פסק-דין בתיק א 328/96

בראשית שנות התשעים החלו להגיע לחופי המדינה גלי עליה מאסיביים מברית המועצות דאז. התעורר איפוא צורך דחוף למצוא ומהר פתרונות דיור למאות אלפי עולים. משרד הבינוי והשיכון (להלן "המשרד") נערך לקלוט הבאים ולשם כך הגה תכנית בינוי שמצאה את ביטויה המשפטי והחוזי במסמך שכינויו "חוזה פרוגרמה 1990 (במסגרת תכנית מיוחדת להרחבת היצע הדיור)".להלן תיקרא התוכנית עצמה "הפרוגרמה" והחוזה שנועד להגשים אותו יקרא " חוזה הפרוגרמה" ראה דוגמא לחוזה כזה בנספח א' לכתב התביעה.

יצוין כי עקב האכילס של מיזמי הבנייה הרגילים היה נעוץ בהתמשכות משך זמן הבנייה, תופעה ידועה אשר עשויה היתה לחבל בקליטתם של העולים הרבים. חוזה הפרוגרמה נועד לענות ולהתגבר על מכשלה זו ולפיכך הוא היה מושתת באופן כללי על העקרונות הבאים. המשרד דאג להעמיד לרשות הקבלנים אדמות מדינה. האחרונים התחייבו מצידם לבנות הדירות במימון עצמי. בחוזים נקבעו מועדים קשיחים לסיום הבנייה כשבצד אלה נקבעו פרמיות כספיות שהמשרד התחייב לשלם ליזם במקרה של מסירה מוקדמת של הדירות הגמורות ומנגד נקבעו קנסות בגין איחור במסירה. את הדירות עצמן הותר לקבלנים למכור ולשווק באופן חופשי, כפוף למחירים שנשארו בפיקוח המשרד, אלא שעל מנת להעניק בטחון לקבלנים נקבע בהסדר כי הקבלן יוכל למכור הדירות, שלא ימכרו על ידו בשוק החופשי, למשרד אשר התחייב לרוכשן הימנו במחירים שעקרונותיהם נקבעו מראש. התחייבות הרכישה שנטל על עצמו המשרד התייחסה לכל הדירות בפרוייקט וזאת לפי בחירת היזם בסוף הדרך. הסדר זה יקרא להלן "התחייבות רכישה". יצוין כי במקביל לכך דאג המשרד, באמצעות הכנסת, לעריכת תיקונים בחוקי התכנון והבנייה על מנת לזרז את מערך קבלת האישורים וההיתרים. בשל תחושת הדחיפות שליוותה את העושים במלאכה ובהוראת המשרד, הם לא הקפידו על קיום דיני התכנון והבנייה, וודאי לא באופן מלא, והמשרד אף עודד היזמים, בין בגלוי ובין בשתיקה, להתחיל הבנייה אף לפני שהסתיימו כל הליכי הרישוי.

ההתדיינות שבפנינו נוגעת לפרוייקט בנייה שביצעה התובעת במסגרת הפרוגרמה בנצרת עילית. המשרד, כשלוחה של המדינה, ומעתה גם "הנתבעת", פירסם מכרז שכונה נ.ע./1002 לבניית דירות למגורים באתר מורדות התעשיה בנצרת עילית. במכרז חולק האתר לשני אתרי משנה. התובעת זכתה במכרז בשני האתרים. התובעת בנתה, במקום בסך הכל 449 יחידות. את מירב הדירות עלה בידה של התובעת למכור בעצמה ואולי 163 יחידות נמכרו על ידה לנתבעת במסגרת התחייבות הרכישה שהאחרונה נטלה על עצמה. אין מחלוקת כי התובעת סיימה הבנייה לפני תאריך היעד וקיבלה מהנתבעת תשלומי פרמיה בהתאם.

כאן המקום להסביר כי ההתמודדות בין המתחרים במכרז התמקדה בנקודה אחת, דהיינו המחיר שבו תימכרנה  הדירות לנתבעת במסגרת התחייבות הרכישה שלה כפי שהוסבר לעיל.

בדף הסבר שחולק למשתתפים במכרז ואשר היווה חלק ממסמכי ההתקשרות, אנו מוצאים, שם בסעיף 2.5, את הדברים הבאים:

כאמור התובעת שזכתה במכרז סיימה הבנייה לפני המועד הקובע שנקבע וזכתה לפרמיות. המדינה רכשה ממנה 163 יחידות דיור והתובעת קיבלה את תמורתן. חרף האמור לעיל התגלעו בין הצדדים מחלוקות סביב 4 דרישות כספיות של התובעת שלא נענו על ידי המשרד. מחלוקות אלה הן שעמדו לדיון בהתדיינות הנוכחית. להלן נסקור אחת לאחת את חילוקי הדעות וניתן את דעתנו ביחס אליהן, תוך ציון העובדות הרלבנטיות לאותה סוגיה.

