פסק-דין בתיק א 4139/02

כללי

1.         עניינו של פסק דין זה שלוש תובענות שהוגשו על ידי רוכשים של דירות בשלושה בנייני מגורים אשר הוקמו על ידי הנתבעת בעיר טבריה (להלן: הדיירים וחברת שיכון עובדים או החברה בהתאמה). יחידי הדיירים ייקראו להלן: כפיר ומרים (התובעים בת"א 4139/02), שוקי ומרב (התובעים בת"א 4140/02) ורחל (התובעת בת"א 4141/02) בהתאמה.

הגם שהדיון בשלוש התובענות לא אוחד פורמלית בפועל התקיים דיון במאוחד שכן באי כח בעלי הדין זהים, המומחה שמונה על ידי בית המשפט זהה וגם המחלוקת דומה.

2.         עילת התביעה בשלוש התובענות מקורה בליקויי בנייה שהתגלו בדירות שרכשו מחברת שיכון עובדים. לכתבי תביעתם צירפו חוות דעת מאת המהנדס אליעזר גוכמן (להלן: המהנדס גוכמן), אשר חיווה את דעתו ביחס לליקוי בנייה ועלות תיקונם, וכן חוות דעת של השמאי גיל לזר (להלן: השמאי לזר) בנוגע לירידת ערך הדירות עקב אי-התאמה בין המפרט לבין מה שנבנה בפועל וכן ליקויים אקוסטיים באחת הדירות.

            החברה בחרה שלא להגיש חוות דעת מטעמה, הסכימה למינוי מומחה מטעם בית משפט וסמכה את ידיה על חוות דעתו. בהסכמת הצדדים מונה אפוא האדריכל והשמאי אסא זהר (להלן: המומחה או מומחה בית המשפט) שביקר בדירות וחיווה דעתו ביחס לליקויי בנייה ולירידת ערכן.

3.         לאחר קבלת חוות הדעת ותשובות על שאלות הבהרה הסכימו בעלי הדין כי יינתן פסק דין על סמך חומר הראיות המצוי בתיק בית המשפט ללא תצהירי עדות ראשית. החברה אינה חולקת על קביעותיו והערכותיו של המומחה. השגותיה אינן מופנות כלפי חוות הדעת אלא מתייחסות לזכות הקבלן לבצע את התיקונים ולסוגיית ההוצאות. הדיירים מצדם מקבלים עקרונית את חוות דעת המומחה ברם חולקים על פרשנותו ביחס להוראות דין מסוימות. לדעתם, לא זו בלבד שהמומחה פלש לתחום לא לו אלא שנתן פרשנות שגויה ומכאן, גם שגה בהערכת הנזק.

4.         ת"א 4139/02-  ביום 29.12.98 נכרת חוזה המכר בין כפיר ומרים לבין החברה לפיו רכשו דירה בת שלושה חדרים ומרפסת בשטח כ-86.50 מ"ר בקומה השנייה של בניין המצוי ברחוב וינגייט 19/5 בעיר טבריה (להלן: דירת כפיר ומרים).

המהנדס גוכמן העריך את עלות תיקון הליקויים בדירת כפיר ומרים בסך 62,676 ש"ח כולל מס ערך מוסף ופיקוח הנדסי. מעבר לסכום זה נתבעו סך של  4,500 ש"ח בגין ירידת ערך לפי הערכת השמאי לזר; סך של 10,000 ש"ח עלות מדור חלופי וסך של 15,000 ש"ח פיצוי בגין נזק בלתי ממוני.

5.         ת"א 4140/02-   ביום 24.1.99 נכרת חוזה מכר בין שוקי ומירב לבין החברה לפיו רכשו דירה בת ארבעה חדרים ומרפסת בשטח 94 מ"ר בקומה השנייה בבניין ברחוב לח"י 2/6 בטבריה (להלן: דירת שוקי ומרב).

            המהנדס גוכמן העריך את עלות תיקון הליקויים בדירה זו בסך 65,286 ש"ח. כמו כן נתבע פיצוי בסך 6,750 ש"ח בגין ירידת ערך הדירה לפי הערכת השמאי לזר ופיצוי בגין מדור חלופי (10,000 ש"ח) ובגין נזק בלתי ממוני (15,000 ש"ח).

6.         ת"א 4141/02-   ביום 7.7.99 נכרת חוזה מכר בין החברה לבין רחל לפיו רכשה האחרונה דירה בשטח כ-78 מ"ר בת 2.5 חדרים וגינה בקומת הקרקע של בניין המצוי ברחוב לח"י 4/1 בעיר טבריה (להלן: דירת רחל).

