פסק-דין בתיק א 43548/03

תובענה לסילוק יד

רקע

1.         התובעת הינה בעלים ומשכירה של מקרקעין, חנות המשמשת כבית מרקחת, ברח' אחד העם 26 בתל אביב (להלן - "המושכר"). בשנת 1954 השכירה הבעלים דאז את המושכר לסבו המנוח של הנתבע, מר כדורי דבורא (להלן - "הסב"). ברבות הימים הפך הסב לדייר מוגן במושכר.

2.         על פי פסק דין בתובענה קודמת בין התובעת לבין הנתבע ואביו (ת.א. 27436/91, להלן - "פסק דין קודם"), עם פטירת הסב בשנת 1975, הפך בנו של הסב ואביו של הנתבע, סאלח (להלן - "סאלח"), לדייר מוגן במושכר; לנתבע אין זכויות לדיירות מוגנת אך הוא רשאי לעבוד במושכר מטעם סאלח; עוד נקבע כי הנתבע עובד במושכר מאז שנת 1972. התובעת והנתבע ערערו כל אחד מטעמיו על פסק הדין הקודם (ע"א 1684/95, להלן - "הערעור"). בהסכמת הצדדים נדחה ערעור התובעת וערעור הנתבע נמשך תוך שמירת זכויות וטענות הצדדים לכשתתעורר שאלת מעמדו במושכר, לאחר פטירת סלאח.

3.         והנה, נפטר סאלח בשנת 2002 וכעת התעוררה שאלת מעמדו של הנתבע במושכר. שאלה זו עומדת בעינה גם לאחר מו"מ שניהלו הצדדים וכשלונו, טרם פנתה התובעת בהליך הנוכחי.

המחלוקות

4.         התובעת טוענת כי הנתבע נעדר זכויות להחזיק במושכר. הנתבע טוען מנגד כי הינו דייר מוגן מכוח סעיף 27 לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב) תשל"ב - 1972 (להלן - "החוק"). המחלוקות הספציפיות בין הצדדים מתמקדות בשאלת פרשנותם של סעיפים 23 ו - 27 לחוק. קיימות מחלוקות חלופיות נוספות שלא נידרש להן נוכח ההכרעה במחלוקת העיקרית.

דיון

המסגרת החוקית

5.         הסעיפים הרלוונטיים בחוק קובעים:

23.  דייר של בית עסק שנפטר

א.     דייר של בית עסק שנפטר, יהיה בן-זוגו לדייר, ובלבד שהשניים היו בני-זוג לפחות ששה חדשים סמוך לפטירת הדייר והיו מתגוררים יחד תקופה זו.

ב.   באין בן-זוג כאמור בסעיף קטן (א) - יהיו ילדי הדייר לדיירים, ובאין ילדים - אותם היורשים על פי דין שעבדו עם הדייר בעסקו לפחות ששה חדשים סמוך לפטירתו.

26.                         המשכת העסק

לא יהיה לדייר לפי סעיפים 23 עד 25 אלא מי שמוסיף לנהל במושכר, בין בעצמו ובין על ידי אחרים, את העסק שהדייר שלפניו ניהל בו, ולא השכירו, כולו או מקצתו.

27.                         הפסק ההגנה

היה אדם לדייר לפי סעיפים 20 עד 26 ונפטר או חדל להחזיק במושכר, לא יהיה אדם אחר לדייר לפי סעיפים אלה; אולם -

(2)              מי שנתקיימו בו התנאים המפורטים בסעיפים 23 או 25 והתנאים המפורטים בסעיף 26 יהיה לדייר אף אם היה לפניו אדם אחר לדייר לפי אותם סעיפים, ובלבד שיורשים והורים כאמור שם לא יהיו לדיירים אלא אם הוסיפו לעבוד באותו עסק, והעסק דרוש לקיומם.

ניתוח ומסקנות

6.         החוק מקים הסדרי ירושה ספציפיים לזכות הדיירות המוגנת של הדייר המוגן המקורי (להלן - " הדייר המקורי"): "יורש" ראשון (או אם תמצא " דיירות נגזרת"), הממלא אחר תנאי בסיס ראשוניים, לענייננו בסעיף 23 לחוק ו"יורש" שני (" דיירות נגזרת שניה"), הממלא אחר תנאי הבסיס הראשוניים ותנאים נוספים מצטברים, לענייננו בסעיף 27 לחוק. ה"יורש השני" אינו יורש את "הראשון" אלא את זכותו של הדייר המקורי ואין הוא מנוע מכך (לפי סעיף 27 (2) לחוק, ואולם עליו לבסס תנאים הן ביחס לדייר המקורי והן החזקה ושימוש נמשכים בכל עת רלוונטית, לרבות בעת דיירותו של "היורש הראשון". ראו והשוו הניתוח ברע"א 1711/98, פד"י נד (1) 394.