פסק-דין בתיק א 4244/02

העובדות

1.         הנתבעת 1 (להלן - יולנדה) והנתבע 2, שהלך בינתיים לעולמו (להלן -- המנוח), עבדו בשנות הששים ב-U.N.R.A., סוכנות הסעד והתעסוקה לפליטים (להלן - אונר"א). בראשית שנות הששים התארגנו 45 עובדים באונר"א, בהם הנתבעת והמנוח, במטרה להקים שכונת מגורים. לשם השגת מטרה זו הקימה הקבוצה אגודה שיתופית (להלן - האגודה) שהמנוח עמד בראשה.

בכדי להשיג את המטרה האמורה, רכשה האגודה חלקות אדמה בענאתה, אשר נרשמו ביום 3.7.61 במושע במרשם המקרקעין על שמות המשתתפים ברכישה (ת/3). לאחר הרכישה ועריכת תוכנית איחוד וחלוקה על-ידי המודד מוחמד עלי אלחסיני, חולקו המגרשים בהגרלה בין חברי האגודה. ההגרלה נערכה, ככל הנראה, ביום 29.8.65 (ראו תצהיר הנתבעת, סעיף 10, בת"א 1479/98). בהגרלה זכתה יולנדה, המתגוררת בארצות הברית, בחלקה 45.

2.         לטענת התובע, הוא רכש מהמנוח ביום 10.9.91 את חלקה 77 בגוש  30545 (בעבר גוש 13) (להלן -חלקה), בהתאם ליפויי כוח בלתי חוזר שקיבל ממנו. לאחר הרכישה, בשנת 1992, בנה התובע על החלקה בניין מגורים. בכתב ההגנה שהוגש מטעם בנו של המנוח, הוא אישר כי התובע רכש את הזכויות בחלקה מהמנוח.

3.         מוחמד אחמד עבד אללטיף (להלן - מוחמד) טוען אף הוא לבעלות בחלקה. לדבריו, הוא רכש מהנתבעת ביום 20.6.92 את החלקה, שהייתה לפי מפת החלוקה חלקה 45 (ראו ת/1-ת/2).

4.         בשנת 1998 הגישה הנתבעת 2 תביעה נגד המנוח, אשתו ובנו דקראן אנטראניק בקרג'יאן, (להלן - דקראן), שבה עתרה להצהיר כי היא הבעלים של החלקה. התובע לא צורף כנתבע (ת"א 1479/98).

            בכתב ההגנה, שהוגש ביום 1.11.98, טען המנוח כי הנתבעת הייתה צריכה לצרף לתביעה את הבעלים הנוספים וכי אין לה זכויות בחלקה, השייכת למנוח ולא לאגודה. אין מחלוקת כי המנוח רשם את החלקה על שמו בלבד, בניגוד לרישום בחלקות האחרות, הרשומות במושע עד לסיום הליכי האיחוד והחלוקה.

בכתב התביעה ובתצהיר שהוגש על-ידי הנתבעת נפקד שמו של מוחמד, אך גם שמו של התובע הושמט מכתב ההגנה ומתצהירו של המנוח. מאחר ובתצהיר הראשון שהגיש המנוח לא פורט ממי קנה את החלקה 77 ואם יש בידו מסמכים על רכישתה מהמוכר חויב המנוח להגיש תצהיר משלים בשתי נקודות אלה. בתצהיר השני נאמר כי המנוח קנה את החלקה בשנת 1960 ממוכתר ענאתא, אך אין בידיו מסמכים לאישוש טענתו זו כי הם אבדו. טענת המנוח  כי חלקה 45 שלה זכאית יולנדה על-פי תכנית החלוקה, אינה זהה לחלקה 77, שהיתה בבעלות המנוח, כאמור. עוד נאמר בתצהיר המנוח, בסעיף 13:

"אני לא עשיתי שום פעולה בחלקות. יש באזור תושבים שמו ידם על החלקות באזור, בקשר לפרויקט ואף אחד אינו יודע עליהם שום דבר.כמו כן חלקה 77 שם. אנשים שמו את ידם עליה ואין לי שום קשר איתם. אנחנו לא יודעים איך קרה הדבר".

גם בכתב ההגנה המתוקן שהוגש לאחר מות המנוח, אין התייחסות לתובע. עוד יצוין כי בנסח הרישום, המתייחס לחלקה, נאמר כי המנוח רכש את החלקה ביום 3.7.61, המועד שבו נרכשו חלקות המקרקעין עבור האגודה, וכי שטח החלקה 1,453 מ"ר.

