פסק-דין בתיק א 472/05

א. מבוא

1.       בתביעה שהגיש התובע, עותר התובע לסעד הצהרתי, ולפיו יוצהר כי התובע זכאי להירשם כבעלים של 1894/8823 חלקים, מהמקרקעין הידועים כחלקה 32 בגוש 17151 בישוב עוספיא (להלן - " המקרקעין") אותם רכש, לטענתו, מאת הנתבע מס' 1 (להלן - " הנתבע") לפי חוזה שנכרת בתאריך 4.4.1991. בנוסף לסעד זה עותר התובע לסעדים נלווים שיאפשרו רישום המקרקעין על שמו בספרי המקרקעין, וכן עותר הוא לפיצוי בסך 40,000 ש"ח עבור נזקים, שלטענת התובע נגרמו לו.

2.       הנתבע מכחיש את תביעת התובע, ולצד כתב ההגנה שהגיש, הגיש הנתבע כתב תביעה שכנגד, בה הוא עותר לכך שיוצהר, כי  החוזה מיום 4.4.1991 בטל, וכן עותר הוא לסעד הצהרתי, לפיו התובע אינו זכאי להירשם כבעל המקרקעין.

ב. המקרקעין

3.       חלקת המקרקעין שהסעד הנתבע מתייחס לחלק ממנה, רשומה בבעלותם של ארבעה אנשים. אחד מבעלי החלקה הוא עקל סלאח חמדאן ז"ל, אשר נפטר בתאריך 19.1.1987 (להלן - " המנוח"). המנוח היה אביו של הנתבע, ועזבון המנוח הוא הנתבע מס' 2 בתביעה שלפני. אין מחלוקת בין הצדדים, כי לפי צו הירושה שניתן לאחר המנוח, יורשי המקרקעין הם הנתבע ואחיו סאלח (להבדיל מהנתבע - סלאח) עקל חמדאן, בחלקים שווים.

          שטחה הכולל של החלקה הוא 8,823 מ"ר, ועל שם המנוח רשומים 5823/8823 חלקים. חלקו של המנוח בבעלות בחלקה מייצג איפוא שטח של 5,823 מ"ר.

4.       עד עתה זכויות המנוח בחלקה לא הועברו על שם הנתבע ואחיו. אם וכאשר תרשמנה הזכויות בחלקה לפי צו הירושה שניתן לאחר המנוח, צפוי שהנתבע ירשם כבעלים של 2911/8823 חלקים, המייצגים שטח של 2,911 מ"ר.

5.       כיום בנוי בחלקה, ולכאורה בחלקים שהתובע טוען כי רכש מאת הנתבע, שלד של בניין, אשר נבנה על ידי בנו של התובע בסוף שנת 2002 (וראה סעיף 6 לתצהיר עדותו הראשית של מר פהד חסין עלו - מוצג ת/2).

ג. טענות הצדדים

6.       התובע סומך תביעתו על חוזה שנכרת בין הצדדים בתאריך 4.4.1991. לפי חוזה זה, שנערך על ידי עו"ד סלאח חלבי, רכש התובע את המקרקעין (1,894 מ"ר בחלקה הנזכרת) תמורת הסך 20,000 ש"ח. התובע טוען כי שילם לנתבע התמורה עבור המקרקעין במזומן במעמד חתימת החוזה, והנתבע אישר את קבלת מלוא התמורה, ועל כן זכאי התובע לכך שהמקרקעין ירשמו על שמו.

7.       הנתבע אינו מכחיש את החוזה עצמו, אך לטענתו החוזה אינו משקף את שהוסכם בין הצדדים. הנתבע טוען, כי בין הצדדים הוסכם, שהתמורה עבור המקרקעין תהיה בסכום השווה ל- 50,000 (חמישים אלף) דולר לדונם, דהיינו - 94,700 דולר עבור המקרקעין (1,894 מ"ר מזכויות הנתבע בחלקה), אלא שלפי בקשת התובע רשמו הצדדים בחוזה, כי התמורה היא 20,000 ש"ח בלבד. הנתבע טוען, כי התובע לא שילם לו את התמורה המוסכמת, ועל כן אינו זכאי לסעדים להם הוא עותר בכתב התביעה.

          הגם שהנתבע אינו אומר במפורש בכתב התביעה כי החוזה אינו חוקי, הרי מטענותיו ברור כי זו כוונתו. הנתבע מוסיף וטוען, כי התובע ניצל את מצוקתו ואת חולשתו השכלית, ועל כן כריתת החוזה נגועה בעושק, ולחילופין, כריתת החוזה נגועה בהטעייתו של הנתבע.

8.       אין זו ההתדיינות הראשונה בין הצדדים, שכן בשנת 1999 הגיש התובע תביעה נגד הנתבע להצהיר כי הוא זכאי להירשם כבעלים של מקרקעין אחרים אותם טען התובע כי רכש מאת הנתבע. באותה תביעה, שנשמעה בפני ומספרה היה 733/99 (להלן - " התביעה הראשונה"). לאחר שמיעת הוכחות נקבע בפסק הדין, שניתן בתאריך 7.4.2002, כי התובע רכש מאת הנתבע 1,693 מ"ר בחלקה 10 בגוש 17157.

          הצורך באזכור התביעה הראשונה מתעורר, שכן לטענת התובע, טענות הנתבע בתביעה שלפני עומדות בסתירה לטענות שטען במסגרת התביעה הראשונה, ולדעת ב"כ התובע, התביעה הנכחית הוכרעה למעשה כבר בתביעה הראשונה.

ד. העדויות שנשמעו

9.       מטעם התובע העידו בפני התובע עצמו, עו"ד סלאח חלבי, שערך את החוזה, ומר פהד חסין עלו, הוא גיסו של התובע (הנשוי לאחות התובע, והתובע נשוי לאחותו).

          מטעם הנתבע נשמעו עדויות הנתבע עצמו וכן שמאי המקרקעין, מר שלמה תענך.

10.     עו"ד חלבי מסר, כי ערך חוזה לפי בקשת הצדדים, מבלי שבדק את זכויות המוכר בספרי המקרקעין, שכן הכיר את הצדדים, וידע כי הנתבע זכאי לרשת מחצית מזכויות אביו בחלקה. עו"ד חלבי לא הגיש הצהרות למנהל מיסוי המקרקעין ואף לא רשם הערות אזהרה, משום שהצדדים לא ביקשו אותו לעשות כן. בהקשר זה אציין, כי הערת אזהרה לא נרשמה עד עצם היום הזה, מהטעם שהנתבע עדיין לא נרשם כבעל חלק כלשהו במקרקעין, ובאשר להצהרות למנהל מיסוי המקרקעין, הרי שהצהרות אלה הוגשו על ידי התובע בתאריך 20.4.2005 (כ- 14 שנים לאחר כריתת החוזה), ומנהל מיסוי המקרקעין שם את העסקה בעקבות ההצהרות שהגיש התובע.

          באשר לתמורה שהיה על התובע לשלם לנתבע עבור המקרקעין, מסר עו"ד חלבי, כי הצדדים מסרו לו כי כל התמורה שולמה, ועל כן נקבע בחוזה, כי המוכר (הנתבע) מאשר שקיבל מאת הקונה (התובע) את מלוא התמורה עבור המקרקעין.