פסק-דין בתיק א 38/98

1.      התובע מס' 1 (להלן: "התובע") והתובעת מס' 2 (להלן: "התובעת"), שהיא חברה בשליטתו וניהולו, רכשו מהנתבעת 1 (להלן: "הנתבעת"), אותה מנהלת הנתבעת 2, בנין ברח' נחלת בנימין 55 בתל-אביב (חלקה 44 גוש 6291). בבנין שלוש קומות: בקומת הקרקע ממוקמות שלוש חנויות, בקומות א' וב' ממוקמים משרדים ועל גג הבנין בנוי חדר אחד. לבנין צמוד מגרש בשטח כולל של 120 מ"ר המשמש לחניית כלי רכב.

רכישת הבנין נעשתה בשלבים ועל פי מספר חוזים שנחתמו בין הצדדים.

ביום 8.1.91 נחתם ההסכם הראשון (נספח א' לכתב התביעה) עליו חתם התובע, כנאמן עבור התובעת. על פי הסכם זה מכרה הנתבעת לתובעת את קומת המשרדים אשר בקומה השניה של הבנין. שטח הגג וחלק משטח החניה (כ-60 מ"ר) תמורת -.300,000 דולר.

במסגרת הסכם זה הוקנו לתובעת אף זכויות בניה בשטחים הפתוחים הנמצאים מעל קומת הקרקע של הבנין. בהמשך להסכם זה, וכמתחייב, למעשה, מהעובדה ששני הצדדים הפכו לבעלים משותפים של הבנין, נחתם ביניהם הסכם שיתוף בו הוסכם כי הבנין יירשם כבית משותף ויחולק בין בעליו בהתאם לשטחים שנותרו בידי כל אחד מהם. במסגרת הסכם זה שכרו מהנתבעת את קומת המשרדים אשר בקומה א' אשר לא נרכשה על ידם במסגרת הסכם הרכישה מ-1991.

ב-20.11.91 נחתם בין הצדדים הסכם מכר שני לפיו רכשה התובעת שטחים נוספים בבנין תמורת -.78,000 דולר (נספח ב' לכתב התביעה). במסגרת הסכם זה יושבו חילוקי הדעות שהתגלעו בין הצדדים באשר ליישום או ביצוע ההתחייבויות ההדדיות לפי הסכם המכר הראשון.

כחודש לאחר מכן, ב-16.12.91 נחתם בין הצדדים הסכם נוסף לפיו רכשה התובעת 20% נוספים מהמשרדים אשר בקומה א' בבנין תמורת סכום נוסף של -.52,000 דולר.

2.      לטענת התובעים, מערכת הסכמים זו, או חלקים ממנה, לא כובדה ו/או הופרה ע"י הנתבעות או מי מהם. הפרות אלה כפי שיפורטו בהמשך, גרמו להם, לטענתם, נזקים רבים אותם הם מעריכים בסכום של -.1,789,664 ש"ח ואותו הם תובעים מהנתבעות בתובענה שבפני.

הנתבעות דוחות מכל וכל את טענות התובעים בדבר הפרות, כביכול, של ההסכמים או ההתחייבויות שנטלו על עצמם ומגדירים את תביעת התובעים נגדם כקנטרנית וטורדנית.

הנתבעות לא הסתפקו בהגשת כתב הגנה, אלא המציאו הודעה לצד ג' - לעו"ד      י. שחור - אשר ייצג אותם במהלך המו"מ שהתנהל בינם לבין התובעים ובמהלך החתימה על ההסכמים ביניהם. לטענתם, על צד ג' לשאת בכל הסכומים אותם יחויבו לשלם לתובעים, ככל שיחויבו, שכן האחריות לחבות זו נופלת עליו, כמי שייצג אותן מול התובעים וניהל בשמן את המו"מ לקראת החתימה על ההסכמים. 

צד ג' דוחה, בכתב ההגנה שהוגש מטעמו, הן את הנטען ע"י התובעים והן את המיוחס לו ע"י הנתבעות.

3.      אתייחס להלן להפרות הנטענות ע"י התובעים כסדרן:  

א.   שטחי החניה

      טוענים התובעים כי רוחבו של שטח החניה שרכשו מהנתבעות, במסגרת ההסכם הראשון שנכרת ביניהם קטן באופן משמעותי מרוחב השטח שצוין בתשריטים שצורפו לחוזה כחלק בלתי נפרד מהם.

רוחב השטח שצוין בתשריטים עמד על 6.61 מטר.

לאחר מדידה התברר לתובעת כי בפועל הרוחב נטו הוא 5.25 מטר בלבד. פער זה, של כ-1.36 מטר, נגרם בעטיה של גדר אבן החוצצת בין מגרש החניה לבין חצר של בנין סמוך והממוקמת בתוך שטח החלקה. (לגבי אורך מגרש החניה - כ- 18 מטר אין טענה בפי התובעים). הרוחב ה"מצומצם" או המופחת של מגרש החניה גורע מהתובעים, לטענתם, שלושה מקומות חניה נוספים מעבר לקיימים בו בפועל.

גריעה זו גרמה להם נזק כספי, אותו העריך שמאי מקרקעין מטעמם בסכום של   כ-.65,000 דולר. בנוסף לכך לעלות מימון של מקומות חניה, מחוץ למגרש החניה, לעובדי התובעים, המנהלים במקום משרד רואי חשבון בעלות כללית של              כ-.76,000 ש"ח.

הנתבעות דוחות טענת הפרה זו.

לטענתן, סעיף 13 להסכם המכר הראשון וסעיף 25 להסכם המכר השני מונע מהתובעים העלאת טענת הפרה זו, שכן הם ויתרו במפורש, על כל טענת אי התאמה לאחר שראו ובדקו את הנכסים הנרכשים ועל כל טענה ו/או תביעה אחרת שקמה להם, אם קמה, מכח הסכמים שנחתמו.

סעיף 13(ב) להסכם הראשון (מיום 8.1.91) קובע: