פסק-דין בתיק א 4085/03

1.       רקע

התובעת, "תלפיות כלכלה וכספים בע"מ" (להלן: תלפיות או התובעת) רכשה מהנתבעת, חברת אנגלו-ישראל י.נ. (1987) בניה בע"מ (להלן: אנגלו ישראל או הנתבעת) יחידה עסקית במבנה המיועד לשמש מרכז לעסקים ומשרדים ברח' המסילה 22 בנשר. התובעת טוענת כי הנתבעת מסרה לה יחידה ששטחה קטן מהמוסכם, וכמו כן היא טוענת שרכשה את היחידה מתוך מצג שהבנין הוא בנין למשרדים, אך הסתבר לה שהוא מיועד לתעשיה בלבד ולא למשרדים. לפיכך תובעת התובעת את עלות השטח החסר לטענתה, ואת עלות שינוי היעוד. כמו כן תובעת תלפיות רישום הבית כבית משותף ורישום זכויות המקרקעין על שמה, וכן שהנתבעת תגרום לכך שתלפיות תוכל לחתום עם המינהל על חוזי חכירה מהוונים לפי התחייבות הנתבעת שלא בוצעה. אנגלו ישראל כופרת בתביעת תלפיות ותובעת בתביעה שכנגד תשלומים עבור הערבות הבנקאית המצויה עדיין בידי תלפיות.

הצדדים הסכימו להכרעה בתביעה לפי סיכומים תוך וויתור על חקירת העדים מבלי להודות בנכונות גרסתם. מטעם התובעת הוגשו תצהיר עדות ראשית של מנהל התובעת, מר מרדכי באומר, תעודת עובד ציבור מאת מינהל מקרקעי ישראל, חוות דעת מומחה של מר בני שפירא, מודד מוסמך, וכן חוות דעת משלימה שהוגשה לאחר מתן רשות. הנתבעת הגישה חוות דעת מומחה וחוות דעת משלימה של מר קובי זייד וכן תצהיר של מר ישראל נבו המשמש כמנהל בנתבעת.

2.       השאלות שבמחלוקת   

א.       מה הוסכם בין הצדדים לעניין שטח הממכר בעת חתימת ההסכם? כאמור בתשריט שצורף להסכם, כאמור במפרט הטכני או שמא הבניין היה בנוי בעת חתימת ההסכם ומה שהוסכם הוא מה שראו נציגי התובעת?

ב.       מה השטח שנמסר בפועל?

ג.       מתי מסרה התובעת הודעה על אי התאמה?

ד.       מהו שווי הפרש השטח?

ה.       ייעוד הבניין: האם הוצג הבניין כמתאים לשימוש כמשרדים? האם ייעוד הבניין מתאים לשימוש כמשרדים? מהי עלות תיקון הייעוד ומי צריך לשאת בה?

ו.       האם הנתבעת הפרה את התחייבותה לרשום את הבניין כבית משותף?

ז.       האם הנתבעת הפרה את התחייבותה לגרום לחתימת חוזי חכירה מהוונים עם המינהל?

ח.       מי צריך לשאת בעלות הערבות לפי חוק המכר?

ט.       מהו סכום עלות הערבות?

3.       הסכמת הצדדים לעניין שטח הממכר:  

3.1     האם קומת המשרדים היתה בנויה בעת החתימה על החוזה?

חוזה המכירה בין הצדדים נחתם, כפי שקבעתי בבש"א 2536/04, ביום 22.01.1996. כך גם הצהירו הצדדים למס שבח. בסע' 9 לחוזה (נספח א' לתצהיר מנהל התובעת, מר באומר), התחייבה הנתבעת למסור את החזקה בממכר עד ליום 25.02.1996 כאשר אפשר שיידרשו למוכרת 30 יום נוספים למסירת החזקה. לטענת התובעת, בעת החתימה על חוזה המכר, הבניין לא היה בנוי ולצורך הגדרת הממכר המציאה הנתבעת את התשריט עליו חתמו הצדדים (נספח א1 לתצהיר מר באומר). לטענת התובעת, סעיפים שונים בחוזה המכר מעידים על כך שלא הושלמה בניית הבניין:

במבוא להסכם נכתב ע"י הנתבעת:

"והואיל ובהתאם להסכם הפיתוח המוכרת מתעתדת לבנות בעצמה או באמצעים אחרים",

בסע' 3ב' להסכם נכתב :