פסק-דין בתיק א 42083/01

מבוא

1.         ביום 25.2.1997 רכשה התובעת מהנתבעת דירה בבנין 129 בפרוייקט שנבנה על ידי הנתבעת בשכונת רמת בית הכרם בירושלים. בכתב התביעה טענה התובעת כי הנתבעת הפרה את חוזה המכר בעניינים הבאים: בדירה נמצאו ליקויי בניה שונים אשר בגינם נתבע פיצוי בסך 24,570 ש"ח; לפי החוזה רכשה התובעת דירה בקומה ב' של הבנין, אך בפועל נמסרה לה דירה בקומה ג'. בענין זה לא נתבע סעד כספי ספציפי; חל עיכוב בהפעלת המעלית בבנין וכן עיכוב בחיבור קו הטלפון. בגין העיכוב בהפעלת המעלית נתבע פיצוי בסך 5,000 ש"ח ובגין העיכוב בחיבור קו הטלפון נתבע פיצוי בסך 1,200 ש"ח; בכניסה לחניית הבנין לא הוצב שער חשמלי, בניגוד למובטח. בגין כך נתבע פיצוי בסך 20,000 ש"ח; לדירה לא הוצמד מחסן, בניגוד למובטח. בגין כך נתבע פיצוי בסך 24,000 ש"ח; נגרמו לתובעת סבל, תלאות, צער ועוגמת נפש בגין מחדלי הנתבעת. בגין כך נתבע פיצוי בסך 10,000 ש"ח.

2.         הנתבעת שלחה הודעה לצד שלישי נגד הצד השלישי, בהיותו מי שביצע את הבנייה בפועל, מטעמה של הנתבעת, ובגדרה תבעה ממנו שיפוי מלא בגין כל סכום התביעה.

3.         נדון בטענות התובעת כסדרן.

ליקויי בניה

4.         בית המשפט מינה כמומחה מטעמו את המהנדס שמחה פלדמן. הלה הגיש שתי חוות דעת. בחוות הדעת הראשונה, מיום 28.10.2002, פירט המומחה ליקויים, הן בדירה והן ברכוש המשותף, שעלות תיקונם לקבלן 7,622 ש"ח, וזמן תיקונם שלושה ימים. עלות התיקון לתובעת גבוהה ב- 25%. המומחה הוסיף וקבע כי הליקויים הם באחריות הצד השלישי.

5.         בעקבות חוות הדעת הראשונה בוצעו תיקונים בדירת התובעת. המומחה פלדמן ערך ביקור נוסף בדירה לאחר ביצוע התיקונים, וביום 1.6.2003 הגיש חוות דעת שניה.  בחוות דעתו זו ציין המומחה כי בדירת התובעת נותרו ליקויים שעלות תיקונם לתובעת הינה 1,015 ש"ח בצירוף מע"מ. המומחה הוסיף וציין כי לא תוקנו הליקויים ברכוש המשותף.

6.         בסיכומיה דורשת התובעת פיצוי בגין ליקויי הבניה שנותרו, בסך כולל של 7,478 ש"ח, כאשר מתוך סכום זה, סך של 6,378 ש"ח הינו בגין הליקוי שנותר ברכוש המשותף. מדובר בקילופי צבע בתחתית התקרה של מרפסת השכן, המצוייה מעל ולצד דירת התובעת. זו טוענת כי מדובר בליקוי אסתטי הפוגם בהנאתה מן הבנין.

הנתבעת טוענת כי לכל היותר זכאית התובעת לדרוש פיצוי חלקי, לפי שיעור חלקה היחסי ברכוש המשותף. טענה זו בדין יסודה. הכלל הוא שדייר בבית משותף התובע לבדו, אינו יכול לקבל פיצוי בגין מלוא עלות התיקון של הרכוש המשותף, אלא כפי חלקו היחסי ברכוש המשותף. כך נפסק בע"א 559/87 נירה חשאי ו-17 אח' נ' בטי רונן   פ"ד מו(1), 229 ,עמ' 233-234:

" הואיל ולא נתבע בענייננו סעד של ביצוע בעין אלא נתבקש סעד כספי לפיצוי התובעים על נזקים שנגרמו להם, נזקים המתייחסים לרכוש המשותף בלבד, הרי שיש לפצות כל דייר ודייר אשר תביעתו הוכחה, לפי חלקו ברכוש המשותף."