יצוין כי במהלך ההתדיינות ראתה התובעת לנכון, באשור בית המשפט, לתקן 3 פעמים את כתב תביעתה והאחרון שבהם הוגש ביום 13/2/2003. בכתב תביעה זה נכללו כאמור 4 תביעות. (כתב התביעה המתוקן השלישי יקרא להלן "כתב התביעה").

א.        פיצוי בגין ביטול בנייתן של יחידות דיור בפרוייקט

להלן נעבור לדון, על פי הסדר שבחרנו, בדרישתה של התובעת שענינה פיצוי בגין ביטול בנייתן של 48 יחידות בפרוייקט. ההתקשרות בין בעלי הדין, בעקבות זכייתה של התובעת במכרז, נבנתה מכמה נדבכים. בתאריך 13/6/91 נחתם בין בעלי הדין חוזה ספציפי לבנייתן של 207 דירות במבנן א'. בתאריך 7/11/91 נחתם חוזה נוסף לבניית 86 יחידות דיור בשלב ראשון במבנן ב' ובתאריך 2/6/92 הוגדל חוזה הבנייה של מבנן ב' בעוד 156 יחידות דיור. בסך הכל נחתמו איפוא חוזים לבנייתן של 449 דירות וזה מספר הדירות אותן בנתה התובעת בפועל. (החוזים האחרונים נכרתו לאחר הפחתה שחלה במספר הדירות שנועדו לבנייה בנסיבות שיתוארו להלן).

אין מחלוקת בין בעלי הדין כי מסמכי המכרז דיברו על בניית מספר גדול יותר של דירות באתר, דהיינו, 497 יחידות דיור בשני המבננים גם יחד. זו היא האינפורמציה שניתנה ליזמים ובהתאם לכך הם כלכלו צעדיהם והגישו הצעותיהם למכרז. העובדה שעומדים לבנות במקום 497 דירות, היתה איפוא ההוויה והמצג שהציג המשרד בפני היזמים ואנשי התובעת בכללם, בכל שלבי המכרז ואף עם תחילת העבודות בשטח, עד לכריתתם של החוזים הספציפיים, אשר מבחינת מספר הדירות נחתמו בהתאם למצב התכנוני שנוצר בשטח ולמספר הדירות שהותר לבנותן באתר.

באלו נסיבות הופחת מספר הדירות? מעשה שהיה כך היה. מסתבר כי בעת פרסום המכרז טרם היתה תכנית בינוי תקפה וסופית גבי אזור מתחם הבנייה. תכנית בניין עיר שהגיש המשרד לפנים טרם אושרה עד אז. התכנית, שבה התעתד המשרד לבנות באתר הספציפי 497 יחידות דיור, היתה

בשלב של הפקדה. מסתבר כי דיירי בתים שכנים הגישו התנגדות לפי חוק התכנון והבניה, תשכ"ה - 1965 לתכנית שהוגשה על ידי הנתבעת ובפיהם, בין היתר, הטענה כי בתי המגורים שעומדים להיבנות במבנן ב' יתנשאו לגובה של 10 קומות ויסתירו הנוף. הועדה המחוזית קיבלה ההתנגדות בענין זה והורתה על הנמכת כמה מהבנינים. כפועל יוצא מכך צומצם מספר הדירות שתוכננו להיבנות ובהתאם לכך צומצם מספרן בחוזים שנכרתו עם התובעת כמפורט לעיל. לתיק בית המשפט הוגש תיקה של הועדה המחוזית לתכנון ולבנייה הנוגע לאתר. מתוכו עולה כי תכנית הבינוי לאזור, שזכתה לסימון ג/במ/4, הוגשה על ידי הנתבעת וביוזמתה. ההודעה על הפקדתה פורסמה ביום 5/8/90. לאחר דיון בהתנגדויות שונות שהוגשו הורתה הועדה המחוזית על עריכת שינויים בתכנית ובסופו של דבר היא אושרה כפי שאושרה והודעה על כך פורסמה בעתונות ב-1/3/92 שאז הפכה התכנית (המתוקנת) לעובדה קיימת. חרף השתלשלות ענינים זו החלה הבנייה בפועל, בידיעת הנתבעת ולמעשה על פי דרישתה, כשהיקף הבנייה המתוכנן, כפי שנמסר על ידי הנתבעת לתובעים, במסמכי המכרז, עמד אז על 497 דירות באתר הספציפי בו אנו עוסקים כאן. התובעת קיבלה הודעה כי זכתה במכרז בנובמבר 1990 לפי הודעתה של הנתבעת מיום 13/11/90, ראו נספח ו' 2 לכתב התביעה.

