פסק-דין בתיק א 41817/01

מבוא ורקע עובדתי.

1.         התובעים והנתבעים שכנגד (להלן - "התובעים") הינם בעלי זכויות הבעלות בבניין המצוי ברח' העקידה 39, תל אביב והבנוי על חלקה 175 בגוש 6473 (להלן - "הבניין") אותן קיבלו בירושה מאביהם המנוח בן ציון ישראלי ז"ל (להלן - "המנוח").

            הבניין הינו בן שתי קומות (קומת קרקע וקומה ראשונה) וגג פתוח, המבונה חלקית.

2.         הנתבעים הינם בעלי זכויות של דיירות מוגנת בדירה שבקומה הראשונה בבניין, אותן רכשו מהמנוח תמורת תשלום דמי מפתח על פי חוזה מיום 09.03.1988 (להלן - "חוזה השכירות").

            בחוזה השכירות הוגדר המושכר באופן הבא: "דירה של 2 חדרים וחדרי שירות מטבח לחוד, נוחיות במשותף עם חדר אחד של המשכיר".

            בתנאים המיוחדים אשר הוספו לחוזה השכירות, ניתנה לנתבעים זכות שימוש בלעדית בגג הבניין, למעט זכות שימוש למנוח בחדר הבנוי בגג.

3.         העולה מהמתואר לעיל הוא כי הנתבעים רכשו זכויות של דיירות מוגנת בדירת המגורים המצויה בקומה הראשונה ובקומת הגג למעט חדר אחד בקומה הראשונה וחדר נוסף בגג הבניין אשר נותרו לשימושו של המנוח, כאשר חדר הנוחיות אמור לשמש בצוותא חדא הן את הנתבעים והן את המנוח (להלן - "המושכר").

4.         יצויין כי למן המועד בו רכשו הנתבעים את הזכויות במושכר, לא השתמש המנוח באיזה מן החדרים אשר נותרו לשימושו בחוזה השכירות.

5.         לשלמות התמונה העובדתית יצויין כי ביום 13.12.89 הגיש מנהל עיזבון המנוח עוה"ד שמיר (להלן - "מנהל העיזבון") תביעה כנגד הנתבעים בו עתר לצוות על אלה האחרונים לסלק ידם מהחדר שבקומה הראשונה (להלן - "החדר")ולהחזיר החזקה בו לתובע. כן עתר מנהל העיזבון לדמי שימוש ראויים בגין השימוש בחדר.

            בפסק דין חלקי מיום 17.05.00 הורה בית המשפט (כב' השופטת מ. רובנשטיין) לנתבעים לסלק ידם מהחדר ולהחזיר החזקה בו למנהל העיזבון. כן הורה ביהמ"ש לאפשר לתובע גישה חופשית לגג הבניין ולחדר בו החזיק המנוח.

העתירות.

6.         בתביעה דנא עתרו התובעים להורות לנתבעים לפנות את המושכר ולהחזיר להם החזקה בו כשהוא פנוי מכל אדם וחפץ. כן עתרו התובעים, ככול הנראה לחילופין, לצוות על הנתבעים לסלק ידם מן החדר ולהחזירו לתובעים כשהוא פנוי מכל אדם וחפץ.

            לטענת התובעים, הפרו הנתבעים את חוזה השכירות בכך שפלשו אל החדר ומונעים הגישה אליו מחדר המדרגות. כן טענו התובעים כי הנתבעים ביצעו שינויים במושכר בלא לקבל הרשאה לכך כמתחייב מחוזה השכירות.

בגין אלה המעשים - כך לתובעים - קמה להם עילת פינוי המזכה אותם בסעדים המבוקשים בתביעתם.

7.         בכתב הגנתם הכחישו הנתבעים נחרצות את הנטען בתביעה ועתרו לדחיית הסעדים המבוקשים בה.

            לטענת הנתבעים הם אינם משתמשים בחדר כלל ועיקר. כל שנעשה בחדר הוא שיפוץ אשר התחייב מהטחב והצחנה שעלו ממנו, כתוצאה מהעדר שימוש בו ואי תחזוקו משך שנים רבות.

            עוד טענו הנתבעים כי לא מנעו ואינם מונעים ממי מהתובעים להיכנס לחדר ובלבד שהדבר יתואם עמם מראש. עובדה היא - כך לנתבעים - שאפשרו לעוה"ד מטעם התובעים להיכנס למושכר בלא אומר ודברים.

8.         בד בבד עת הגשת כתב הגנה הגישו הנתבעים תביעה שכנגד בה עתרו - בין היתר - לחייב את התובעים לבצע השיפוץ הדרוש במעטפת הבניין בהתאם לדוח שפירים נספח ג' לתביעה שכנגד (להלן - "דו"ח שפירים").

לטענת הנתבעים, בעלי הבית לא מילאו את חובתם לתחזק הבניין באופן שוטף, ואף לא שעו לדרישת עיריית ת"א לבצע העבודות המינימליות הנדרשות, חרף היות המבנה מסוכן למתגוררים בו.