית מסמכי המשכנתא. רואה חשבון אבני העיד בתצהירו כי הוא התבקש על ידי עורך דין מנע להצהיר כלפי הבנק ממנו ביקש הלוואה כי קיבל עד למועד ההצהרה סך של 200,000 ש"ח. רואה חשבון אבני סירב לתת הצהרה שכזו, משום, שכאמור, בפועל קיבל רק כחמישית מהסכום. רואה חשבון אבני טען בתצהירו כי בהתאם להבנתו הפשוטה עורך דין מנע ניסה להטעות את הבנק ביודעין ותוך שימוש בו וזאת בכדי להשיג אחוז מימון גבוה ממה שהבנק ככל הנראה היה מוכן לתת לו.

14.  עוד העיד אבני כי נושא הבדל השטחים אינו אלא תירוץ סתמי ובלתי הולם של הנתבעת. על פי עדותו השטח שצוין בהסכם, דהיינו 126 מטר מרובע הינו שטח הברוטו של המשרדים שנמכרו, בעוד שהשטח נטו הינו כפי שמצוין בנסח הטאבו. עוד הוא מזכיר כי ההסכם נוסח על ידי עורך דין מנע והוא שציין בהסכם את השטח ברוטו ולא את השטח נטו, המופיע בנסח הטאבו. אין מחלוקת כי נסח הטאבו עמד לנגד עיני הנתבעת קודם לחתימה על ההסכם, הוא צורף להסכם ולהצהרה למס שבח ולכן עורך דין מנע, אשר ניסח את ההסכם, ידע מן הסתם מדוע הוא כותב דווקא את השטח ברוטו ולא את השטח נטו וטעמיו עימו.

15.  עוד העיד רואה חשבון אבני כי לפני 2.8.05 לא נטען כי קיימת בעיה כלשהי בנוגע להעמדת המשכנתא וכי עורך דין מנע לא פנה אליו בעניין זה. עוד הוא מזכיר כי התובעת עצמה כן קיבלה משכנתא על אותו הנכס על פי אותם רישומים.

16.  הנתבעת הגישה תצהירים של עורך דין מנע ושל עורכת דין גבריאלה צדוק. עורך דין מנע העיד בתצהירו כי התובעת החזיקה בחבל בשני קצותיו, כאשר מצד אחד רואה חשבון אבני הסכים בשיחות בעל פה עימו להמתין לכך שהנתבעת תקבל את המימון ותבצע את העסקה ומן הצד השני הודיע בא כוחה של התובעת על ביטול ההסכם ואף הגיש תביעה. עורך דין מנע העיד עוד כי בעיית רישום השטח היא שעמדה בעוכרי קבלת המשכנתא.

17.  בתגובה העיד רואה חשבון אבני כי לא הסכים ולא נתן לעורך דין מנע ארכות בעל פה והוא אף לא טען זאת בכתב עד למועד הגשת התביעה.

דיון והכרעה