            לפי חוות דעת המהנדס גוכמן מגיעה עלות תיקון הליקויים בדירת רחל לסך 71,943 ש"ח ואילו ירידת ערך הדירה לפי הערכת השמאי לזר מגיעה לכדי 25,000 ש"ח. כן נתבעים על ידה עלות מדור חלופי (10,000 ש"ח) ופיצוי בגין נזק בלתי ממוני (15,000 ש"ח).

7.         הסכומים הנקובים בשלוש התובענות נכונים ליום הגשתן (ה- 14.2.02). לפי חוות דעת המהנדס גוכמן הסכומים בהם נקב מהווים מחירי עלות לקבלן ראשי. לדבריו, אם יבוצעו התיקונים על ידי קבלני משנה תתייקר העלות עד 50%. לא ברורה כוונתו של המהנדס גוכמן. מן הסתם התייחס לחברת שיכון עובדים כאל קבלן ראשי ולקבלן מזדמן המוזמן על ידי הדייר כאל קבלן משנה. אין לכך חשיבות שכן בעקבות חוות דעת המומחה מטעם בית משפט צימצמו הדיירים את תביעותיהם והעמידו אותן על הערכתו, זולת אותן סוגיות המחייבות התייחסות מיוחדת. ביחס לדירת כפיר ומרים הועמד סכום הפיצוי על סך 30,712 ש"ח, ביחס לדירת שוקי ומירב הועמד הפיצוי על סך 46,308 ש"ח וביחס לדירת רחל הועמד הפיצוי לסך 57,575 ש"ח (ראה סיכומי טענות התובעים).

8.         לפי חוות דעת מומחה בית משפט נמצאו אמנם ליקויים בשלוש הדירות ברם היקפם קטן בהרבה מזה שנקבע על ידי המהנדס גוכמן והשמאי לזר. כך בדירת כפיר ומרים מגיעה עלות תיקון הליקויים לחברה לסך 6,460 ש"ח ועלות לדייר סך של 9,410 ש"ח כולל מס ערך מוסף ותוספת של 25% בגין ביצוע בשוק החופשי; עוד מצא כי יש הצדקה לפסוק פיצוי בגין ירידת ערך הדירה בסך 2,500 ש"ח.

בדירת שוקי ומרב מגיעה עלות לחברה לסך של 10,190 ש"ח ועלות לדייר סך של 14,839 ש"ח כולל מס ערך מוסף ותוספת של 25% כאמור לעיל; כן סבר כי יש להוסיף פיצוי סך של 1,300 ש"ח בגין ירידת ערך הדירה.

בדירת רחל מגיעה העלות לחברה לסך של 8,610 ש"ח ועלות לדייר סך של 12,538 ש"ח כולל מס ערך מוסף ותוספת של 25% כאמור לעיל  וכן פיצוי בסך 3,000 ש"ח בגין ירידת ערך הדירה.

כל הסכומים הנקובים לעיל נכונים למועד מתן חוות הדעת (ינואר 2006).

9.         החברה שלחה למומחה שאלות הבהרה. אין בתשובותיו כדי לשנות את חוות דעתו. המומחה גם נשאל על חלוקת אחריות בין מתכנן לקבלן מבצע, הרלוונטית מן הסתם ליחסים בין חברת שיכון עובדים (היזם) לבין הקבלן המבצע, שלא נתבע בהליך דנן, גם לא כצד שלישי.

10.        הדיירים חולקים כאמור על קביעות מסוימות של המומחה בסוגיות שהן משפטיות בעיקרן. ההתייחסות להלן תהא לאותם ליקויים השנויים במחלוקת.

החברה מסכימה כאמור לקביעותיו והערכותיו של המומחה ומסכימה לפצות את הדיירים בכסף על בסיס העלויות לה ואינה עומדת על זכותה לבצע את התיקונים בעצמה. כן היא סבורה כי נוכח הפער העצום בין חוות הדעת מטעם הדיירים לבין חוות דעת המומחה אין מקום להשית עליה הוצאות אלא להפך. אין גם מקום לדעתה לפסוק פיצוי נוסף על הסכומים הנקובים בחוות דעת המומחה מטעם בית משפט.

גודל פתח חלון בחדר שינה -  הורים

11.        לדעת הדיירים, בניגוד לקביעת מומחה בית המשפט גודל חלון חדר שינה של ההורים בכל שלוש הדירות קטן מהקבוע בסעיף 2.21 (א) לתוספת השניה של תקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), תש"ל-1970 (להלן: התקנות), הקובע לאמור: " לא יפחת שטחם הכולל של החלונות בחדר מגורים מ-8% משטח רצפת החדר".