כאן המקום להוסיף ולציין כי לאחר שהוגשו ההתנגדויות לועדה המחוזית ושעה שהתובעת כבר החלה בבנייה, הודיעה הנתבעת לתובעת ביום 16/6/91, (נספח ל"ב לכתב התביעה), על הפסקת העבודה באתר עד לסיום הבירור. בסופו של דבר הורתה הנתבעת לתובעת על צמצום הבנייה באתר בהיקף של 48 דירות במבנן ב' ובהתאמה לכך נערך ונחתם החוזה האחרון ביחס למבנן ב'. מתוך המסמך המהווה את נספח ל"ה לכתב התביעה, ואשר הופק על ידי המהנדסים - המפקחים שפעלו במקום מטעם הנתבעת, סוכם בין בעלי הדין, בישיבה שהתקיימה ביום 7/1/92, על הנמכתם של רבי הקומות שתוכננו במבנן ב', לפי החלטת הועדה המחוזית, תוך שנקבע כי התובעת תגיש לבדיקתה של הנתבעת את דרישותיה הכספיות עקב השינוי שנכפה עליה. התובעת אמנם הגישה דרישותיה לנתבעת לפיצוי בגין ביטול בנייתן של 48 יחידות. בין הצדדים התנהל משא ומתן אשר לא הניב הסכמה שלמה והצדדים נפרדו לדרכם עד ששבו ונפגשו כאן בבית המשפט.

בתביעתה תובעת התובעת פיצוי בגין מספר היחידות שצומצם כאמור כשהפיצוי הנדרש על ידה מורכב מכמה ראשי נזק. לצורך הבנת הראשון בהם נוסיף ונספר כי במהלך המו"מ שהתנהל בין בעלי הדין, טרם הגשת התביעה, הסכימה הנתבעת לשלם לתובעת פיצוי בסך 1,955,970 ש"ח שהיה מורכב בעיקרו של דבר מהוצאות שהוצאו על ידי התובעת בגין תכנונן ובנייתן הצפויה של אותן 48 יחידות הדיור, (כחלק מהמכלול), שבנייתן בוטלה. יצוין כי הסכום הנ"ל התקבל ואושר על ידי

הנתבעת שאנשיה אף הכינו חוזה לחתימה בענין (נספח מ"ב לכתב התביעה), אלא שהיא, הנתבעת, היתנתה זאת בהסכמתה של התובעת לראות בכך תשלום סופי לסילוק כל דרישותיה, תנאי שלא התקבל על דעתה של האחרונה. התובעת מבקשת לפסוק לה עתה סכום זה בתוספת הפרשי הצמדה וריבית ובצירוף הדרישות הבאות: אובדן תמריצים שהיא עשויה היתה להנות מהם אילו היתה מקימה ובונה גם את 48 היחידות הנוספות. התובעת מבססת כאן את תחשיבה על פי שיעור התמריצים אותם היא קיבלה בגין הדירות שנבנו בפועל, בשל כך שעלה בידה להשלים ולמסור הדירות טרם המועד שנקבע. סכום הפיצוי המבוקש בראש נזק, על פי ערכו ביום הגשת התביעה המתוקנת, הוא 2,316,938 ש"ח. עוד מבקשת התובעת לפצות אותה בגין אובדן הרווחים שהיו צפויים לה ממכירת אותן 48 דירות. התחשיב כאן מבוסס על הרווח שהפיקה התובעת מבניית ומכירת שאר הדירות בפרוייקט בשוק החופשי. הסכום המבוקש על ידה בפריט זה הוא 2,372,124 ש"ח כערכם בעת הגשת כתב התביעה.

הנתבעת מצידה מבקשת לדחות תביעה זו מכל וכל. לשיטתה אין התובעת זכאית לכל פיצוי בגין הפחתת מספר הדירות. לטענת הנתבעת ידעו המשתתפים במכרז, עובר להגשת הצעותיהם, כי התב"ע אינה בתוקף שהרי המהנדסת רחל אברמוביץ, מנהלת המחלקה הטכנית במשרדי המחוז של הנתבעת, סיפרה בעדותה בבית המשפט כי היא עצמה דיווחה על כך ליזמים בעת הסיור שנעשה עמם בשטח. לאמירה זו אין כל ביטוי בפרוטוקול שהופק על ידי אנשי הנתבעת בעקבות סיור הקבלנים, ראה מוצג ד' לכתב התביעה המתוקן. אני מתקשה לקבל את עדותה, כ-14 שנים לאחר אותו מפגש, כי אכן היא זוכרת שהביאה עובדה זו לידיעת המשתתפים בסיור. ודאי שלא אוכל לקבוע על פי עדותה שמסר כזה גם אם נמסר, אכן נשמע ונקלט על ידי כל המשתתפים.