פסק-דין בתיק א 3697/05

מבוא

1. התובע ירש 1/6 מהזכויות של מגרש עם מבנה ברח' התיכון 71 בשכונת נווה שאנן בחיפה.

2. התובע הגיש נגד הנתבע-שמאי במקצועו תביעה בעילה של רשלנות מקצועית (והפרת חובה חקוקה) בטענה כי הוא פנה לנתבע על מנת לקבל חוות דעת באשר לשווי הנכס, הנתבע העריך את הנכס ב-600,000$ בעוד שהתברר לתובע כי שוויו עומד על 700,000$ ולכן דרש התובע פיצוי בגובה 1/6 מההפרש של 100,000$, סכום בשקלים של 73,400 ש"ח נכון ליום הגשת התביעה.

3. טענתו העיקרית של התובע בתביעתו היא כי הנתבע לא התיחס בחוות דעתו "לפוטנציאל הזכויות בנכס" כשלטענת התובע בדיעבד הסתבר כי קוני הנכס זכו לאחר מכן להטבות והקלות בשיעור ההפרש-100,000$.

4. הנתבע כפר בטענותיו של התובע, הן באשר לטענה כי התובע פנה אליו והן באשר להסתייגות התובע מתוכן חוות הדעת אשר לטענת הנתבע משקפת את השווי המלא של הנכס.

5. בשלב זה בחר התובע לתמוך טענותיו בחוות דעת שמאי- חוות דעתו של השמאי אביגדור פורת ולאור תוכנה הוא תיקן את תביעתו בטענה כי ההפרש בין שווי המכירה לשווי הנכס הינו 76,875$, סכום התביעה הוקטן ל-60,000 ש"ח. בשלב הסיכומים שב ותיקן התובע את הסכום הנתבע והוא ביקש להפחיתו בסכום של 10,000 ש"ח ולהעמידו על 50,000 ש"ח, (בש"א 5658/08).

6. לאחר הליכים מקדמיים ארוכים מהדרוש בשל העובדה כי התובע התקשה לגבש עמדתו באשר לתוכן טענותיו ודרך הוכחתן, נקבע התיק לשמיעת הראיות. מטעם התובע העידו התובע והמומחה מטעמו השמאי פורת, מטעם הנתבע העיד הנתבע והוגשה ללא חקירה נגדית חוו"ד המומחה מטעמו השמאי בן ארי, לאחר מכן סיכמו הצדדים טענותיהם בכתב.

7. בשלב הסיכומים הסתבר כי התובע זנח טענתו בדבר הפרת חובה חקוקה-אי עריכת חוות דעת לפי תקנות השמאים ונותרה לבירור טענת התובע לפיה התרשל הנתבע בהערכת שווי הנכס שלא כללה לטענת התובע את כל הזכויות הפוטנציאליות.

המחלוקת

8. עיקר המחלוקת הינה בשאלת שווי הנכס כלומר האם חוות דעתו של הנתבע היתה חוות דעת רשלנית כך ששווי הנכס שהוערך על ידו היה נמוך מערכו האמיתי בשל אי הכללת זכויות שחובה היה לכלול אותן באותה חוות דעת.
9. בשולי הדברים מתעוררת שאלה באשר ליריבות או חובה הזהירות הספציפית כלפי התובע שכן לטענת הנתבע לא הוכח כי הודיעו לו כי בכוונת התובע או אחיו להסתמך על חוות הדעת בעת מכירת הנכס.
10. במידה ותקבע התרשלות יש לבחון מהו הנזק שהוכח ובעיקר האם קיים קשר סיבתי בין הערכת שווי הנכס ע"י הנתבע לבין הנזקים הנטענים.

דיון

אקדמת מילין

11. בטרם ניתן לבחון את המשמעות המשפטית של התנהגות הנתבע או את המחלוקת השמאית יש לבחון מהי התשתית העובדתית  אשר אמורה להוות את הבסיס לתביעה ובענין זה הגיש התובע תביעה ללא כל בסיס מוגדר ובגמישות תמוהה הוא שינה את העובדות והסכומים עד כדי יצירת הרושם כי הוא סבור כי מדובר בתרגיל תיאורטי באוניברסיטה באשר לתפקידו של השמאי אותו יש לבחון במנותק מהמציאות.

12. בכתב התביעה טען התובע כי הוא פנה לנתבע, כי הנתבע ידע כי לפי המחיר שייקבע בחוות דעתו יימכר הנכס, כי הנכס נמכר ב-600,000$ וכי שווי הנכס בפועל הוא 700,000$, הוא גם טען כי הקונים פנו לעיריה מיד וזכו לאותן הטבות והקלות.

13. בשלב העדויות הסתבר כי אף אחת מ-5 הטענות העובדתיות הנ"ל אינה נכונה והיא גם אינה בידיעת התובע.

14. בחקירתו הנגדית אישר התובע כי לא פנה כלל לנתבע או כדבריו כמתואר בעמ' 14:

"ש.       אמרת מקודם האחים שלי לקחו אותו, התכוונת לנתבע. אתה לא פנית לנתבע?

  ת.       אני לא פניתי".