פסק-דין בתיק א 43808/04

מבוא:

זוהי תביעה כנגד רוכש זכויות (להלן: " תורג'מן") על פי הסכם מיום 1.1.04 (להלן: " ההסכם") בטענה ולפיה הפר הלה את הוראותיו בהפרה יסודית .

על פי ההסכם רכש תורג'מן את הזכויות במבנה ברח' החשמונאים 70 בחולון המצוי על מחצית מגרש בשטח של 400 מ"ר והידוע כחלקה 121 בגוש 7164 (להלן: " המבנה") מאת בעלי הזכויות בו באמצעות התובעים אשר שימשו ככונסי נכסים (להלן: " הכונסים") למיבנה לצורך פירוק השיתוף בו . תמורת אלה התחייב תורג'מן לתשלום בסך בשקלים השווה ל-150,000 דולר ואולם לאחר ביצוע שניים מבין התשלומים הראשונים על פי ההסכם נמנע זה מלהמשיך ולשאת ביתרת התמורה בשקלים השווה לסך של 105,000 דולר. הואיל וכך עתרו הכונסים לאכיפת ההסכם כלפי תורג'מן תוך חיובו בפיצוי המוסכם הנקוב בו.

תורגמ'ן טען בהגנתו כי הכונסים הם אלה שהפרו את ההסכם שעה שבניגוד להתחייבותם בו לא ניתן לבצע את רישום  מלוא הזכויות במבנה על שמו.

תמצית טענות הצדדים:

אין חולק כי אכן קיימת מניעה לרישום מלוא הזכויות במבנה על שמו של תורג'מן הואיל והקרקע עליה ניצב המבנה הינה קרקע מסוג מושע שהזכויות בה רשומות בחלקים שווים על שם המוכרים ושותף נוסף בשם אליהו מזרחי (להלן: " מזרחי") ורק בדרך זו ניתנות הזכויות לרישום.

הימנעותו של תורג'מן מלהמשיך ולשאת בחיוביו הכספיים עפ"י ההסכם אף היא עובדה אשר אינה שנוייה במחלוקת, אלא שאלת צידוקה.

שני הצדדים מפנים אם כן אצבע מאשימה לקיומה של הפרה האחד כלפי משנהו: הכונסים כלפי תורג'מן בשל חדלות פירעון התשלומים ותורג'מן כלפי הכונסים בשל המניעה הרישומית.

הגדרת השאלה שבמחלוקת:

על פי ההסכמה הדיונית שתועדה לפרוטוקול בית המשפט נמנעו הצדדים מלמצות את חקירות העדים והסתפקו בהעלאת טיעוניהם בעל פה נוכח אופיה הפרשני המשפטי של המחלוקת. כל צד אם כן מעלה הסבר משלו להוראות ההסכם כתומך את טענתו להפרתן מצידו של האחר.

דיון:

טענות הצדדים:

לפי דבריו של תורג'מן רכש זה על פי התחייבות הכונסים את מלוא הזכויות במבנה לפי סעיף 2 להסכם ובה נכללת מחוייבותם למסירת כל המסמכים הנדרשים לרישום הבעלות במבנה (סעיף 15 להסכם). מעבר לכך, הותנה לפי תורג'מן ביצועו של התשלום לפי סעיף 4 ד להסכם בהשלמת רישום מלוא הזכויות במבנה על שמו בלשכת רישום המקרקעין.

הכונסים לעומת זאת טוענים כי תורג'מן ידע בעת רכישת המבנה כי 50% מהזכויות בקרקע בחלקים בלתי מסויימים רשומות על שם שותף נוסף וכי לא קיים בין השותפים הסכם שיתוף. האחרון , כך טוענים הכונסים, היה מיוצג על ידי עורך דין לאורך כל תקופת המשא ומתן והתמורה שנקבעה בהסכם משקפת את מצב הזכויות הייחודי במבנה לאחר שזה נבדק על ידיו הכל  על פי הצהרתו בהסכם.

ניתוח טענות הצדדים:

אכן מצב דברים בלתי שגרתי שבו מחד על פי הוראות ההסכם התחייבו המוכרים באופן חד משמעי לרישום מלוא הזכויות במבנה על שמו של תורג'מן (תוך יצירת אבחנה בין המבנה לבין המקרקעין עליהם ניצב המבנה המוגדרים כ"ממכר"), ומאידך חושף ההסכם את המניעה לרישום המוסכם. מילים אחרות. לצד התחייבותם הברורה של הכונסים לרישום מלוא הזכויות במבנה על שמו של תורגמ'ן קיימת בהסכם אינדיקציה מלאה, עובדתית ומשפטית המנוגדת להתחייבות זו ומרוקנת אותה מתוכנה משעה שמובהר בו במפורש כי המוכרים אינם הבעלים אלא במחצית הזכויות במגרש עליו ניצב המבנה.

בהתחשב בהוראתו הברורה של סעיף 11 לחוק המקרקעין תשכ"ט - 1969 (להלן: " חוק המקרקעין") ולפיו הבעלות בשטח הקרקע מתפשטת בחלל הרום שמעליו וחלה על כל דבר המחובר אליה חיבור של קבע ברי הוא כי מעולם לא היו בידי המוכרים מלוא הזכויות במבנה וממילא לא היו אלה מסוגלים להעניק את מה שלא היה בידיהם לתורג'מן באמצעות הכונסים.

התחייבותם של המוכרים בהקשר זה הינה התחייבות חסרת תוקף משפטי, לעניין זה השווה לאמור בסעיף 13 לחוק המקרקעין. קביעה זו בדבר פקיעת התוקף המשפטי של חלק העיסקה שעניינו ברישום הזכויות במבנה על שם תורג'מן שלא בהתאם למצב הזכויות במקרקעין או בממכר כהגדרתו בהסכם, אינה משמיטה את הבסיס לקיומו הכולל כפי שזה חל על הצדדים. הבסיס ההסכמי כמכלול, נותר, לפי מיטב הבנתי, על כנו בשינוי המתחייב שמשמעו כי תורג'מן זכאי לרישום הזכויות במבנה בהתאם לרישום הזכויות במקרקעין כנקוב בהסכם. לנוכח זאת נראה לי כי טענתו של תורג'מן להיותו של ההסכם בלתי ניתן לאכיפה אינה נכונה (לעניין זה השווה חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) תשל"א - 1970 ס' 4 ו-7 וכן ע"א 540/79 שמואלי נ' לויט ואח' פד"י לו 2, עמ' 45). לכל היותר יזוכה תורג'מן על פי טיבו של ההסכם בזכויות השונות ומופחתות מכפי אלה להן ציפה ואולם עצם הרישום עצמו אינו מוטל בספק.

הואיל ובפועל לא קיימת טענה מצידו של תורג'מן לפגיעה בזכות החזקה שלו במבנה (מטעמו לא הוצגה כל ראיה בנושא זה) עולה כי הפגיעה בזכויותיו של תורג'מן מתמצה בשוויו של הנכס למימוש על ידו, שיהא ככל הנראה מופחת.