פסק-דין בתיק א 32604/03

לפני תביעה כספית בסדר דין מהיר על סך 24,576 ש"ח שהגיש התובע, אריה קסטנבוים, נגד הנתבע, יוסף שריג, בגין נזקים שגרם הנתבע למושכר ששכר מאת התובע. במוקד התביעה, מחלוקות בדבר חוסר יריבות, אי קבלת היתר לפיצול סעדים ומחלוקות שונות באשר לנזקים הנטענים.

התביעה

התובע הנו בעלים של חנות המצויה ברח' החלוצים 33 בתל-אביב. הנתבע החזיק שנים רבות בחנות כשוכר, אשר הוראות חוק הגנת הדייר חלות עליו. ביום 9.12.03 ניתן פסק דין, המחייב את הנתבע לפנות את החנות. החנות פונתה והתובע תפס בה חזקה, אז הסתבר לתובע כי נגרמו לחנות נזקים בעת שהייתה מוחזקת בידי הנתבע. הנתבע התחייב לפי הסכם השכירות להשתמש באופן זהיר במושכר ולמנוע כל קלקול או נזק ובמידה וייגרמו, לתקנם.

הנתבע הפר התחייבותו וגרם לחנות נזקים רבים, ובין היתר נזקים לאלמנטים ולמערכת החשמל. נזקים אלה מוערכים בסך של כ-23,000 ש"ח לפי חוות דעת שמאית שנערכה מטעם התובע מיד לאחר קבלת החזקה בחנות. הנתבע מחויב לשאת בעלות התיקונים כמפורט בחוות הדעת ובתוספת הוצאות שכ"ט השמאי, בסך של 1,062 ש"ח.

ההגנה

הנתבע טוען כי יש לדחות את התביעה על הסף וזאת מאחר והתובע לא ביקש פיצול סעדים בתביעת הפינוי. בתביעה הנוכחית, עותר התובע לסעד כספי שנובע מהסכם השכירות, בעוד אשר בתביעת הפינוי, תבע גם כן סעד כספי של אי תשלום דמי שכירות. כמו כן, יש למחוק את התביעה מטעמים של העדר יריבות, שכן התובע אינו הבעלים של החנות. הזכויות בחנות היו של משה ורחל קסטנבוים והועברו למרדכי קסטנבוים. 

לגופו של עניין, טוען הנתבע כי לא גרם כל נזק למושכר, אלא אף השביח אותו. התובע מעולם לא בה בכל דרישה לתשלום בקשר לנזקים שנגרמו למושכר. התובע אף חיבל בחנות במסגרת הניסיונות לגרום לפינוי המושכר ועל כך התלונן הנתבע במשטרה. המניע האמיתי של התובע היה רצונו להפוך את החנות לדירת מגורים, כפי שאכן קרה לאחר פינוי החנות. הנתבע מכחיש מכל וכל את חוות הדעת ואף טוען כי היא עצמה ממוטטת את גרסת התביעה.

דיון

חוסר יריבות

הנתבע טוען כי דין התביעה להידחות, שכן התובע לא הוכיח כי היה הבעלים של החנות במועד הגשת התביעה. כמו כן, נטען כי עד היום לא עברו מלוא הזכויות בדירה לתובע. התובע צירף  הסכמי מכר שלא חתומים בכל עמוד ועמוד ולא הביא לעדות את מוכרי הזכויות. מדובר בזכות במקרקעין, שעוברת רק עם השלמת העסקה ברישום והזכות תקפה כלפי כולי עלמא רק עם רישומה. משלא נרשמה הזכות ומשהפך התובע לבעלים של מחצית הזכויות בחנות, רק בשנת 2006, דין התביעה להידחות כאמור.

סבורני כי אין מקום לקבלת את טענת חוסר היריבות. לפי סעיף 18 להסכם השכירות, נקבע כי המשכיר רשאי להעביר את זכויותיו לפי ההסכם לאדם אחר ללא צורך בהסכמת המשכיר. הרציונל של הוראה זו, המקובלת בחוזי שכירות רבים, הנה שמחד, השכירות לא תפגע בזכות הבעלים למכור או להעביר את הזכויות במושכר מכל סיבה וכל העברה כאמור תהיה תקפה כלפי השוכר ומאידך, העברת הזכויות לא תפגע בזכויות השוכר לפי ההסכם וממילא אין מקום לאפשר לשוכר להתנגד להעברת הזכויות.

ההסכמה להעברת הזכויות כאמור בסעיף 18, גם לפי לשונה וגם לפי פרשנות מהותית שלה, אינה מבחינה בין העברת הזכויות על דרך של העברת זכות הבעלות במושכר ולבין העברת הזכויות בדרך אחרת וגם אינה דורשת בהכרח השלמת עסקת העברת הזכויות ברישום. משניתנה בהסכם השכירות, הסכמה המפורשת של הנתבע להעברת הזכויות, אין צורך לפנות לדין הכללי ולדרוש השלמת העסקה ברישום כדי שההעברה תהא תקפה כלפי כולי עלמא. די בהסכם לצורך כך. לפיכך, די באמור לעיל, כדי להביא לדחיית טענת חוסר היריבות.

למעלה מן הדרוש, אציין כי שוכנעתי מחומר הראיות שלפני, כי הסכמי המכר שצורפו מבטאים נאמנה את מה שארע בפועל. העדר חתימה בכל עמוד אינה פוגמת בתוקפם של ההסכמים. העובדה שנרשמו בלשכת רישום המקרקעין הערות אזהרה בגין ההסכמים (דבר שאינו שנוי במחלוקת), מחזקת מסקנה זו ומעידה כי מדובר בהסכמים תקפים. כמו כן, אין מחלוקת כי התובע הפך לבעלים רשום של מחצית הזכויות בחנות למן יום 22.3.06. לפיכך, גם אם במועד הגשת התביעה טרם נרשמה הבעלות הנ"ל, היום, ובטרם מתן פסק הדין, הזכויות כבר רשומות. גם הסכם השכירות מיום 26.10.03 שצורף לסיכומים, לא יכול לשנות ממסקנותיי דלעיל. אין נפקה מינה מול מי נעשה הסכם השכירות החדש בשנת 2003, כאשר על פי הרישום בלשכת רישום המקרקעין, אין חולק כי התובע הוא בעלים של מחצית החנות ואף התקשר בהסכם לרכישת המחצית השנייה. כמו כן, אני מוצא סתירה מסוימת בכך שדווקא הנתבע, אשר השליך יהבו על הרישום ודחה את האפשרות להסתמך על זכות חוזית, מבקש כעת להסתמך על הסכם השכירות הנ"ל בהתעלם מהרישום על שם התובע של לפחות מחצית הזכויות כאמור (בשולי הדברים יצוין כי התובע גילה בעצמו את הסכם השכירות המדובר וזאת בעקבות בקשה לגילוי ספציפי שהוגשה על ידי הנתבע ועל כן לא מצאתי פגם מהותי בצירוף המסמך לסיכומים, אף כי היה מקום להגישו במסגרת החקירה הנגדית של התובע).

פיצול סעדים

טוען הנתבע כי משלא ביקש התובע פיצול סעדים, דין התביעה להידחות. הנתבע מפנה להחלטתה של כב' סגנית הנשיאה, השופטת שושונה אלמגור, בערעור שהוגש על החלטת כב' הרשמת מירה דהן, שם קבעה כב' השופטת אלמגור, כי לנתבע טענות הגנה מוצקות, שכן עילת התביעה מוצתה במסגרת התביעה לפינוי, שהייתה תביעה בעילה של הפרת הסכם השכירות.

מעיון בפסק הדין של כב' השופט דן מור בתביעת הפינוי (ת.א. 72113/01), עולה כי מדובר היה בתביעת פינוי בשלוש עילות - אי תשלום דמי שכירות, העברת המושכר לאחר וכן שינוי מטרת השכירות. כמו כן, תבעו התובעים שם יתרת חוב בגין דמי שכירות. בית המשפט הנכבד קיבל את תביעת הפינוי מכוח שתי העילות הראשונות ולא דן בעילה השלישית, אף כי הביע ספק לגביה. התביעה לתשלום דמי שכירות ראויים נדחתה מחוסר הוכחה.

התביעה שלפני הנה תביעה לתשלום הנזקים שנגרמו לחנות בתקופה שהייתה מושכרת לנתבע והייתה בחזקתו.

סבורני כי מדובר בעילות תביעה שונות, ועל כן לא היה צורך בקבלת היתר לפיצול סעדים. אין להגדיר את עילת התביעה של התביעה הראשונה כעילה של "הפרת הסכם". "הפרת הסכם" אינה עילה כלל. "הפרת הסכם" היא טענה משפטית גרידא. כידוע, עילת תביעה מורכבת מ "העובדות העיקריות המהוות את עילת התובענה..." (תקנה 9(5) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984). עילת התביעה בתביעה הראשונה הייתה, אפוא, כפי שאף נקבע בפסק הדין, אי תשלום דמי שכירות, העברת המושכר לאחר ושינוי מטרת השכירות. עילות אלה הצמיחו את שני הסעדים שנתבעו בתביעה, האחד, פינוי והשני תשלום דמי שכירות ראויים.

בתביעה שלפני, עילת התביעה הנה, אי שמירה על המושכר בניגוד להוראות ההסכם, עילה שלא בא זכרה כלל בתביעה הראשונה. העובדות שמרכיבות את עילת התביעה בתיק דנן, שונות, אפוא, בתכלית מהעובדות אשר הרכיבו את עילות התביעה בתביעת הפינוי.

זאת ועוד: גם אם הוכח מתצהירי התובע ואביו בתביעת הפינוי ומחומר הראיות הנוסף שהוגש באותה תביעה, כי האחרונים ידעו על מצב המושכר עוד בתביעה הקודמת, עובדה זו אינה רלוונטית, ככל שעסקינן בעילות נפרדות והיא אף אינה מצמיחה כל הגנה אחרת, כגון התיישנות, טענה שלא נטענה ולא חלה ממילא, שעה שהתביעה דנן הוגשה בשנת 2003.

אם לא די בכך, הרי שאין חולק כי ניתן צו פינוי כנגד הנתבע רק במסגרת פסק הדין מיום 9.1.03. לפיכך, רק במועד קבלת החזקה במושכר, ביום 9.2.03, יכול היה התובע לבחון את המושכר ואת מצבו כדבעי. לפיכך, לכל הפחות ניתן לומר כי היה בידי התובע לדעת את מלוא העובדות הנוגעות לעילת התביעה, רק באותו מועד, ואם כך, מובן כי לא יתכן שקודם לכם קמה לו כבר העילה המדוברת ועל כן גם מסיבה זו לא היה צורך בקבלת היתר לפיצול סעדים.

בנוסף לכך, גם לפי הסכם השכירות עצמו, נקבע כי על הנתבע לפנות את המושכר "...במצב טוב סדיר ומתוקן...", כך שסעיף זה מקנה לתובע עילת תביעה נפרדת ועצמאית מהעילה שנסמכת על חובת הנתבע להשתמש במושכר בזהירות.

מכל הטעמים שלעיל, אני דוחה את הטענה בדבר אי קבלת היתר לפיצול סעדים.

מצב החנות בעת הפינוי

התובע הגיש חוות דעת של שמאי שביקר בחנות ביום 10.2.03, יום אחד בלבד לאחר המועד האחרון לפינוי החנות לפי פסק הדין. כמו כן, צורפו תמונות של החנות במועד הביקור. התמונות אינן מותירות ספק ולא צריך להיות מומחה כדי להיווכח שבמועד ביקור השמאי, החנות לא הייתה "במצב טוב סדיר ומתוקן", כפי התחייב הנתבע למוסרה בהתאם להסכם השכירות.