            במקרה דנן לא הובאו ראיות בענין שיעור חלקה של התובעת ברכוש המשותף. יחד עם זאת, אין כל מניעה לפסוק פיצוי בגין עוגמת הנפש שנגרמה לתובעת מחמת קיומו של הליקוי האסתטי. לענין זה יש להביא בחשבון כי מדובר בליקוי מינורי למדיי מבחינתה של התובעת, שכן הוא קיים במרפסת השכן, שאינה נמצאת בקו ישר מעל דירת התובעת וכדי להבחין בו, עליה להרים את ראשה ולהתבונן הצידה. בנסיבות אלה, הפיצוי בגין ליקוי זה יעמוד על סך של 700 ש"ח, נכון להיום. נזכיר כי בתביעתה דרשה התובעת פיצוי כולל בסך של 10,000 ש"ח בגין עוגמת הנפש שנגרמה לה מחמת כל מחדלי הנתבעת, כך שאין מניעה לפסוק לה פיצויי עוגמת נפש בגין ליקוי זה.

7.         סיכומו של דבר, הנני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעת סך של 1,015 ש"ח בצירוף מע"מ כחוק בגין ליקויי הבניה בדירתה. סכום זה יישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 28.10.2002 (מועד חוות הדעת הראשונה של המומחה פלדמן). בנוסף תשלם הנתבעת לתובעת  פיצוי בסך של 700 ש"ח נכון להיום בגין הליקוי האסתטי.

8.         ביחסים שבין הנתבעת לצד השלישי, לא נסתרה טענתו של הצד השלישי לפיה ליקוי בסך 300 ש"ח בצירוף מע"מ כחוק הנוגע להתקנת תריס בדירת התובעת, הוא ליקוי תכנוני אשר באחריות הנתבעת ולא באחריות הצד השלישי. מאידך, הצד השלישי חייב לשפות את הנתבעת בגין יתרת סכום הפיצויים בראש הנזק של ליקויי הבניה, לרבות הפיצוי בגין עוגמת הנפש.

אי התאמה במפלס הדירה

9.         התובעת טוענת כי קיימת אי התאמה בין מפלס הדירה לפי החוזה לבין מפלס הדירה שנמסרה לה בפועל. בגין כך היא תובעת כיום פיצוי בסך 10,000 ש"ח. יצויין כי טענה זו עברה מטאמורפוזה של ממש במהלך המשפט. בכתב התביעה כלל לא נתבע סעד כספי ספציפי בגין ליקוי זה, אך לקראת תום המשפט, הפך ראש נזק זה לחלק עיקרי וקרדינלי בתביעה.

10.        אין ספק שקיימת אי התאמה כנטען על ידי התובעת: בחוזה המכר נרשם כי הדירה נמצאת בקומה ב'. בפועל, הדירה נמצאת בקומה ג'. גם המומחה פלדמן ציין בחוות דעתו הראשונה כי קיימת אי התאמה כזו, אך סבר כי הואיל ונמסרה לתובעת דירה גבוהה יותר מזו שהובטחה, הרי שקיימת דווקא השבחה של הנכס ולא גריעה משוויו, שכן מן המפורסמות הוא שדירה גבוהה יקרה יותר מדירה נמוכה.

