פסק-דין בתיק א 3494/01

מהות התביעה

1.         עניינה של תביעה זו בהתקשרות התובעת, חברת קסם קרית ספר מרכזים (1994) בע"מ (להלן - התובעת), בנובמבר 99', עם הנתבעת 1, מינהל מקרקעי ישראל (להלן - המינהל), בחוזה פיתוח לבניית מרכז מסחרי בישוב לפיד, שבתחום הנתבעת 3, המועצה האזורית חבל מודיעין (להלן - המועצה), ובחוזה תשתיות עם הנתבעת 2, ערים, חברה לפיתוח עירוני בע"מ (להלן - ערים). ההתקשרות נעשתה בעקבות זכייתה של התובעת במכרז מס' מר/195/99 לחכירת המגרש ולבניית המרכז המסחרי, שפירסם המינהל ביולי 99' (להלן - המכרז), ובוטלה על ידה בנובמבר 2001. 

2.         התובעת מבקשת מבית המשפט להצהיר כי ביטלה כדין את חוזה הפיתוח ואת חוזה התשתית, ולחלופין לבטלם. התובעת מבקשת, לפיכך, לחייב את המינהל ואת ערים להשיב לה את הכספים ששילמה להם וכן את ההוצאות שהוציאה בגין הפרוייקט. לחלופין, מבקשת היא לחייב את ערים, או את המועצה, או את שתיהן, עפ"י חלוקה כפי שתקבע ע"י בית המשפט, לשלם לה את הסכומים דלעיל.

רקע

3.         במוקד המחלוקת שבין הצדדים מצויה מערכת הביוב של הישוב לפיד, ובה אתרכז בהצגת נתוני הרקע.

4.         הישוב לפיד הוקם ביזמת משרד השיכון והבינוי. התכנית להקמתו, תכנית מס' גז/במ/1/3 (להלן - התכנית או התב"ע), פורסמה למתן תוקף ביום 27.8.92. תכנית הבנייה כללה בניית  554 יחידות דיור, בנייתו של מרכז מסחרי, שישמש גם למשרדים, במגרש 625 (בחלקה 140 בגוש 5651), ששטחו 7,685 מ"ר ועוד.

5.         סע' 16(1) לתקנון התכנית, שדן באיכות הסביבה, קבע כי הטיפול ב" שפכים" ייעשה "באמצעות מערכת ביוב מרכזית שהובטח חיבורה וקליטתה במתקן אזורי לטיפול שפכים" (עמ' 7 לתקנון, בתוך נספח א לתצהיר עמיקם אורן, מבעלי העניין בתובעת; ההדגשה שלי - ד' ח'). מתן היתרי בניה והיתרי אכלוס הותנה בביצוע תכנית הביוב. כך נקבע בס"ק (3) כי " היתר בניה למבנה מגורים, מסחר או למוסדות ציבור יינתן בכפוף לאישור תכנית מפורטת למתקן הטיפול בשפכים כנ"ל, ובצירוף תסקיר השפעה על הסביבה ... איכלוס מבני מגורים, מוסדות ציבור או מסחר מותנה בביצוע המתקן לטיפול בשפכים כנ"ל והפעלתו התקינה" (שם, שם; ההדגשה שלי - ד' ח'). בהמשך סע' 16 נקבעו " הוראות מיוחדות לנושא הביוב":

"א. התרים לבניה יוצאו לאחר הצגת תכנית ביוב. התכנית תכלול מערכת הולכה טיפול וסילוק כאמור בסעיף שלבי ביצוע לעיל ...

ב. חצי שנה מיום הוצאת ההיתרים  בהתאם לנ"ל תוגש תכנית מפורטת למתקן הטיפול בשפכים לאישור הוועדה המחוזית, בכפוף להתחייבות מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון מיום 1.11.91.

ג. טופס 4 ינתן בכפוף להשלמת הביצוע של מערכת ומתקן הטיפול בשפכים על פי התכנית המאושרת" (שם, בעמ' 8; ההדגשות שלי - ד' ח').

6.          ביום 15.1.92 אישרה הוועדה המחוזית תכנית ביוב לישוב לפיד - "כפר רות (צפון) מערכות ביוב. תכנית כללית" (נספח א לתצהיר איתן כהן, מנהל מחוז ירושלים של ערים בשנים 1984-2003). התכנית כללה הקמת מתקן טיהור קומפקטי מקומי, כפתרון ביניים, במקום ההתחברות למתקן טיהור האזורי עפ"י התב"ע, וזאת כפי שמסבירה התכנית: " באזור הישוב מתוכננת מערכת ביוב אזורית הנשענת על מאסף ביוב ראשי בנחל מודיעין, שישרת את כל ישובי האזור. מאחר ומועד בצועה של המערכת האזורית אינו ידוע מתוכנן הישוב בשלב זה על פתרון המבוסס על מתקנים קומפקטיים" (שם; וראו גם בעמ' 3 לכתב ההגנה של המועצה). עוד נאמר בתכנית, כי המתקנים המוצעים הם " בגדלים המתאימים לשלבי הפתוח של הישוב, כאשר בשלב הראשון יוקם מתקן המתאים לכ- 500 יח' דיור" (נספח א לתצהיר איתן כהן). המים המטופלים יועדו להשקיית היערות שבאזור.

התכנית מפרטת את היקפי צריכת הביוב: "כפר רות שלב ב בלבד, 572 יח"ד", ובשלב הסופי ("פתרון סופי") "סה"כ הישובים המתנקזים למערכת ~ 1015 יח"ד" (שם): לפיד: 572 יח"ד, חלק מכפר רות מרכז: 68 יח"ד, וגבעת אהוד: 375 יח"ד.

7.         יש לציין, אם כן, כי המתקן שבו מדברת התב"ע איננו המתקן הקומפקטי, שהיה אמור לשמש רק פתרון ביניים עד שתוסדר הולכת השפכים של לפיד למתקן טיהור אזורי, שאליו מתייחסת התב"ע (סע' 6ג לכתב הגנתה של המועצה וכן סע' 16 לסיכומי ערים).

8.         בניית המתקן הקומפקטי אושרה ע"י משרד הבריאות (ראו מכתבו מיום 1.1.95, נספח ג לתצהיר איתן כהן) וגם ע"י המשרד לאיכות הסביבה (ראו מכתבו מיום 18.1.95, נספח ב, שם). המשרד לאיכות הסביבה מציין במכתבו כי "המתקן הינו זמני וישמש כל עת שפתרון הקצה של מכון טיהור גזר עדין לא קיים בפועל" (ההדגשה במקור). המתקן נבנה ע"י ערים (באמצעות חברת טרמק) ונמסר למועצה בינואר 96', וביולי 96' הושלם חיבור המערכת להשקיית היער למתקן (נספח ט לתצהיר איתן כהן). עפ"י חוזה עם ערים, חברת טרמק אמורה היתה להמשיך לתחזקו עוד 12 חדשים (ראו שם, בנספחים ד1, ד2, ה1, ה2, ו1 ו-ו2 וגם עמ' 2 למוצג נת/6-3). וכך איפשר המתקן הקומפקטי מתן היתרי בניה וגם איכלוס (וראו למשל, מכתבו דלעיל, של המשרד לאיכות הסביבה מיום 18.1.95) - והישוב לפיד הלך ונבנה והתאכלס. 

9.         הפעלתו של המתקן נתקלה בקשיים מן ההתחלה, כפי שאומר מזכיר המועצה דאז, אשר פאהן, בחקירתו " אני חושב שלאורך כל התקופה המתקן לא תפקד כראוי. פעם זה היה בגלל גניבות, פעם בגלל גלישות, פעם בגלל נזקים ..." (עמ' 45).

כך גם  עולה מכתב האישום שהוגש ביום 4.7.00 נגד המועצה (ונגד יו"ר המועצה וסגנו): " בין השנים 1999-1997 ובמיוחד בתאריכים 13.10.97, 31.12.97, 9.2.98, 9.3.98, 25.6.98, 21.8.98, 6.2.99 ו-15.6.99 הוגלשו שפכים בלתי מטופלים מהמתקן לואדי סמוך וממנו לנחל מודיעין ..." (ראו הבקשה בהסכמה להגשת ראיה מיום 9.2.04).

כאמור, המתקן סבל ממכת גניבות, שהשביתה אותו וגרמה למטרד תברואתי חמור בסביבתו. חברת ערים השלימה את החלקים שנגנבו (ראו למשל, נספח ט לתצהיר איתן כהן ונספח א לתצהיר רינה לפידות). לדברי ערים, המתקן (וכל מערכת הביוב) סבל מתחזוקה לקויה של המועצה (ראו, למשל, דברי נציג ערים, עמוס אונגר, בישיבה מיום 14.5.98, נספח ח לתצהיר איתן כהן).

