פסק-דין בתיק א 3693/02

פתח דבר

1.                   לפנינו תביעתו של מר יהודה תשובה לפיצוי בעקבות המשא ומתן להשכרת החנות שלו במרכז המסחרי ערד לגב' חנה אדירי.

העובדות הצריכות לענין

2.                   מעשה שהיה כך היה. הגב' חנה אדירי, המנהלת עסק לתיוון במקרקעין, התעניינה שמא שוכר חנותו של התובע במרכז המסחרי בערד (להלן, "החנות"), תיווך סביון, יפנה את המושכר וניתן יהיה לשוכרה במקומו. לפי הכתובים, הציעה הגב' אדירי לתובע בפנייתה מיום 29.11.01 לשכור את החנות בדמי שכירות בסך 1,000 $ בצירוף מע"מ (לחודש - ג'ט"ל) בתנאי שהתובע יפנה לה את החנות עד יום 30.01.02. השוכר, שהחזיק בחנות באותם הימים שילם דמי שכירות בסך השווה ל- 850$ לחודש. מכאן פעילותו של התובע, מר תשובה, היתה בעלת שני ראשים: ניהול המשא ומתן עם הגב' אדירי להשכרת החנות וגם משא ומתן עם תיווך סביון, שהחזיק במושכר, לפנותו מוקדם מן המתחייב בחוזה עמו. במישור המשא ומתן עם הנתבעת שיגר לה התובע טיוטת הסכם שכירות. הנתבעת השיבה לתובע, שטיוטא זו אינה לשביעות רצונה ופרטה את טעמיה בארבעה עשר סעיפי הערותיה במכתבה לתובע מיום 03.12.01. תשובת התובע לא בוששה לבוא וביום 05.12.01 התובע כתב לנתבעת, שהוא מקבל את תנאיה לתיקון החוזה במלואם. הוסיף התובע במכתבו זה, שהוא מבקש לדעת את פרטיה האישיים ושל מי שנוגע להסכם השכירות (לגב' אדירי היתה שותפה לעסקיה), בלשונו "כדי שאוכל לסיימו בהקדם". למען הבהירות יכונה מכתב זה של התובע מיום 05.12.04 "תשובת התובע לדרישת התיקונים". ממכתבה של הנתבעת לתובע מיום 18.12.01 אנו למדים, כי עד לאותו המועד לא שלח התובע לנתבעת את הנוסח המתוקן לחוזה השכירות. בתצהיר מטעם הנתבעת בעדות ראשית, שהוגש לבית המשפט כשלושה חודשים בטרם הוגש תצהירו של התובע בעדות ראשית, נאמר [בסעיף 4 (ה) לתצהיר], כי ביום 20.12.01 נתקבלה טיוטא נוספת של הסכם השכירות מן התובע, אך טיוטא זו לא הכילה את התיקונים, שדרשה הגב' אדירי במכתבה מיום 03.12.01. טיוטא זו לא כללה אופציה, המפקידה  בידי הנתבעת את הכוח להאריך את תקופת השכירות בשנה, לא בוטלה בה דרישת חתימת ערבים להתחייבויות על פי החוזה, לא בוטלה בה תניית השיפוט, לא הוקטן בה הפיצוי המוסכם מראש בגין כל יום פגור בפינוי המושכר לסך השווה ל-50$, ועוד. על אף שתצהירו של התובע בעדות ראשית הוגש, כאמור, כשלושה חודשים לאחר הגשת התצהיר בעדות ראשית מטעם הנתבעת, התובע לא התייחס ולו במילה אחת בתצהירו לסוגיית הטיוטא השניה לחוזה, שנשלחה לנתבעת, אשר תנאיה עמדו בניגוד לדרישות הנתבעת לתיקוני החוזה  ובניגוד לתשובת התובע לדרישת התיקונים הנ"ל. ובאשר לפינוי המוקדם של החנות על ידי תיווך סביון, סיכם התובע עם מר אריה אלטר ממשרד התיווך הנ"ל, שהוא יפנה את המושכר ביום 31.12.01, ואכן, כך פינה הדייר הקודם את המושכר בטרם הסתיימה תקופת השכירות על פי החוזה עמו. בסופו של דבר מעולם לא נחתם חוזה שכירות בין מר תשובה לגב' אדירי.

