פסק-דין בתיק א 43069/03

הצדדים לתביעה :

1.         ביום 6.5.96 נחתם הסכם מכר בין חברת קיסריה מקרקעין ונופש בע"מ (להלן: "החברה המוכרת") לבין הנתבעת (להלן: "הסכם המכר").

מכוחו של הסכם המכר רכשה הנתבעת חנות בבניין מסחרי (משרדים וחנויות) שהוקם על ידי החברה המוכרת. אין מחלוקת שהחנות נמצאת בקומת הקרקע וחזיתה פונה לחלק החיצוני של הבניין.

2.         בסעיף 15 להסכם המכר הובא לידיעת הנתבעת שהחברה המוכרת הקימה חברת שירותים המטפלת בהחזקת הרכוש המשותף, והנתבעת התחייבה לחתום על הסכם ניהול ולהשתתף בכל ההוצאות הדרושות לאחזקת הרכוש המשותף (סעיף 15 (ד) להסכם המכר).

3.         ואכן, החברה המוכרת הקימה חברת ניהול, היא התובעת, ובין התובעת לנתבעת נחתם הסכם ניהול, אשר צורף כנספח א' לכתב התביעה (להלן: "הסכם הניהול").

כבר כאן המקום לציין שהנתבעת אינה מכחישה שחתמה על הסכם הניהול, אם כי יש מחלוקת בין הצדדים לעניין מועד החתימה : בעוד שהתובעת טוענת שהסכם זה נחתם יחד עם החתימה על הסכם המכר (סעיף 3 לתצהיר עד התובעת, ת/1) ; אזי מנהל הנתבעת טען בעדותו שהסכם זה נחתם רק בשלב מאוחר יותר (עדותו בעמ' 20 שו' 19).

טענות הצדדים :

4.         התובעת טוענת שהנתבעת הפרה את התחייבויותיה הכלולות בהסכם הניהול (ומפנה לסעיפים 7 ו- 8 להסכם הניהול), כך שלמרות "שקיבלה את השירותים המוגדרים בהסכם הניהול לשביעות רצונה המלאה" (סעיף 10 לכתב התביעה), לא שילמה ולו שקל אחד עבור ההוצאות הכרוכות בניהול ובביצוע השירותים, כמתחייב, וזאת מיום מסירת החזקה בחנות לידי הנתבעת, בחודש אוגוסט 1996 או בסמוך לכך.

5.         בסעיף 17 לכתב התביעה מפרטת התובעת את הוצאות הניהול והאחזקה לכלל הבניין לשנים 1996 עד 2003, ודורשת את חלקה היחסי של הנתבעת בהוצאות אלו, בהתאם ליחס שטח רצפת חנות הנתבעת (ברוטו) לכלל שטח הבניין. סכום זה עומד לטענת התובעת על סך של 58,515 ש"ח, והוא הנתבע במסגרת התביעה שבפני.

6.         הנתבעת התגוננה כנגד התביעה והעלתה מספר טענות הגנה : ראשית טענה הנתבעת שהתובעת מעולם לא סיפקה לתובעת את השירותים הנטענים בכתב התביעה ו/או לא נהנתה משירותים אלו, עקב מיקומו של הנכס, בצד החיצוני של הבניין.

            בנוסף, טענה הנתבעת ששטח החנות הוא 42 מ"ר בלבד ולא 52 מ"ר כנטען בכתב התביעה.

7.         טענת הגנה מרכזית נוספת אשר נכללה בכתב ההגנה הינה שבין מנהל התובעת, מר יחזקאל אלעני (להלן : "אלעני") ובין מנהל הנתבעת, מר שושטרי (להלן : "שושטרי") סוכם במפורש, לאחר חתימת הסכם הניהול, שהנתבעת אינה חייבת ולא תחוייב בתשלום כלשהוא על פי הסכם הניהול, וזאת בין השאר לנוכח מיקומה של החנות (ראה סעיף 24 לכתב ההגנה).

8.         ולראיה, טוענת הנתבעת, דמי ניהול לא נדרשו ולא שולמו במשך 5 שנים תמימות והדרישה הראשונה לתשלומם נשלחה לאחר שהנתבעת הודיעה לחברה המוכרת ביום 10.5.01 על ביטול הסכם המכר. יצוין שהודעת הביטול נשלחה, לטענת הנתבעת, לאחר שהתברר לה שהחנות שנמכרה נבנתה ללא היתר, כשהיא בנויה על השטח המשותף המיועד לשמש כלובי.

9.         בעקבות הודעת הביטול הנ"ל, הגישה הנתבעת תביעה בבית המשפט המחוזי בת"א כנגד החברה המוכרת (ת.א. 1184/02, להלן : "ההליך בביהמ"ש המחוזי"), במסגרתו דרשה הנתבעת את השבת התמורה ששולמה בגין החנות, ופיצוי בגין נזקים והוצאות שנגרמו לה.

10.       לאחר הגשת כתב ההגנה הגישה התובעת כתב תשובה במסגרתו הכחישה, בין השאר, את ההסכם הנטען עם אלעני (סעיף 10 - 11 לכתב התשובה), ואף הזכירה את סעיף 58 (א) לחוק המקרקעין התשכ"ט - 1969 (להלן: " חוק המקרקעין"), המהווה לטענתה מקור חוקי לחיוב הנתבעת בהוצאות המשותפות של הבניין.

דיון ההוכחות וההכרעה :

11.       ביום 17.5.06 התנהל בפני  דיון הוכחות, וזאת לאחר שבתיק הוגשו תצהירי עדות ראשית. מטעם התובעת העיד מר רחמים מיכאל (להלן : "רחמים"), המשמש כמנכ"ל התובעת ; ואילו מטעם הנתבעת העיד שושטרי.

            בסיום דיון ההוכחות הוריתי על הגשת סיכומים בכתב, ומשאלה הוגשו יש ליתן פסק דין על סמך החומר שבפני.

12.       לאחר שעיינתי בכתבי הטענות, בתצהירים, שמעתי את עדויות הצדדים וקראת את סיכומי הצדדים, קובעת אני שדין התביעה להידחות, אנמק קביעתי זו.

עילות התביעה - מהן ?