לשלמות התמונה יש להוסיף כי בישיבה שהתקיימה יום 7.3.02 שאליה לא התייצבו הנתבעים (המנוח ושני בניו) ועדים שעו"ד שעבאן הצהיר כי בכוונתו לזמנם למתן עדות, נתן השופט זילברטל פסק דין שבו קיבל את תביעתה של יולנדה וקבע כי למנוח לא היו זכויות בחלקה והיא זכאית להירשם כבעלת הזכויות.

הראיות

5.         התובע ודקראן תמכו בגרסת התובע. מוחמד, שרכש לטענתו את הזכויות בחלקה מהנתבעת, עו"ד אליאס חורי שטיפל בענייניה המשפטיים של יולנדה, העידו מטעם הנתבעים. כמו כן העיד כמומחה מטעם בית המשפט, המודד יהושע כרמלי, שהגיש חוות דעת ביחס לקשר בין חלקה 45 לחלקה 77 ונחקר עליה קצרות.

6.         הצדדים בתיק שהעידו בפני, התובע, מוחמד ודקראן לא הרשימו אותי בעדויותיהם, כמי שהאמת נר לרגליהם. תמיהות רבות עולות מעדויותיהם, כפי שיפורט להלן. העד היחיד שזכה לאמוני הוא עו"ד אליאס חורי וממצאי מבוססים בעיקר על עדותו, שכן הוא היה מעורב בתיק כעורך דינה של יולנדה ומוחמד. עדותו לא רק שתמכה בעדותו של מוחמד, אלא גם הפיצה אור על דברים שבעדותו של מוחמד נראו לי תמוהים.

7.         התובע ידע, כפי שעולה מעדותו של עו"ד חורי, על דבר קיומו של ההליך הקודם. את זכותו מבסס התובע על ייפויי הכוח האמור, אך יפויי כוח זה מעורר סימני שאלה. ראשית, בתצהיר מיום 7.7.99, שהגיש המנוח בהליך הקודם, טען (בסעיפים 9-10) שהוא הבעלים של החלקה, מבלי לפרט ממי קנה, והוסיף בסעיף 13 לתצהיר כי אנשים פלשו לחלק מהחלקה, אין לו קשר אליהם ואין הוא יודע את פרטיהם. שמו של התובע אינו נזכר בתצהיר. שנית, המנוח לא כרת חוזה עם התובע. הוא רק חתם על ייפויי כוח בפני עו"ד נאשף המנוח. ביפויי הכוח לא נקובה התמורה בגין המכירה ומועד העברת הזכויות. כל מה שנאמר בו כי המנוח קיבל את התמורה במלואה. גם בתצהיר לא נקב התובע בסכום ששילם ובחקירתו הנגדית היתמם באומרו כי לא ידע שצריך לרשום את סכום התמורה וגם לא אמר זאת לעורך דינו. גם בתצהיר של דקראן, לא צוינה התמורה ששולמה. התובע "נזכר" בסכום ששילם למנוח - 21,000 דינר, רק בחקירתו ביום 28.9.04 ואף זאת לאחר שאחד בשם ג'ובראן, שנכח באולם, "רענן" את זכרונו. על תשלום בסכום זה העיד התובע גם בחקירתו הנגדית. אף דקראן נזכר לראשונה בחקירתו הנגדית שראה שהתובע שילם סכום זה למנוח. אין הסבר לתובע או לדקראן מדוע אין בידי התובע קבלה על תשלום סכום נכבד זה. מסתמא יש דברים בגו. התובע טען כי שני עדים נכחו במעמד התשלום והוא יכול להביאם לעדות, אך הללו, ששמותיהם נותרו עלומים, לא עלו על דוכן העדים. גם התובע לא טען כי אחד מהעדים היה בנו של המנוח. שלישית, ייפויי הכוח לא הוצג לעו"ד חורי בעת ביקורו של התובע במשרדו בשנת 1998. אמנם בישיבה ביום 6.11.03, וכן בחקירתו הנגדית טען התובע כי הראה לעו"ד חורי ניירות, אך לא פרט איזה ניירות הראה לו. רביעית, התובע לא ניסה לממש את זכותו ולרשום אותה במשרד ספרי האחוזה, לא פנה למנהל מס שבח ולא הגיש הצהרה, כנדרש בסעיפים 73 ו-76 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), תשכ"ג-1963 וסעיף 17 לחוק מס רכוש וקרן פיצויים, תשכ"א-1961 ואף לא רשם הערת אזהרה משנת 1992 עד ליום 15.7.02, שאז ניסה לרשום הערת אזהרה, לאחר מתן פסק הדין בתיק הראשון, שניתן ביום 7.3.02 (נספח ה לתצהיר התובע). תמיהה זו עוד מתעצמת, שכן לפחות משנת 1998 נודע לתובע כי יש עוררין על זכותו כאשר ביקר במשרדו של עו"ד חורי. בפגישה זו אמר עו"ד חורי לתובע כי בידיו מצוי רק נסח רישום שבו נאמר כי המנוח הוא בעלים של החלקה וכי רישומו של המנוח כבעלים אינו נכון מפני שהמנוח היה נאמן ואין הוא יכול להקנות זכויות שאין לו. התובע אמר לעו"ד חורי כי בידיו ייפויי כוח מהמנוח, אך הוא לא הציג אותו. בחקירת התובע ביום 6.11.03 וכן בחקירתו הנגדית טען התובע כי הציג מסמכים לעו"ד חורי, אך בשתי הפעמים אינו אומר כי הציג לעו"ד חורי את ייפויי הכוח. התובע הבטיח להציג את ייפויי הכוח לעו"ד חורי, אך כדברי עו"ד חורי לא חזר אליו להראותו. עו"ד חורי גם אמר לתובע כי אם יזכה בתביעתו נגד המנוח הוא יפעל לסילוק ידו של התובע מהחלקה.