            הנתבעת טוענת בסיכומיה כי לא מדובר כלל באי התאמה, שכן ביחס למפלס הקרקע, הדירה אכן בקומה ב', ורק ביחס למפלס הכניסה לבנין, בקומת החניה, הדירה היא בקומה ג'. תירוץ זה של הנתבעת מהווה התחכמות שאינה יכולה להתקבל. הדייר הסביר בוחן את מיקום דירתו ביחס למפלס הכניסה לבנין, ומכל מקום, שומה היה על הנתבעת להבהיר באופן מפורש במסמכי המכר כי ביחס לקומת החנייה הדירה נמצאת בקומה ג' ולא בקומה ב'.

11.        יחד עם זאת, יש ממש בטענת הנתבעת לפיה בכתב התביעה לא נתבע כל סעד ספציפי בקשר לקומה בה נמצאת הדירה, למעט סעד כללי של פיצוי בסך 10,000 ש"ח בגין עוגמת נפש המתייחס לכלל טענות התובעת. כמו כן, צודקת הנתבעת הטוענת כי לא הוכחה ירידת ערך כלשהי בגין אי התאמה בקומת הדירה. בנוסף, מתעוררת מאליה השאלה כיצד זה החשתה התובעת גם לאחר שנמסרה לה הדירה ביום 13.3.2000 ולאחר שנכחה לדעת אודות קיומה של אי ההתאמה, ולא טרחה למחות בכתב בענין זה, במיוחד כאשר שלחה ביום 12.7.2000 מכתב התראה לנתבעת, וענין הקומה כלל לא נזכר בו. למעשה, הטענות בענין הקומה הועלו לראשונה במכתב התובעת מיום 29.8.2000. בנסיבות אלה, אני מוכן להניח כי נגרמה לתובעת עגמת נפש מסויימת מחמת אי ההתאמה, אך בוודאי שאין מקום לפסוק לה את מלוא הפיצוי בסך 10,000 ש"ח, שכן זהו הפיצוי הכולל אותו תבעה מלכתחילה בגין עוגמת הנפש הכללית מחמת כל המחדלים המיוחסים לנתבעת, ולא רק בגין היות הדירה בקומה ג'.

            עצם העובדה שלא הוכחה ירידת ערך שמאית מחמת מיקום הדירה, אינה שוללת את העובדה שמדובר באי התאמה. רוכש דירה זכאי לקבל  לחזקתו דירה בקומה בה בחר, גם אם שוויה של דירה זו נמוך משווי הדירה שקיבל בפועל. עם זאת, בשים לב למכלול נסיבות הענין, ולנוכח התרשמותי כי ענין הקומה קיבל בעיני התובעת חשיבות מלאכותית רק בדיעבד, ולאחר הגשת התביעה, יש לפסוק לתובעת פיצוי בגין עגמת נפש בסך של 2,000 ש"ח בלבד.

12.        עסקינן בליקוי שיווקי, ועל כן אין מקום להשית על הצד השלישי חובת שיפוי בגינו.

האיחור בחיבור קו הטלפון והמעלית

13.        התובעת טוענת כי קיבלה חזקה בדירה ביום 13.3.2000, לפני קבלת טופס 4, אשר ניתן רק ביום 25.5.2000. המעלית הופעלה רק בחודש יולי 2000. קו הטלפון חובר רק ביום 13.7.2000. בגין האיחור בהפעלת המעלית והצורך לטפס לדירתה ברגל, דורשת התובעת פיצוי בסך 5,000 ש"ח.

14.        הנתבעת טוענת כי מועד מסירת החזקה היה אמור לחול לכל המוקדם ביום 8.5.2000 בהתחשב בתקופת הגרייס בת שלושת החודשים שהוקנתה לה בחוזה המכר. התובעת היא שביקשה כי מסירת החזקה תוקדם, ועל כן אין לה אלא להלין על עצמה על שבמשך זמן מה נאלצה לעלות לדירתה ברגל ולא היה חיבור לטלפון. הנתבעת מציינת עוד כי בפועל התובעת החלה להתגורר בדירה רק ביום 1.4.2000, כפי שהודתה בחקירתה.