פסק-דין בתיק א 45130/05

מר גדעון ארד (להלן - התובע), הוא הבעלים של דירה בת שני חדרים הנמצאת בשדרות בן גוריון 82, תל אביב (להלן - הדירה), הגיש ביום 25.8.05, כתב תביעה נגד גב' גניה מרקוביץ ז"ל (להלן - המנוחה) ונגד צבי ארגוב (להלן - הנתבע), בגין החזקה בדירה שלא כדין ואי תשלום דמי שכירות חודשיים עבור הדירה. התובע מבקש להורות לנתבעים לפנות את הדירה ולהשיבה לו וכן, לחייב את נתבע 2 (בלבד) לשלם לו סך של 11,500 ש"ח.

טענות התובע

על פי סעיף 1 לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב - 1972 ( להלן - חוק הגנת הדייר), דיירים מוגנים, הם אלה שחתמו על חוזה שכירות ושילמו דמי מפתח או דיירים שקיבלו את החוזה מכוח פסק דין שניתן על ידי בית הדין. במקרה דנן, המנוחה הייתה צד ג' להסכם דיירות מוגנת ומעמדו של הנתבע קם רק לאחר פטירתה של המנוחה, כאשר אין מחלוקת על כך, שבני הזוג גרו יחד מעל שישה חודשים.

ביום 26.5.05, נערך הסכם פינוי בין בתה של המנוחה, הגב' פנינה כהן אמרלד (כמיופת כוחה של המנוחה) לבין התובע, לפיו הוחזרה החזקה בדירה לידי התובע, תמורת תשלום דמי פינוי בסך של 20,000$. עוד נקבע בהסכם, כי דמי הפינוי ישולמו בהמחאה בנקאית, כאשר ביצוע התשלום ייחשב כהחזרת החזקה בדירה ומיום התשלום, לא תיחשב המנוחה עוד כדיירת מוגנת.

כמו כן נקבע, כי הדירה תושכר בשכירות חופשית לתקופה של שנה אחת בעלות של 400 ש"ח לחודש, עם אופציה להארכת הסכם השכירות לשנתיים נוספות. (להלן - הסכם הפינוי). 

חתימתה של המנוחה על הסכם הפינוי באמצעות בתה הובילה לכך, שזו ויתרה על זכויותיה בדירה ואין היא יכולה להעביר לנתבע את מה שאין לה. לעניין טענת הנתבע, כי ייפוי הכוח על פיו נחתם ההסכם בטל מעיקרו משום שאינו מאושר על ידי נוטריון כנדרש הרי, שהדרישה לייפוי כוח נוטריוני קיימת רק כאשר ישנו שיג ושיח עם מוסדות רשמיים, שהרישום בהם הוא כלפי כולי עלמא ולא בנסיבות דנן.

מערכת היחסים העכורה, שהייתה קיימת בין בני הזוג הובילה לכך, שלא סיפרו לנתבע על העסקה. לטענת בתה של המנוחה, הנתבע לא היה מוכן להמשיך ולטפל במנוחה, הוא נהג כלפיה בגסות, והיה צורך בתשלום לבית אבות כדי שתתקיים בשארית חייה בצורה סבירה. בעת החתימה על ההסכם, נלקחה בחשבון העובדה, שלנתבע דירה נוספת ברח' אמיל זולא, כך שזה לא יישאר ללא קורת גג.

  טענות הנתבע

תביעת הפינוי היא תביעה קנטרנית, חסרת כל יסוד ומשוללת תום לב, שכל מהותה ניסיון לפינוי הנתבע מהדירה למרות שהתגורר בה עשרות שנים בהיותו ידוע בציבור של המנוחה, כ- 33 שנים. המנוחה הייתה דיירת מוגנת מקורית בדירה מכוח חתימתה על הסכם השכירות במשותף עם בעלה ז"ל ולא ירשה את זכויותיו של בעלה המנוח, כנטען בכתב התביעה.

הנתבע לא ידע, כי נערך הסכם פינוי בין התובע לבין בתה של המנוחה עד ליום בו קיבל את כתב התביעה. המנוחה נפטרה כשבועיים לאחר הגשת התביעה, כאשר בארבעת החודשים האחרונים לחייה היא הייתה מנותקת רגשית מסביבתה. בתה של המנוחה ניתקה כל קשר עם הנתבע מהיום בו חלתה המנוחה, למרות היחסים התקינים עמה ועם ילדיה לאורך השנים. הנתבע לא האמין, כי כל שעניין את הבת היה פיצוי כספי, בעת שהמנוחה הייתה מחוסרת הכרה.

הסכם הפינוי נחתם בסתר ותוך התעלמות מוחלטת מזכויות הנתבע. ייפוי הכוח על פיו נחתם ההסכם בטל מעיקרו בהיותו נוגד את תקנת הציבור ואינו מאושר על ידי נוטריון כנדרש. הסכם הפינוי נחתם תוך ניצול מצוקת המנוחה, חולשתה השכלית והגופנית ובניגוד מוחלט לאמור בסעיף 18 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973. הסכום שנכתב בהסכם הפינוי נמוך ביותר, לא הגיוני ונמוך במידה בלתי סבירה מהמקובל.