10.       לדברי המועצה, בעייתו העיקרית של המתקן נבעה מעומס יתר כתוצאה מהתחברות הישוב גבעת אהוד (או בשמו הקודם מנורה) למערכת הביוב של הישוב לפיד. עפ"י החומר שבפניי, בתחילת שנת 97' היתה התחברותו של הישוב גבעת אהוד למערכת הביוב של לפיד עובדה קיימת. במסמכים שבפניי אין נזכרת עד למחצית שנת 98' בעיה של העמסת יתר על המתקן הקומפקטי עקב ההתחברות. ההתחברות של גבעת אהוד נתפשה באותה עת ע"י הגורמים המעורבים, וביניהם המועצה וערים, כבעיה כספית עקב אי השתתפות גבעת אהוד בהוצאות ההתחברות (וראו, למשל, נת/3-3, נת/3-4), וכבעיה טכנית עקב צורת ההתחברות הפרטיזנית - ללא תכנון וללא התאמת קוטרי הצינורות (ראו, למשל, עדות יוני גולדשטיין, מנהל הפרוייקט מטעם ערים, עמ' 78-76). הסיבה להיעדר התייחסות לבעיית עומס יתר, כך נראה, קשורה בהיקפי האכלוס בשני הישובים בתקופה זו, שלא ייצרו עדיין ביוב בכמות שמעבר ליכולת הקיבולת של המתקן הקומפקטי.

11.       לא עוד כך משגבר האיכלוס, ובעקבותיו היקף השפכים שזרמו למערכת הביוב ולמתקן הקומפקטי. לפחות, בסמוך למועד פרסום המכרז המתקן כבר שבת. כך עולה מסיכומי הצדדים, וכך גם עפ"י המסמכים שבתיק. בסיכום דיון מיום 22.8.01 נאמר כי ב"לפיד (כולל גבעת אהוד בתחום המוא"ז מטה בנימין) קיים מט"ש קומפקטי מקומי המשרת את לפיד וגבעת אהוד אשר תוכנן ל-500 מק"י, והמט"ש הפסיק לפעול לפני מספר שנים וכל השפכים מוזרמים לואדי ..." (עמוד שני לנספח ח לתצהיר לפידות; ההדגשה שלי - ד' ח'). וכך אומר גם עמוס רון, מהנדס יועץ בנושא, במכתבו מיום 21.6.01 (לאחר שהוא מציין כי המתקן נבנה בשנת 1995 לכמות של 500 מק"י המספיקה לכ- 500 יח"ד): " המתקן הפסיק לפעול באופן סדיר לפני כשנתיים עקב תקלות מרובות במשאבות" (סע' 1 ו-2 לנספח י לתצהיר לפידות). וכך, גם במכתב נוסף שלו (מיום 9.7.01) אומר המהנדס, כי המתקן שנבנה עבור כ- 500 יח"ד בלפיד מושבת כבר כמה שנים, וכי בעת כתיבת המכתב היו מחוברות אליו כבר כ-900 יח"ד (נספח ט לתצהיר לפידות).

12.       גבעת אהוד לא נותקה ממערכת הביוב של לפיד אף לא כאשר, לדברי המועצה, המתקן צריך היה להתמודד עם כמות כפולה של שפכים מזו שתוכנן לה, וקרס. הסיבה לאי ניתוקה של גבעת אהוד נעוצה היתה, אליבא דמועצה, במיקומה הטופוגרפי הגבוה של גבעת אהוד יחסית ללפיד, שהיה עלול לגרום לגלישת השפכים לרחובות לפיד, אילו ניתקה לפיד את גבעת אהוד ממערכת הביוב שלה (עמ' 3 לכתב ההגנה של המועצה). חרף זאת, כפי שנראה להלן, עד לסוף שנת 2000 לא נעשה דבר לפתרון הבעיה.

13.       ביולי 99' פרסם, כאמור, המינהל מכרז להחכרת המגרש שיועד להקמת מרכז מסחרי. קדמו למכרז זה מספר מכרזים, שבהם לא הוגשה אף הצעה (עמ' 27, 40 ו - 74). חתימת חוזה עם המינהל הותנתה בחתימת חוזה עם ערים, שבו חוייב הזוכה לשלם לערים עבור עבודות הפיתוח שביצעה, כולל המיתקן הקומפקטי. ב"תנאים למכרז" נכללה הוראה לפיה " על היזם לעמוד בתנאי התוכנית המתייחסת לאיכות הסביבה ושלבי ביצוע התשתית, כדי לממש את זכויות הבנייה למסחר ומשרדים עפ"י התכנית התקפה" (בתוך נספח א לכתב התביעה). הוראה זהה נכללה גם בחוזה הפיתוח (עמ' 3 לנספח ב לכתב התביעה). המינהל צירף את התב"ע למסמכי המכרז.