פסק-דין בתיק א 3891/00

1.         התובעת הגישה כנגד הנתבע שתי תובענות כספיות. הראשונה, ב-ת.א. 3891/00, על סך 16,430 ש"ח. השניה, ב-ת.א. 15735/02, על סך 11,515 ש"ח. הנתבע התגונן בפני שתי התביעות. משאוחדו התביעות הוריתי על הגשת תצהירי עדויות ראשיות. מטעם התובעת הוגש תצהירו של מר ארזיאן יהודה (להלן- "ארזיאן"). מטעם הנתבע הוגש תצהירו-שלו. אחר שאלו עמדו בפניי, הסכימו בעלי הדין כי יינתן פסק דין מנומק בדרך הרגילה על יסוד החומר שבתיק והגשת סיכומי טענות. לנוכח האפשרות שהועלתה על פיה לסיכום טענות ב"כ הנתבע יצורפו, בהסכמה, מסמכים נוספים, סוכם על שני מחזורי סיכומי טענות. כמסתבר, ומשעה שב"כ הנתבע לא צירף לסיכומיו מסמכים נוספים, הונחו בפניי סיכומי טענות במחזור אחד.

2.         התובעת טוענת כי היא מלכ"ר. הנתבע, למיטב ידיעתה, הוא בעל חנות מס' 37 בקניון "לב העיר" בטירת הכרמל. כל בעלי החנויות בקניון אמורים לשאת בהוצאות אחזקת הקניון ובדמי ניהול. התובעת עוסקת בכך. הנתבע מתמיד בסירובו לשלם דמי ניהול כאמור. בגין דמי ניהול אלו הוגשה התביעה הראשונה עבור החוב הנטען בגין השנים 1996-2000, והתביעה השניה בגין החוב הנטען בגין השנים 2000-2002.

            הנתבע התגונן בפני התביעות. הוא טען, לדוגמא בסעיף 6(ב) לכתב ההגנה בתביעה הראשונה, " כי הוא אינו 'בעל חנות' בקניון 'לב העיר' ומעולם לא היה 'בעל חנות'". בסעיף 9(ב) לאותו כתב הגנה, טען "כי הוטעה ורומה עת רכש שטח בקניון 'לב העיר', הוא מעולם לא קיבל חזקה בחנות כלשהי והשטח לא הופעל, ולו לדקה אחת, לצרכים כלשהם". עוד הוא טען כי מלכתחילה החנות לא יכולה הייתה להיות מופעלת לצרכים למענם נועדה, וכי הוא אינו מקבל שירותים כלשהם מן התובעת.

            בגדר כתב הגנתו בתביעה השנייה, הוסיף וטען הנתבע כי הוא "ביטל את ההסכמים עם מרגניות פרוייקטים (בנייה ופיתוח) בע"מ שכרת בנוגע לקניון, לאור הפרתם היסודית מצד חברת מרגניות, והמרמה וההטעיה מצדה של חברה זו והקשורים אליה" (סעיף 12(ז)). עוד הוא טען כי להחלטות התובעת, ככל שהתקבלו "אין... כל נפקות לגביו" (סעיף 14(ב)). ככל שעסקינן בטענה אודות פניות חוזרות ונשנות, מכחיש הנתבע קבלתן, זולת מכתב דרישה אחד שנענה בדחייה תקיפה ע"י בא-כוחו.

3.         בגדר תצהירי עדויות וסיכומי הטענות הוסיפו בעלי הדין ועיבו גרסאותיהם. בחנתי חומר הראיות והטענות. לא שבעתי נחת מהתנהלותו של הנתבע. חרף זאת, וכפי שיפורט להלן, בדעתי לדחות את התביעות כנגדו.