            חמישית, האישור מעיריית ירושלים, קובע שהתובע צורך מים רק מיום 16.12.98, בעוד שלדבריו הבית נבנה בראשית שנות התשעים.

            כל שעשה התובע היה לבקש ולקבל צו מניעה זמני ביום 14.8.02 בתיק בש"א 2528/02 האוסר על עשיית עסקאות בחלקה.

8.         גם מוחמד לא זכה לאמוני. עדותו מלאה פרכות וסתירות. מוחמד רכש את החלקה מיולנדה. תחילה על סמך ייפויי כוח מיום 7.6.92 ולאחר מכן על סמך חוזה מיום 20.6.92. לנגד עיניו היה נסח רישום שבו נרשם המנוח כבעלים והצהרתו של המנוח כי החלקה שבה מדובר היא חלקה 44. לא היה בידי יולנדה, בעת שפנתה עם מוחמד לעו"ד חורי, על מנת לחתום על החוזה ביניהם, להעביר אל מוחמד את זכויות יולנדה בחלקה ביניהם, מסמך המצביע על בעלותה בחלקה. רק לאחר מכן, כעבור שנה וחצי, כדברי עו"ד חורי, המציאה הנתבעת באמצעות אחיה את מסמכי הבעלות ואז התחוור לעו"ד חורי כי החלקה שבה מדובר היא חלקה 45 - החלקה. לדברי עו"ד חורי, כל מסמכי הבעלות בחלקה שהיו בידי הנתבעת היו בארצות הברית, מקום מושבה. עו"ד חורי, יולנדה ומוחמד הסתמכו על הצהרותיו של המנוח באשר למספר החלקה ושיטחה. גם החתימה על הטופס למס שבח מראה כי לנתבעת ולמוחמד לא היו נתונים נכונים על החלקה שרכש מוחמד. לא זו אף זו, לא רק שמוחמד קנה חלקה בלי שהיו לו ראיות על זכויותיה של יולנדה בחלקה, אלא שהחוזה וייפויי הכוח התייחסו לזכויותיה ל יולנדה במושע במספר חלקות ולחלקה. מוחמד ישב באפס מעשה הן כששמע שהתובע טוען לבעלות על החלקה והן כאשר בנה על החלקה. שש שנים ראה מוחמד כיצד התובע נוהג מנהג בעלים בחלקה וחוץ מניסיונות לפשרה לא פנה לערכאות לממש את זכויותיו. בחקירתו ביום 6.11.03 טען מוחמד שלא תבע את המנוח כי דקראן אמר לו שהמנוח חולה, אבל כאשר דקראן, בשנת 1998 אסר עליו לדבר עם המנוח הוא ראה בכך איום ופנה לעו"ד חורי. בתצהירו, בסעיף 9 טען מוחמד כי לא תבע את המנוח כי דקראן הבטיח לו לפתור את המחלוקת ולסלק את הפולש. לעומת זאת, בחקירתו הנגדית, טען מוחמד כי לא נקף אצבע לסלק את התובע כי חשש להלשין. ולבסוף, מוחמד לא ניסה לרשום הערת אזהרה על החלקה, לא לאחר הרכישה ולא לאחר שנוכח שהתובע רומס בריש גלי את זכויותיו (סעיף 126 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969).

בעדותו טען מוחמד ששילם 10,000 דינר בנוכחות עו"ד חורי במעמד החתימה על ייפויי הכוח, בעוד שהחוזה נוקב בסכום של 13,500 $. עו"ד חורי אישר שאכן התשלום נעשה במזומנים, אך לא פרש באיזה מטבע.