טענות התובע

3.                   על פי ההסכם הדיוני  בין הצדדים יכריע בית המשפט במחלוקת בין בעלי הדין על בסיס החומר בתיק והסיכומים שהוגשו. התובע סמך את תביעתו לפיצויים על שני אדנים חלופיים: ראשית, התיזה, שהצעת הנתבעת לתיקוני טיוטת החוזה זכתה לתשובת התובע לדרישות התיקון, המהווה קיבול. בזאת נכרת הסכם השכירות ביניהם, כך נטען, ומכאן הפיצוי. שנית, לחילופין, טען התובע, שהפרה הנתבעת את חובת תום הלב, כאשר ניצלה את המשא ומתן על מנת לסלק משרד תיווך מתחרה מן החנות ולאחר השיגה זאת מאנה להביא את המשא ומתן לשכירת החנות לידי סיום. תוך ההפניה ל-ע"א 6370/00 קל בנין בע"מ נ' ע.ר.מ רעננה לבניה והשכרה בע"מ, פ"ד נ"ו (3) 289 נטען, שבנסיבות אלו יש לחייב את הנתבעת בפיצוי בגובה החלק היחסי של דמי השכירות בסך השווה ל-1,000 $ בצירוף מע"מ בגין אותם 24 ימים מיום 16.01.02 עד יום 09.02.02 בהם נותרה החנות ריקה, בפיצוי בשווי 850 $, ששולם למתווך לצורך מציאת השוכר הבא, בפיצוי בגין ההפרש בסך השווה ל-150$ למשך שנה לאחר שהדייר הבא שכר את החנות במחיר השווה ל-850$ לחודש למשך שנה במקום 1,000$, בפיצוי בגין החלק היחסי (24/30) בארנונה ובפיצוי בגין נזק לא ממוני בסך 8,000 ש"ח. גם נתבעת תוספת מע"מ בחישוב הפיצוי, המתבסס על דמי שכירות ודמי מתווך.

טענות הנתבעת

4.                   לטענת הנתבעת, המשא ומתן לא הוליד חוזה.  בנוסף, לטענתה, אין התנהגותה נגועה בחוסר תום לב. לטענתה, יש במרכז המסחרי הקטן בערד כשמונה משרדי מתווכים, ולכן, לא היתה לה ולא יכלה להיות לה כל תכלית לסלק את תיווך סביון מן המושכר בלא שרצתה לשכור את המושכר בעצמה כטענת התובע.

ההכרעה בין טענות בעלי הדין

5.                   א.   ההכרעה הראשונה המתבקשת היא בשאלה, אם במקרה דידן נכרת חוזה אם

לאו. אמנם, בהתאם לסעיף 79 (א) לחוק המקרקעין, תשכ"ט - 1969 התחייבות לעשות עסקת שכירות אינה טעונה מסמך בכתב, כשתקופת השכירות אינה עולה על חמש שנים כמו במקרה דנן. ואולם, במקרה שלפנינו ברורה כוונת הצדדים מלכתחילה, שיוכן וייחתם חוזה שכירות. נשאלת השאלה, אם במקרה הנידון מבחינה משפטית נדרשת החתימה על הסכם השכירות, כדי לשים חותם פורמלי גרידא על חוזה שכירות, שכבר נוצר באמצעות החלפת מסמכים (קרי, טיוטת ההסכם ששלח מר תשובה לגב' אדירי, דרישתה של הגב' אדירי בת 14 הסעיפים מיום 03.12.01 לתיקון החוזה ותשובת התובע לדרישת התיקונים מיום 05.12.01) או שמא בלעדי חתימת החוזה הפורמלי לא הסתיים המשא ומתן בכריתת חוזה. המבחן להכרעתנו הוא מבחן כפול ומצטבר:  א) האם סיכמו הצדדים למשא ומתן את הפרטים המהותיים לעסקה?  ב) האם התכוונו הצדדים ליצור קשר חוזי מחייב ביניהם בטרם נחתם חוזה השכירות?