החיים המשותפים של הנתבע עם המנוחה היו מלאי אהבה וכבוד הדדי. הנתבע התגורר בדירה כ- 33 שנים, כאשר אף לאחר שפונתה המנוחה לבית החולים לא היה ולו יום בודד שלא התגורר בדירה ואף שילם במועד את דמי השכירות. מיום הגשת התביעה ועד לחודש נובמבר התובע פעל בכל דרך להתיש את הנתבע ולגרום לו לסבל רב כך, שמסוף אוגוסט 2005 ועד לחודש נובמבר, ניתק התובע את החשמל והמים בדירה על מנת להפריע את מנוחת הנתבע.

מטעם התובע העידו מר גדעון ארד וגב' פנינה כהן אמרלד. מטעם הנתבע העידו מר אשר אלמקייס, מר אנושי שחר, גב' הגר אלנביק , גב' נקר ברטה ומר צבי ארגוב.

דיון

חיים משותפים תחת קורת גג אחת, קיומם של חיי אישות וניהול משק בית משותף, הם  הפרמטרים שקיומם במצטבר, מבחינת המשמעות המשפטית, משמשים ל קביעת סטאטוס של "ידועים בציבור" (ע"א 621/69 קרול נסיס נ' קורינה יוסטר, פ"ד כד(1) 617, 619). הדבר נקבע בשורה ארוכה של פסקי דין, כאשר בענייננו אין חולק, כי הנתבע והמנוחה היו ידועים בציבור במשך כ- 33 שנים, ניהלו משק בית משותף והתגוררו יחד בדירה החל משנת 1973. הנתבע מצרף תצהירים מיום 13.4.73, המופנים למשרד התקשורת, בו מצהירים השניים על עובדת היותם ידועים בציבור ( נ/3, נ/4).

סעיף 20 (א) לחוק הגנת הדייר קובע כהאי לישנא, " דייר של דירה שנפטר, יהיה בן-זוגו לדייר, ובלבד שהשניים היו בני זוג לפחות שישה חודשים סמוך לפטירת הדייר והיו מתגוררים יחד תקופה זו". עם מותו של דייר מוגן פוקעת הדיירות המוגנת, אלא שבהתקיים תנאים מסוימים, עוברת הזכות לבן הזוג.

נדרש, כי על הטוען לזכות, להתגורר עם הדייר המוגן לפחות שישה חודשים לפני מותו, כאשר בענייננו אין חולק, כי הנתבע היה הידוע בציבור של המנוחה כ- 33 שנים והתגורר בדירה בכל השנים הללו. עוד מוסכם בין הצדדים, שאלמלא הסכם הפינוי, הנתבע היה הופך לדייר מוגן.

במקרה דנן, מספר סוגיות אשר יש לתת עליהן את הדעת. ראשית, האם המנוחה הייתה דיירת מוגנת מקורית או ירשה זכויותיה מבעלה המנוח. שנית, מהי נפקותו של ייפוי הכוח אשר נחתם בין המנוחה לבתה וכפועל יוצא מכך, מה תוקפו של הסכם הפינוי. האם תתקבל טענת התובע, כי החתימה על הסכם הפינוי באמצעות הבת הובילה לכך, שהמנוחה ויתרה על זכויותיה בדירה ואין היא יכולה להעביר לנתבע את מה שאין לה או שיש לקבל את טענתו של הנתבע, כי אין נפקות להסכם אשר נערך בחוסר תום לב משווע.

התובע בענייננו הוא בבחינת "המוציא מחברו עליו הראיה". נטל השכנוע, כי הסכם הפינוי תקף מוטל על התובע. "התובע הוא גם החייב לפתוח בהוכחותיו ופירוש הדבר, שעליו להביא עדות המספקת להוכיח את תביעתו הוכחה לכאורה. כזה הוא נטל הבאת ההוכחות ... מבחינתו של התובע. וברור שאם לא השכיל להרימו, די בכך, כדי שיצא מפסיד במשפט..." (ד"נ 4/69 יצחק נוימן ובניו חברה לביטוח בע"מ נ' פולה פסיה כהן ואח', פ"ד כד(2) 229, 291). התובע נושא בנטל השכנוע לגבי כל יסודותיה העובדתיים של עילת התביעה, כי ההסכם אשר נכרת עם המנוחה, נכרת כדין ועל פי ייפוי הכוח שזו האחרונה מסרה לבתה, ואילו הנתבע נושא בנטל השכנוע לגבי כל יסודותיהם העובדתיים של טענות ההגנה (יעקב קדמי, "על הראיות" , חלק שלישי, תשס"ד - 2003, עמ' 1508) .

לאחר שעיינתי בכתבי הטענות, שקלתי את הטענות העובדתיות והמשפטיות, בחנתי את העדויות השונות וכן נתתי דעתי לסיכומי ב"כ הצדדים הגעתי למסקנה, כי דין התביעה להידחות.