פסק-דין בתיק א 33435/06

1.      כנגד הנתבעים הוגשה תביעה בסדר דין מקוצר לתשלום דמי החכירה עבור השנים 2000 - 2005 בסכום כולל של 41,302 ש"ח.

2.      אין מחלוקת בין הצדדים כי בין הצדדים נחתם ביום 18.8.85 חוזה חכירה (להלן: " חוזה החכירה") והנתבעים שילמו דמי חכירה עד לשנת 2000.

3.      אין אף למעשה מחלוקת בין הצדדים שלנתבעים חוב לתובע בגין דמי החכירה לשנים נשוא התביעה, אולם המחלוקת היא לגבי גובה הסכום.

4.      מטעם התובע הוגש תצהיר עדות ראשית של מר אבי אלמוסלינו, שהוא אחראי מחוזי לגבייה במחלקת גזברות אצל התובע.

5.      מטעם הנתבעים הוגשו תצהירי עדות ראשית של מר אבי נעים, בנם של הנתבעים, והנתבעים אף צרפו חוות דעת מומחה מטעמם, שנערכה על ידי עו"ד רו"ח אביבה כהן (להלן: " חוות הדעת").

6.      בסיס הדיון לבחינת דמי החכירה הוא בהוראות סעיף 6 לחוזה החכירה.

7.      לאור מרכזיות העניין בדיון שלפני תובא הוראות סעיף 6 (ב) לחוזה החכירה כלשונה:

" דמי החכירה השנתיים יוגדלו מדי שנה, על פי החלטת מועצת מינהל מקרקעי ישראל, בתוספת הפרשי הצמדה. החוכר מתחייב לשלם למחכיר את דמי החכירה השנתיים, כפי שהוגדלו, בהתאם לאמור לעיל".

8.      טוען התובע שדמי החכירה השנתיים אכן הוגדלו בהתאם להחלטות 729, 828 ו- 843 של מועצת מינהל מקרקעי ישראל (להלן: " המועצה"). ראה לעניין זה עדותו של מר אלמוסלינו עמוד 10 לפרוטוקול הדיון, שורות 10-11, עמוד לפרוטוקול 12 שורות 18-20.

9.      מנגד, טוענים הנתבעים, כפי שהדבר מובא בהדגשה בחוות הדעת, שהנחת המוצא היא החלטת המועצה 299, שהיתה בתוקף ביום החתימה על הסכם החכירה, והיא ורק היא מחייבת ועליה יש להוסיף הפרשי הצמדה, ואין לקבל החלטות מועצה מאוחרות יותר כמחייבות את הצדדים על פי חוזה החכירה.

10.  יש לבחון, ראשית, אם כן, האם החלטות המועצה המאוחרות לחתימה על חוזה החכירה חלות עליו, כגישת התובע, או  שמא יש לקבל את עמדת הנתבעים כי החלטת המועצה היחידה המחייבת היא החלטה 299, שהיתה בתוקף בעת החתימה על חוזה החכירה ובלתה - אין.

11.  המדובר בשאלה פרשנית; פרשנות סעיף 6 (ב) לחוזה החכירה.

12.  כאמור, בסעיף 6 (ב) לחוזה החכירה נאמר כי דמי החכירה השנתיים יוגדלו מדי שנה "על פי החלטת מועצת מינהל מקרקעי ישראל בתוספת הפרשי הצמדה" (להלן: " מנגנון ההגדלה"). טוענים הנתבעים בסיכומיהם, שהחלטת המועצה שהיתה קיימת בעת החתימה היא החלטה 299. לטעמם, לו היתה כוונה מותר להעלות את דמי החכירה על סמך כל החלטה אחרת שתבוא במקום החלטה 299, היו מציינים זאת באופן מפורש בחוזה.

13.  על מנת שהתמונה השלמה תהא לפנינו תובא אף החלטה 299 מיום 9.1.85 כלשונה:

 " מועצת מקרקעי ישראל מחליטה כלהלן: (1) בשינוי לאמור בסעיף 1 (א) להחלטת המועצה מיום 23.3.78 בנדון, יהיו דמי החכירה השנתיים צמודים בשיעור של 100% לעילת מדד המחירים לצרכן. (2) חישוב תוספת הפרשי ההצמדה ייעשה על בסיס מיכסת דמי החכירה שנקבעה ל- 1.4.84".

14.  לטענת התובע, החלטה 299 בוטלה והוחלפה בהחלטות מאוחרות 843, 828, 729 שאף הן הוחלפו ואחר יותר בהחלטות מאוחרות יותר - כאמור, הנתבעים שילמו לאורך השנים את דמי החכירה מבלי שתקפו אותם, ובהתנהגותם הסכימו לכך שהחלטות המועצה המאוחרות הן שחייבו את ההגדלה.

15.  אולם לא רק בהתנהגותם ניתן ללמוד על כך כי החלטות המועצה התקפות הן המחייבות, אלא גם על פי נוסח חוזה החכירה ומההחלטה 299 עצמה: בסעיף 6 (ב) לחוזה החכירה נאמר שדמי החכירה השנתיים יוגדלו על פי החלטת המועצה. לו כוונת הצדדים היתה שהמדובר בהחלטה 299 בלבד, היו הצדדים מציינים זאת במפורש. משלא עשו זאת, חזקה עליהם שהסכימו שהחלטות המועצה הן שתחייבנה לעניין הגדלת דמי החכירה.

16.  זאת ועוד; סעיף 6 (א) לחוזה החכירה קובע את שיעור דמי החכירה. אם כך, מדוע הוסף סעיף 6 (ב) הקובע את מנגנון ההגדלה, אם לגישת הנתבעים דמי החכירה צמודים למדד המחירים לצרכן בלבד (לפי החלטה 299) - שהרי מספיק היה לציין כי דמי החכירה השנתיים יוצמדו למדד המחירים לצרכן. אולם הצדדים כתבו מפורשות כי דמי חכירה יוגדלו מדי שנה על פי החלטת המועצה, בתוספת הפרשי הצמדה. היינו - הצדדים נתנו דעתם כי המועצה רשאית להגדיל את דמי החכירה ולקבוע שיעור הגדלה אחר, כפי שאכן קרה בהחלטותיה המאוחרות יותר ולכך יתווספו הפרשי הצמדה, שאחרת אנו מרוקנים מתוכן את מנגנון ההגדלה.

17.  לא זו אף זו; החלטה 299 עצמה קובעת "בשינוי לאמור בסעיף 1 (א) להחלטת המועצה מיום 28.3.78..." - היינו - ההחלטה הנ"ל משנה החלטה קודמת, ולכן גם מלשון ההחלטה הנ"ל, ניתן ללמוד שהמועצה מחליטה מעת לעת החלטות והן המחייבות את הצדדים.