4.         טענת הנתבע כי הוא אינו "בעל חנות", חסרת שחר. התובעת, כמסתבר, לא בחרה לתבוע את הנתבע, סתם כך, אלא מן הטעם הפשוט כי היא קיבלה את הנתונים על אודות בעלותו הנטענת בחנות, היא חנות 37. משום כך טענתו הקיצונית של הנתבע כי מעולם לא היה בעל חנות, היא חסרת שחר. הדברים עולים בעליל למקרא תצהירו של הנתבע עצמו. עולה הימנו, מקרא מפורש, כי ביום 15/9/02 נערך הסכם רכישה בינו לבין "מרגניות פרוייקטים" (בנייה ופיתוח) בע"מ (להלן-"מרגניות"). להסכם רכישה זה צורף הסכם ניהול מיום 15/12/92 המסדיר את סוגיית אחזקת הקניון ודמי הניהול בגינו.

5.         דומה שלנתבע יש טענות ומענות כנגד מרגניות. ברי כי אין בדעתי להידרש לטענות ומענות אלו. אוסיף ואציין כי כשם שאין שחר לטענת הנתבע שהוא מעולם לא היה בעל חנות, אף אין שחר לטענה כי הוא ביטל את ההסכמים עם מרגניות. מתצהירו של הנתבע אני למד כי פעמיים הוא פנה למרגניות וסיים מכתביו, לנוכח הנטען בהם, כשהוא "מבקש לבטל את ההסכם בינינו ולקבל את כספי בחזרה". ממילא, הנתבע לא ביטל את ההסכמים, אלא ביקש לבטלם.

            בגדר תצהירו, ובניגוד לאמור בכתב הגנתו, מודה הנתבע כי הוא נקט בהליכים משפטיים נגד מרגניות, פשיטא על מנת שביהמ"ש יצהיר על ביטול ההסכמים, וכי זנח תביעתו זו לנוכח מצבה

הכלכלי של מרגניות. ממילא, מפי הנתבע אני למד כי ההסכמים שלו עם מרגניות שרירים וקיימים. מעבר לדרוש, לא קיבלתי כל מסמך המעיד על נקיטת אותם הליכים משפטיים נגד מרגניות שנזנחו.

6.         במצב דברים זה, וגם בהתעלם מעדות שמיעה בתצהירו של ארזיאן, ממנה הוא למד בשיחה עם עו"ד גבע, ב"כ מרגניות, כי הנתבע הוא בעל הנכס ואף שילם מס רכישה בגין רישום זה, סביר להניח שאלו הם פני הדברים. יכול שלנתבע עמדה עילה לביטול ההסכמים עם מרגניות, יכול שלא. ברי לי כי הנתבע הוא הבעלים של החנות, לעניין שיקוליי.

7.         בהתאם לסעיף 13(ב) להסכם הניהול של בעלי החנויות בקניון, ובהם כאמור הנתבע, רשאית הייתה מרגניות לזמן בכל עת "אסיפה של כל בעלי היחידות בקניון ולבחור 'נציגות הבית המשותף' אשר תקבל על עצמה את כל תפקידי חברת הניהול". מן החומר שבפניי אני למד כי אסיפה כאמור זומנה ע"י עו"ד אביבי, ב"כ מרגניות, והיא התקיימה ביום 17/3/96. באותה אסיפה נבחרה נציגות לבית המשותף. דומה שזומנו אף אסיפות נוספות, מהן עולה כי הרכב הנציגות השתנה. בפועל, כך השתכנעתי, שוקדת התובעת על גביית דמי ניהול מבעלי החנויות בקניון.

8.         הנתבע טוען, בין השאר, לשירותים פגומים שניתנים ע"י התובעת. טענה זו של הנתבע נשמעת מפוקפקת. הנתבע, כך אני מאמין לגרסתו, לא מחזיק בפועל בחנות ויכול שהתייאש מההחזקה בה. אף אין לי ספק כי לטעמו חורה לו עניין זה עקב ההפרה הנטענת של מרגניות, שמעולם לא זכתה כמבואר לעיגון שיפוטי. גם פסק הדין שצירף הנתבע לתצהירו ממחיש מקרה דומה שנדון בביהמ"ש המחוזי בת"א, בו נדונה בקשת ביטול והוכרעה כפי שהוכרעה. ברי שאין פסק דין זה אומר דבר לגבי תביעה שככל שהוגשה נזנחה, והיא בבחינת ביצה שלא נולדה. משום כך הנתבע הוא האחרון שיכול לקבול על כך שניתנים לו שירותים, אם לאו. ממילא, וגם אם השירותים היו טובים וראויים, מגלה עניין בכך מי שמחזיק בפועל בחנויות במקום.

