פסק-דין בתיק א 37206/04

(נגד נתבע 1)

(על פי סעיף 79 א' (א) לחוק בתי המשפט [נוסח משולב] תשמ"ד - 1984)

1.       בין יואב אומן, התובע 1 (להלן: "יואב") לבין הנתבע 1 (להלן: "שנסי"), נכרת ההסכם למכירת דונם אחד של קרקע מתוך זכויותיו של שנסי במקרקעין הידועים  כחלקה 29 בגוש 6413, בהוד-השרון, תמורת סך 90,000 $ כשוויים בש"ח.

2.       בין עידן רטן ומיטל סלקמון, תובעים 2, 3 (להלן: "עידו ומיטל") לבין שנסי נכרת הסכם למכירת חצי דונם קרקע מתוך זכויותיו של שנסי תמורת סך 45,000 $ כשוויים בש"ח.

3.       הסכמי המכר זהים בתוכנם, פרט לפרטי המקרקעין והתמורה, לפיכך אתייחס להלן לשני ההסכמים ובמיקשה אחת.

4.       בסעיף 9.3 להסכמי המכר מיום 10.2.2003, התחייב שנסי לרשום את הזכויות במקרקעין על שם יואב עידן ומיטל, בלשכת רישום המקרקעין, תוך 8 חודשים לכל המאוחר, כלומר עד ולא יאוחר מיום 9.11.2003.

5.       בסעיף 10.1 להסכמי המכר, נקבע פיצוי מוסכם וקבוע במקרה של הפרה יסודית. בהסכם עם יואב נקבע פיצוי מוסכם בסך של 9,000 $ ואילו בהסכם עידן ומיטל - נקבע פיצוי מוסכם בסך של 4,500 $.

6.       בסעיף 10.3 להסכמי המכר נקבע כי מועד רישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין הוא תנאי עיקרי ויסודי בהסכם, כלומר הפרתו מהווה הפרה יסודית של ההסכם.

7.       הזכויות נרשמו על שם יואב, עידן ומיטל רק ביום 5.1.2005 - באיחור של שנה וחודשיים מהמועד המאוחר ביותר שנקבע לרישום הזכויות.

          התביעה הוגשה ביום 9.5.2004, עוד בטרם נרשמו זכויות יואב, עידן ומיטל.

8.       טוענים התובעים כי הנתבע הפר את הסכמי המכר הפרה יסודית, לא רק בכך שלא עמד בהתחייבות להעביר את זכויותיו במקרקעין על שמם, אלא אף הפר את הסכמי המכר בכך שנטל לידיו שלא כדין ומבלי שהיה זכאי לכך - את כספי התמורה שהוחזקו בנאמנות בידי עורכי הדין של הנתבע ונועדו להבטחת תשלום המיסים החלים עליו, והשתמש בהם לצורך רכישת נכס מקרקעין אחר, זאת מבלי לדאוג להעמיד ערובה כלשהי תחת כספי הנאמנות שנטל לידיו, וכאשר שיק אישי של בא כוחו - עו"ד אלפסי שנועד לשמש גיבוי ובטחון לכספי הנאמנות שנטל התובע, חולל ולא כובד, והקשר עם עו"ד אלפסי, אשר ככל הנראה נמלט לחו"ל נותק. בנסיבות אלה, הגישו התובעים תובענה זו.

9.       הנתבע אינו מכחיש את עובדת העיכוב שחל ברישום הזכויות ע"ש התובעים. אולם טוען כי כספים, שהועברו לידיו בעת מסירתם, הבהיר לו עו"ד אלפסי כי מס השבח שולם ואין כל מניעה למסירתם לידיו וכי יתרת הכספים מופקדים בחשבון נאמנות ממנו ישולמו המיסים ככל שיידרש. טוען שנסי כי חלקם של אישורי המיסים התקבלו אמנם לאחר הגשת כתב התביעה, אך טרם הוגש כתב הגנה, שמועד הגשתו נדחה באישור בית המשפט.

10.     בנוסף טוען שנסי כי יואב, עידן ומיטל ניצלו את עובדת הימצאו בכלא למשך שנים ארוכות והיותו זקוק באופן דחוף לכסף על מנת לרכוש את המקרקעין במחיר מציאה, ושנסי שהיה שרוי במצוקה כלכלית חמורה - מכר להם את המקרקעין בזול, כאשר שוויים של המקרקעין בימים אלו עולה עשרות מונים.

          מכאן שלא רק שלא נגרם להם כל נזק, לטענת שנסי, אלא שאף יצאו נשכרים (כפי שהבהיר בבית המשפט בישיבת 5.5.2005). ייעוד המקרקעין כקרקע חקלאית לא השתנה, ומכאן שלא נגרם לתובעים נזק בגין העיכוב שחל ברישום.

11.     שנסי מייחס בסיכומיו את העיכוב ברישום, בין היתר לשביתות ארוכות (למעלה מ- 3 חודשים) שהיו במשרדי מסוי מקרקעין, ולנסיבותיו האישיות.

שנסי מרצה עונש מאסר מזה כ- 18 שנים במצטבר.

          משכך, נאלץ למכור נכסי מקרקעין בבעלותו, ולפיכך מסר לעורכי דינו, יפוי כח למכירת נכסיו. שנסי שם כל מבטחו בעו"ד אלפסי ללא יכולת פיקוח על מעשיו נוכח שהותו בכלא.

לטענתו, עזב עו"ד אלפסי את הארץ כשבאמתחתו כ- 200,000 $ השייכים לנתבע ואשר הוחזקו בידו בנאמנות במסגרת הסכמי המכר כאן והסכמי מכר נוספים. בנוסף, חלתה בתו בת ה- 22 של שנסי במחלה שאילצה אותו להתמנות כאפוטרופוס לגופה, ונאלץ לשלם סכומי עתק להציל את חייה.

12.     שבתי ועיינתי בכתב התביעה על כל נספחיו, בכתב ההגנה מטעם שנסי על נספחיו. עיינתי גם בכתב ההגנה של נתבע 3 - ששמו נמחק בינתיים מכתב התביעה, בפרוטוקולים של ישיבות בית המשפט מיום 20.2.05 ומיום 5.5.05. למדתי היטב את טיעוני ב"כ הצדדים בסיכומיהם, לרבות הנספחים שצורפו לכתב סיכומי שנסי וסיכומי התשובה. בדקתי את הטענות בהשוואה וביחס לכל טענה מול עצמה, מול טענות אחרות ומול מסמכים.

13.     לצרכי הנחת תשתית משפטית למסקנתי, שבתי ועיינתי בסעיף 15 לחוק החוזים (תרופות), והתבוננתי במעשה המשפטי וביבול הפסיקתי בנושא הפחתת פיצויים מוסכמים המאפשרים  קביעת הכללים - בחנתי את כללי ההפחתה, גבולות ההפחתה, חומרת ההפרה, שיעורי ההפחתה אל מול התמורה החוזית. כך גם בחנתי גם את יתר רכיביה הכספייים של התביעה אל מול המסכת העובדתית והמשפטית.

14.     התוצאה