פסק-דין בתיק א 4659/04

א.רקע

1.  תביעה כספית בסך 87,573 ש"ח בגין ליקויים בבית בקומת קרקע שרכשה התובעת ובעלה מאת הנתבעים, ברח' משה הס 1/1 בבאר שבע, עפ"י הסכם מכר מיום 30.10.01 (להלן: ההסכם). 

ב. תמצית טיעוני הצדדים

2. לטענת התובעת, נתגלו בחורף שלאחר קבלת החזקה בדירה (חורף 2002) לקויים רבים, אשר מרביתם נובעים מתוספת בניה שנעשתה בבית, הגורמים לנזילות והצפת מי גשם, המונעים שימוש סביר, חדירת מים ורטיבות,  עובש וקילוף הטיח.

המדובר בליקויים ממשיים ויסודיים, המהווים פגמים נסתרים, אשר הנתבעים מתכחשים לקיומם והסתירום בכוונה, על אף הצהרתם המפורשת בסעיף 2(ג) להסכם, לפיה אין למיטב ידיעתם בבית, מומים נסתרים שלגביהם נדרש גילוי בכתב. בנסיבות אלה מבקשת התובעת לקבוע, כי הליקויים נשוא התביעה, היו קיימים עובר לרכישת הדירה וכי הנתבעים הסתירו אותם במתכוון ועל כן עליהם לפצותה.

3. לטענת הנתבעים, נבנו  הבית והתוספת לו כחוק, באמצעות אדריכל וקבלן, לאחר שנתקבלו כל ההיתרים הנדרשים לכך מרשויות החוק. הבית הוצע במקורו למכירה במחיר של 180,000$ ולאחר מו"מ ארוך ואינטנסיבי, נחתם הסכם בין הצדדים לרכישת הבית ע"י התובעת בסך 152,000$.

לגופו של עניין טוענים הנתבעים, כי החזקה בבית נמסרה במצב מצוין, ללא כל נזילות או דליפות, וזאת על אף העובדה שהתקופה הרלוונטית הייתה משופעת במשקעים.

      מכל מקום טוענים הנתבעים, כי הציגו בפני התובעת טרם הרכישה את כל המידע הרלוונטי ואת הליקויים בבית שהיו ידועים להם, והתובעת יכולה הייתה להבחין בכל עניין נדרש, עת שביקרה בבית פעמים רבות טרם הרכישה, ובהתאם לכך לדרוש הפחתת מחיר או לא לבצע את הרכישה כלל.

הליקויים להם טוענת התובעת נגרמו כתוצאה מהזנחה חמורה שלה, באי זיפות הגג, אי פתיחת המרזבים ואי תחזוק ראוי ושוטף של הבית, או בשל שיפוצים יסודיים שערכה התובעת בבית מיד עם קבלת החזקה בו,  שבמהלכם שברה בין היתר קיר המפריד בין חדר השינה לבין חדר הכביסה שנמצא בתוספת הבית.

במישור המשפטי, מסתמכים הנתבעים על הצהרת התובעת בסעיף 2 (ב) להסכם המכר שנכרת בינהם, לפיה מוותרת היא על כל טענת אי התאמה בבבית, מחמת מום או פגם בבית.

ג.  המחלוקת

4.  המחלוקת בין הצדדים מתמצית למעשה בשאלות הבאות:

א.     האם מדובר בליקויים אשר היו קיימים קודם למכר ואשר הנתבעים ידעו על קיומם והסתירו אותם מהתובעת?

ב.      מקור הליקויים - מום נסתר או תחזוקה לקויה?

ג.       היקף עלות התיקון.

ד. הראיות

5. מטעם התובעת העידו היא עצמה, בעלה מר מיכאל מלכה והמומחה מר דב אייזנברג. כמו כן צורפו ע"י התובעת המסמכים הבאים: הסכם מכר (ת/1), שומת נכס מיום 21.11.01 מטעם בנק ירושלים (ת/2), תמונות המתעדות ליקויים בדירה (ת/3 + ת/8 + ת/11) , ת/5 - מכתבי התובעת (ת/5+ת/7),  מכתב הנתבעים (ת/6), חוו"ד מהנדס וחשבונית שכר טרחתו (ת/9 + ת/10) תוכניות ההגשה (ת/11 ), תצהיר תשובות לשאלון (ת/12). 

6. מטעם הנתבעים העידה הנתבעת הגב' אסתר מימון והמומחה מר חיים אלוש. כן צורפו הסכם המכר, וחוות דעת מומחה מר אלוש. 

ה. דיון

המסגרת הנורמטיבית

7.  המסגרת הנורמטיבית החלה על היחסים בין הצדדים נובעת מחוק המכר תשכ"ח - 1968 (להלן: החוק), המטיל על המוכר אחריות לנזקי הקונה במקרה של אי התאמה בממכר, כהגדרתה בסעיף 11 לחוק:

"11. אי-התאמה

המוכר לא קיים את חיוביו, אם מסר -