9.         דרך עקרון, לטעמי, חייב בעל יחידה בבית משותף לשאת בהוצאות הניהול ואחזקת הבית המשותף, בין אם הוא נמצא בפועל ביחידה, ובין אם לאו. גם לנוכח נתון זה תביעת התובעת, במימד העקרוני, זוכה לאהדתי.

10.        וחרף כל אלו, בדעתי לדחות את התביעות. כך, בעיקר, לנוכח טענתו של הנתבע כי מעולם לא זומן לאותה אסיפה כללית שנועדה  על ידי עו"ד אביבי. לתצהיר עדותו של אריזיאן צורף אך מכתבו של עו"ד אביבי, שאין ללמוד ממנו למי הוא נשלח. אוסיף ואציין כי הסוגיה האמורה נדונה בעקיפין בפני כב' הרשמת ספרא-ברנע בגדר ישיבה מיום 30/12/02 ב-ת.א. 15735/02.  ב"כ התובעת ציין שם כי בגדר המסמכים שבפניו קיימת אף "תרשומת על שיחה טלפונית עם הנתבע מיום 7/8/01 על זימונו לאסיפה כללית". אין בדעתי להעמיק חקר איך הייתי מתייחס לאותה תרשומת על אותה שיחה אילו הייתה מונחת לנגד עיניי. מכל מקום בגדר ההליך ההוא הורתה כב' הרשמת על הגשת תביעה מתוקנת אליה יצורפו כל המסמכים הנחוצים.  דבר זה לא נעשה. התרשומת הנטענת לא הוגשה כחומר ראיה בפניי. כאמור, גם לו הייתה מוגשת  שומה היה עליי לשקול אם די בכך על מנת להשתכנע כי הנתבע יודע על זימון אותה אסיפה כללית. ומעל לכל: התרשומת הנטענת היא מ- 7/8/01 באופן שלגבי האסיפה החשובה הראשונה, מ- 17/3/96, אין ולו תרשומת. 

11.        אכן,  במסגרת התנהלותו הנפסדת של הנתבע הוכח לי כי מכתב דרישה מסויים שנשלח אליו חזר כלא  נדרש. ייתכן ששיקוליי היו שונים אילו היה מוכח לי מכתב זימון לאסיפה כאמור שלא נדרש על ידי הנתבע.  מכל מקום, לנוכח השיקולים האמורים, בוודאי שאין בדעתי לחייב את הנתבע בגין החלטות באסיפות כלליות שהוא לא מוזמן אליהן כל עיקר.

12.        זאת ועוד: לא נהיר לי מעמדה של התובעת. אם אכן היא נציגות בית משותף, לא מובן לי הכיצד מתייצבת בפניי חברה בע"מ.  זאת ועוד: אם אכן היא נציגות בית משותף, לא הובהר לי על שום מה לא ננקטו ההליכים בפני כב' מפקחת המקרקעין.

13.        לנוכח הטעמים האמורים בדעתי לדחות את תביעת התובעת נגד הנתבע.  לנוכח  התנהגותו של הנתבע, וסממנים רבים של היתממות והתחמקות בה, בדעתי להמעיט  בפסיקת הוצאות.

14.        לפיכך, הנני דוחה את התביעות שבפניי של התובעת כנגד הנתבע.

            הנני מחייב את התובעת לשלם לנתבע הוצאות משפט בסך 2,500 ש"ח בצירוף מע"מ ובצירוף ריבית והפרשי הצמדה כדין מהיום ועד מועד התשלום המלא בפועל.