אין ספק, כי מלוא פרטי עסקת השכירות סוכמו בין מר תשובה לגב' אדירי, שהרי בתשובת התובע לדרישת התיקונים הסכים מר תשובה לנוסח החוזה, אשר הוא שיגר לגב' אדירי, בכפוף לשינויים בו, שהיא דרשה. השאלה הקרדינלית היא, אם כוונת הצדדים לעניין חתימת חוזה השכירות היתה, שהמדובר בצעד פורמלי בלבד, או שמא התכוונו, שחתימת הסכם השכירות היא ורק היא תשלים את המשא ומתן. יש בסוגיה זו פנים לכאן ולכאן במקרה הנידון. בתשובת התובע לדרישת התיקונים (הכתוב על נייר הפירמה של התובע המזההו כחשבונאי ויועץ מס מוסמך) לאחר קבלתו את תנאייה של הגב' אדירי כתב לה מר תשובה: "אני מאחלך הצלחה ושיגשוג בעבודתך בעתיד במושכר זה", כמו לומר שכבר קיימים יחסים חוזיים מחייבים ביניהם. ואולם, מיד לאחר מכן כתב מר תשובה: "אבקשך באופן דחוף להמציא לי את הפרטים האישיים שלך ושל מי שנוגע לחוזה השכירות בכדי שאוכל לסיימו בהקדם" (ההדגשה שלי - ג'ט"ל), כמו לומר, שטרם נוצר החוזה המחייב בין הצדדים. על בסיס אמירות אלו של מר תשובה בלבד, המושכות למסקנות מנוגדות, אין באפשרותנו לקבוע, אם נדרשת החתימה על חוזה השכירות כאקט פורמלי גרידא או שמא נדרשה החתימה על חוזה השכירות, כדי לסיים את המשא ומתן בין הצדדים. לכן, נוסיף לבחון את המשך התנהגות הצדדים, ככל שהיא משליכה על כוונת הצדדים לעניין החתימה על החוזה הפורמלי. כאמור, בהמשך השתלשלות האירועים שיגר מר תשובה (שוב) טיוטת הסכם השכירות. בניגוד לתוכן תשובת התובע לדרישת התיקון לא כללה טיוטא זו להסכם את התיקונים, שדרשה הנתבעת. בתצהיר מטעם הנתבעת נכתב, שהנתבעת העבירה לתובע, שהטיוטא אינה כוללת תיקונים, כפי שאושרו על ידי התובע, וכי תגובתו היחידה של התובע לכך היתה מכתבי התראה [סעיף 4 (ו) לתצהיר מטעם הנתבעת]. ציפינו להתייחסות כלשהיא של התובע, אשר, כאמור, הגיש את תצהיר עדותו מאוחר יותר, לטענה זו. התייחסות כזאת אין. כאשר טענת הגב' אדירי היא, שהמשא ומתן לא הבשיל חוזה שכירות נוכח טיוטת ההסכם, ששלח מר תשובה, בניגוד לתשובתו לדרישת התיקון, וכאשר מר תשובה כלל לא התייחס להיבט זה של עובדות המקרה בתצהירו, לא הרים מר תשובה את הנטל, המוטל עליו כתובע להוכיח, שכוונת הצדדים היתה שייחתם חוזה השכירות כמעשה פורמלי גרידא ולא כדי שהמשא ומתן יתגבש לכדי הסכם מחייב.

ב.   טענה נוספת, חלופית, בפי התובע היא, כאמור, שהוא זכאי לפיצוי עקב הפרת חובתה של הנתבעת לשאת ולתת בתום לב. לפי הטענה, הנתבעת, שהיא מתווכת במקצועה, ניצלה את המשא ומתן, כדי לסלק מתווך מתחרה מן החנות של התובע. בעניין זה לא השתכנעתי, שמטרה זו עמדה לנגד עיני הנתבעת שעה שהיא נשאה ונתנה. הרי, לפי התצהיר מטעמה [סעיף 2 (א) לתצהיר] המדובר במשרד של תיווך סביון, שרוב הזמן נראה סגור, ואשר לפי השמועה עמד להיסגר. מה היה לגב' אדירי חשוב כל כך לסלק מדרכה מתחרה, אשר גם כך נראה, שעמד להסתלק מעולם העסקים? הגם, שלפי התצהיר מטעמה [סעיף 2 (ד) לתצהיר] במרכז המסחרי הקטן של ערד מצויים שמונה משרדי תיווך, אשר שלושה מהם סמוכים לחנותו של התובע. ושוב נזכיר, כי הנטל לשכנע, כי הנתבעת נשאה ונתנה בהעדר תום לב, נטל אשר לא הורם, רובץ לפתחו של התובע. למעלה מן הצורך נוסיף, כי, אמנם, ב-ע"א 6370 קל בניין בע"מ נ' ע.ר.מ רעננה לבניה והשכרה בע"מ, פ"ד נ"ו (3) 289, 301 (מול המספר "15") נקבע, כי במקרה, בו המשא ומתן לא התגבש לכדי חוזה, שתוכנו ידוע, עקב העדר תום הלב ניתן לחייב את הצד נעדר תום הלב בפיצויי קיום (במקום רק בפיצויי הסתמכות). ואולם, נראה, כי במקרה שלפנינו, התובע עצמו בשיגורו בשנית את טיוטת החוזה, שאינה כוללת את השינויים, שדרשה הנתבעת, למרות האמור בתשובת התובע לדרישת התיקונים, הוא אשר הכשיל את המשא ומתן. לכאורה, במצב דברים זה ובהתאם לאי עמידתו של התובע בנטל ההוכחה כמתואר לעיל, אין לתובע, מר תשובה, אלא להלין על עצמו.

סוף דבר

6.         אשר על כן, דין התביעה להידחות. הריני מחייב את התובע לשלם לנתבעת הוצאות ושכר-טרחת עורך-דין בסכום כולל בסך 4,925 ש"ח בתוספת מע"מ, שישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום המלא בפועל.

ניתן היום 17 במרץ 2005 ו' באדר ב' התשס"ה  בהעדר הצדדים

המזכירות תשלח עותק מפסק דיו זה לבאי כוחם המלומדים של בעלי הדין.

קלדנית: חיה דמרי התוכן בעמוד זה אינו מלא, על מנת לצפות בכל התוכן עליך לבחור אחת מהאופציות הבאות: