פסק-דין בתיק א 31342/05

א.  רקע ועובדות

בפני תביעה כספית בסך  21,272 ש"ח, שמקורה בבקשה לביצוע שטר, אשר הוגשה על ידי התובעת והנתבעת שכנגד, חברה העוסקת בהשכרת נכסים ודירות באזור גוש דן, (להלן: " גולדמאסטר" ) נגד אלה אלוני, נתבעת 1 והתובעת שכנגד (להלן: " השוכרת "), הגב' אלוני אנה ומר אלוני מירון, (להלן "הנתבעים "). ביום 30.5.05 ניתנה לנתבעים  רשות להתגונן.

מנהל גולדמאסטר, מר רמי לוטרמן (להלן: " לוטרמן "), העביר אליה את זכויות ההשכרה שלו בדירה הנמצאת בקומת הגג ברחוב מבוא נתן 7 ברמת גן, (להלן: " הדירה").

ביום 1.4.04 חתם לוטרמן על הסכם עם קבלן שיפוצים, גדי סלומון, לביצוע עבודות שיפוץ בדירה וביום 17.5.04 חתמו השוכרת וגולדמאסטר, באמצעות נציגתה בשם איריס טל (להלן: "איריס"), על הסכם שכירות בלתי מוגנת, לפיו שכרה השוכרת את הדירה החל מיום 5.6.04 ועד ליום    4.6.05. השוכרת חתמה על שטר חוב על סך 20,000 ש"ח שזמן פירעונו ביום 17.5.04 והוריה, אנה ומירון אלוני חתמו על שטר החוב כערבים.

סעיף 9 להסכם קובע: "הפרת חוזה- איחור בתשלום ו/או אי כיבוד שק מכל סיבה שהיא מעבר ל- 7 ימים מהווה הפרה יסודית ומהותית של ההסכם. במקרה שכזה שומר לעצמו המשכיר את הזכות להורות באופן ישיר... על הפסקת השכירות".

ב. טענות גולדמאסטר

1.         גולדמאסטר ביצעה בדירה שינויים ורכשה ריהוט וציוד מיוחד, על פי בקשת השוכרת ולאור הצהרתה שבכוונתה לשכור את הדירה לתקופה ארוכה. השינויים בוצעו בהתאם למסמך שינויים שנערך לבקשת השוכרת ולא היוו תנאי לכניסת ההסכם לתוקף ו/או התניה לפיה עיכוב בביצוע, יאפשר לה את ביטול ההסכם. (סעיף 8-9 לתצהיר לוטרמן). עם זאת גולדמאסטר הסכימה שתחילת החיוב בשכר דירה יהיה החל מיום 1.7.04. ( סעיף 15 לתצהירו). 

ביצוע השינויים גרם לגולדמאסטר הוצאות הכרוכות בעלויות העבודות השונות, בעלי מקצוע, פגישות, רכישת מוצרים וציוד כמפורט בנספח השינויים.

ביום 30.6.04 בפגישה בדירה, מסרה השוכרת ללוטרמן מכתב המודיע על ביטול ההתקשרות. ( סעיף 19 לתצהירו). 

גולדמאסטר עותרת לחייב את השוכרת והערבים לשלם לה סך 21,272 ש"ח, הוא סכום שטר הביטחון אשר הוגש לביצוע, כאשר לטענתה, נגרמו לה נזקים שהם אי תשלום דמי השכירות עבור 4 חודשים עד למציאת שוכר חלופי, דהיינו מיום 1.6.04 ועד ליום 1.1.0.04 לפי 650$ לכל חודש ובסך הכל 12,220 ש"ח, הפרש שכר דירה של 150$ לכל חודש ליתרת 8 החודשים, סך של 5,640 ש"ח והוצאות בגין שיפורים ורכישות בסך 25,000 ש"ח, הוצאות משפטיות, אובדן זמן ופגישות סך 5,000ש"ח.

2.         השוכרת הערימה קשיים, כאשר הדירה הייתה מוכנה למגורים בסמוך ליום 10.6.04, מועד חזרתו של לוטרמן ארצה וביום 19.6.04, לאחר ההתחמקויות רבות מצידה, התקיימה פגישה בין לוטרמן לשוכרת ולבקשתה, הוסכם שמועד תחילת החיוב בשכר דירה יהיה מיום 1.7.04 ובמהלך אותה פגישה קיבלה השוכרת את מפתח הדירה.

למחרת, ביום 20.6.04 טענה בפניו השוכרת שנוצרו בעיות בחיבור מכשיר הטלוויזיה לשירות חברת הכבלים ושהדירה לא מוכנה למגורים, (סעיף 16 לתצהירו), וביום 30.6.04 התקיימה בדירה פגישה בין לוטרמן, השוכרת והוריה, במהלכה העלתה השוכרת דרישות נוספות שכולן נענו על ידי לוטרמן ולמרות זאת, מסרה לו השוכרת את מכתב ביטול השכירות. למחרת, 1.7.04 השיב לה לוטרמן כי היא זו שהפרה את ההסכם והיא נדרשת לשלם  פיצוי בסך 40,000 ש"ח. (נספח ז' לתצהירו).

3.         השוכרת  סיימה את ההתקשרות, משיקולי כדאיות כלכלית בלבד, כאשר היא הוליכה את גולדמאסטר שולל, תוך שהערימה קשיים בלתי מתקבלים על הדעת על מנת להשתחרר מההסכם. לבקשת השוכרת, גולדמאסטר ביצעה את השינויים בדירה, על פי דרישות השוכרת ובאה לקראתה בכל דרישותיה לפנים משורת הדין.

התנהגות השוכרת הינה בניגוד גמור לחובתו של צד להסכם לנהוג בתום לב במו"מ לקראת כריתת חוזה ועובר לכריתתו, לפי ס' 12 ו- 39 לחוק החוזים (חלק כללי) תשל"ג 1973.

4.         בכתב ההגנה שכנגד, טוענת גולדמאסטר כי הדירה הייתה מוכנה כבר ביום 17.5.04, (סעיף 2 לכתב ההגנה שכנגד), וכי דרישותיה הנוספות של השוכרת הן אלה שמנעו את אכלוס הדירה זמן רב קודם לכן ומפתחות הדירה הומצאו לשוכרת כבר ביום 17.5.04. (סעיף 5 לכתב ההגנה שכנגד). לטענתה, לא חלה עליה החובה לברר, אם שוכר מטעמה מתגורר בדירה או אוחז במפתח ואינו מתגורר בדירה, כאשר עצם נטילת המפתח וחתימה על ההסכם מספקת להתחייבות השוכר. עוד טוענת גולדמאסטר, כי במגורי השוכרת בבית הוריה לא נגרם לה כל נזק. (סעיף 8 לכתב ההגנה שכנגד).

ג.  טענות השוכרת (הנתבעות)

1.         שטר הביטחון ניתן לגולדמאסטר כשטר על תנאי, כאשר במקרה בו תפר השוכרת את הסכם השכירות, תהא רשאית גולדמאסטר להיפרע ממנה ומהערבים. (סעיף 1 ב' להתנגדות לביצוע שטר). השוכרת לא קיבלה את החזקה בדירה, לא התגוררה בה ואינה חייבת לגולדמאסטר דבר.

גולדמאסטר הפרה את ההסכם הפרה בוטה ויסודית, בכך שלא העמידה את הדירה לרשותה במועד תחילת השכירות, כשהיא ראויה למגורים ודחתה פעם אחר פעם את מסירת החזקה שלא כדין ולא העמידה לרשות הנתבעת את הריהוט כפי שסוכם בין הצדדים. (סעיף 1ד'-ה' להתנגדות).

לוטרמן לא היה נוכח בפגישה בה הציגה לה איריס את הדירה ובעת חתימת ההסכם.

2.         השוכרת ביטלה כדין את ההסכם ולא זו בלבד שאין היא חבה לגולדמאסטר דבר, ההפך הוא הנכון, על גולדמאסטר לפצותה בגין הנזקים ועגמת הנפש הרבה שגרמה לה. לכן, הגישה השוכרת כתב תביעה שכנגד , על סה"כ 14,450 ש"ח והעמידה אותו לצרכי אגרה על סך - 12,500 ש"ח, בגין אובדן הנאה הצפויה מהדירה שאמורה הייתה לשכור ו- 1,950 ש"ח המהווה מחצית מדמי השכירות שעל השוכרת היה לשלם, למשך אותם ימי השכירות לו הייתה מקבלת את החזקה בזמן.

3.         לטענת השוכרת, הדירה שהייתה בתהליך שיפוצים, הוצגה לה לראשונה על ידי איריס, אשר מסרה לה כי השיפוץ יסתיים בתוך שבוע, כולל שיפוץ וריהוט הדירה על ידי גולדמאסטר, אשר נוהגת לרהט את הדירות המושכרות. עוד אמרה לה איריס לטענתה, כי הריהוט יותאם לצרכי השוכרת בתיאום בינה לבין איריס, כפי שנוהגת גולדמאסטר לעשות. למחרת נחתם הסכם השכירות, לפיו היה על גולדמאסטר למסור לה את החזקה בדירה ביום 5.6.04, הוא מועד תחילת השכירות. במעמד החתימה, מסרה השוכרת לאיריס שיק בסך 650 והיא והוריה חתמו על שטר הביטחון, נשוא התביעה. (סעיף 6 לתצהירה). סכום דמי השכירות החודשי, כלל את תשלומי הארנונה והריהוט החדש אשר יירכש בחנות "איקאה" כולל מכונת כביסה חדשה ושולחן כתיבה מרשים. (סעיף 6 לתצהירה).

4.         ביום 4.6.04 הודיעה לה איריס טלפונית, שהדירה אינה מוכנה למגורים והשיפוץ טרם הסתיים ולכן, ביום 5.6.04 השיבה איריס לשוכרת את ההמחאה שמסרה לה לתשלום דמי השכירות והבטיחה שהשיפוץ יסתיים תוך שבוע וחצי. (סעיף 13 לתצהירה).

לוטרמן הוא זה שהתחמק מהפגישות שנקבעו ורק ביום 19.6.04 התקיימה הפגישה עמו ועם איריס, שבועיים לאחר המועד שנקבע למסירת הדירה. גם במועד זה הדירה לא הייתה מוכנה למגורים, חלון הסלון היה שבור כולל הסוגר שלו, המקרר היה מקולקל, לא הייתה טלוויזיה, לא היו ארונות ומיטה  בחדר שינה, המזגן במרפסת דלף, לא הסתיימה עבודת הצנרת במרפסת וכן העבודות שהתבצעו בה לניקוז המים מנעו יציאה אליה ובדירה היו פזורים כלי עבודה. (סעיף 16-17 לתצהירה).

לוטרמן הבטיח לשוכרת שהדירה תהיה ראויה למגורים בסיום העבודות ויינתן לה חודש שכירות חינם בסיום השכירות. איריס רשמה על גב חוזה השכירות שגולדמאסטר מתחייבת שהדירה תהיה מוכנה עד ליום23.6.04, אך גם במועד זה הדירה לא הייתה מוכנה ועדיין עבדו בה פועלים, אשר הרכיבו סוכך במרפסת, ארונות בחדר שינה במטבח ומקלחון ובעיית דליפת המזגן הייתה לא נפתרה. בפועל, הדירה כולה הייתה במצב של שיפוץ. (סעיף 18 לתצהירה).

5.         ביום 27.6.04, הדירה הייתה עדיין באותו מצב של שיפוץ והטלוויזיה לא נמצאה בה, המרפסת הייתה מוצפת במים ולוטרמן הסכים להיפגש עמה רק ביום 30.6.04. (סעיף 19-21 לתצהירה).

            ביום 30.6.04, 25 ימים לאחר המועד שבו התחייבה גולדמאסטר למסור לה את החזקה בדירה, התקיימה פגישה בדירה בין השוכרת  ללוטרמן ואיריס ולאחר שיחה עם לוטרמן  אשר הטיח כלפי השוכרת כי מבחינתו היא יכולה לעזוב "עכשיו" את הדירה, מסרה לו השוכרת מכתב שהכינה מבעוד מועד, בו הודיעה על ביטול ההסכם.

            השוכרת נאלצה להתגורר 40 נוספים ימים בבית הוריה ומשמעות הדבר אובדן פרטיות, והאפשרות לעשות ככל העולה על רוחה בדירת מגוריה.

ד.  דיון