פסק-דין בתיק א 313/04

משכון על דירה וכספים שלא הגיעו לחשבונה של חברה שנקלעה לכינוס נכסים - אלו הנושאים העומדים במוקד ההתכתשות הסבוכה בשתי התביעות שבפנינו.

העובדות הצריכות לענין:

1.           הנתבעים (להלן: " ואנונו") היו הבעלים של דירה בת ארבעה חדרים בקומה חמישית בבניין דירות ברח' הלל יפה 1 בחדרה (להלן: " הדירה הישנה"). מאחר שהבניין טרם נרשם כבית משותף, זכות הבעלות בדירה הישנה טרם נרשמה על שמם של ואנונו, ובמועד הרלוונטי לענייננו היתה רשומה לזכותם הערת אזהרה, לצד הערת אזהרה לזכות בנק טפחות ממנו נטלו הלוואה.

2.           חפצה נפשם של ואנונו לשפר את תנאי מגוריהם ולרכוש דירה גדולה יותר. ביום 6.4.97 התקשרו ואנונו בזכרון דברים (טופס הרשמה) עם נ.ע.א. גני טלאון (1995) בע"מ (להלן: " החברה") ולפיו הוסכם כי ואנונו ירכשו מהחברה דירת קוטג' במחיר של 245,000 דולר (להלן: " הקוטג").

תנאי התשלום עבור רכישת הקוטג' נקבעו בזכרון הדברים כלהלן:

( - ) בחתימת חוזה - 20,000$.

( - ) מכספי הלוואת משכנתא  תוך 30 יום  מיום חתימת החוזה - 59,000$.

( - ) עד ליום 10.7.97 - 10,000$.

( - ) ממכירת הדירה הישנה באמצעות החברה -  153,500$.

( - ) כנגד מסירת החזקה - סך 2,500$.

הנה כי כן, הוסכם בין ואנונו לחברה על עיסקת חליפין, 'טרייד-אין' כלשון הצדדים, לפיה חלק מהתמורה בסכום של 153,500$ ישולם כנגד מכירת דירתם הישנה. בזכרון הדברים אף נכתב כי " אם תימכר הדירה שבבעלותם מעל 150,000$ יהיו פטורים מתשלום שכ"ט עו"ד + ושיווק לא ישלמו בכל מקרה". לצורך רכישת הקוטג' הוסכם אפוא בין הצדדים כי מחיר הדירה הישנה יעמוד על סך 153,500$, ללא קשר למחיר שתימכר בפועל. דהיינו,  אם הדירה הישנה תימכר בסכום נמוך מהסכום הנ"ל, יזוכו ואנונו בסכום של 153,500$ ואם תימכר מעבר לסכום של 150,000$, יהיו זכאים להנחה בכך שיהיו פטורים מתשלום שכ"ט עו"ד ושיווק, אך כל עודף ייזקף לזכות החברה (עו"ד נשר, עמ' 47 ש' 30 לפרוטוקול).

3.           זכרון דברים הועבר על ידי החברה אל צד ג' מס' 3 (להלן: " עו"ד נשר"), שייצג את החברה. על בסיס זכרון הדברים ערך עו"ד נשר את ההסכם בין ואנונו לבין החברה לרכישת הקוטג'. כך אישר עו"ד נשר במפורש בחקירתו (עמ' 48 ש' 1-7) ובניגוד לאמור בסעיף 23 לתצהירו,שם נטען כי זכרון הדברים לא הוצג בפניו.

בהסכם מיום 17.4.97 (להלן: " הסכם הרכישה",  נספח ב' לתצהיר ואנונו) נקבע בנספח התשלומים כי סכום של 153,000$ ישולם על ידי הקונה " על פי תשלומי התמורה המתקבלים אצל הקונה ממכירת דירתו של הקונה לצד ג' ובתנאי שתשלומים אלה יתקבלו בפועל אצל החברה" (סעיף 2 (ד) לנספח ד' לתצהיר נשר). בנספח להסכם הרכישה הצהירו ואנונו כי זכויותיהן בדירה הישנה נקיות מכל חוב וזכויות צד שלישי, למעט משכנתא בדרגה ראשונה לזכות בנק טפחות, וכי אין מניעה למכירת הדירה הישנה והעברת תמורתה לחברה.

סעיפים 2-4 לכתב ההתחייבות שנחתם בין החברה לבין ואנונו קובעים כלהלן (נספח ו' לתצהירו של עו"ד נשר) :

"2. אנו מאשרים לכם בזאת כי אנו רשאים להתחייב ו/או למכור וכי נשלם ונעביר לכם את כל התמורה ממכירת הבית אשר תשולם על ידי מי שירכוש את הבית וזאת מיד עם קבלת התמורה על ידנו".

3. אנו נזוכה על ידכם לצורך המחיר שנקבע בהסכם לענין זה בסך של 153,500 דולר וזאת בין אם הבית (הדירה הישנה - י.ע.) יימכר בתמורה שתעלה על המחיר הנ"ל ובין אם תופחת ממנו.

4. למען הסר ספק מובהר בזאת ואנו מתחייבים כלפיכם בהוראה בלתי חוזרת כי כל התמורה שתתקבל ממכירת הבית תהיה שייכת לכם ולכם בלבד, ולא יהיו לנו כל טענות או תביעות בגין החזר כספי כלשהו".

בסעיף 5 נקבע כי עו"ד נשר יטפל במכירת הדירה הישנה ואם זו תימכר בסכום העולה על 150,000$ יהיו ואנונו פטורים מתשלום שכר טרחתו.

4.           בשלב זה נעצור את הילוכנו ונספר כי החברה עסקה במספר פרוייקטים של בניה, בליווי בנקאי של התובע, בנק דיסקונט למשכנתאות בע"מ (להלן: " הבנק"). במסגרת הליווי הבנקאי, שועבדו כל נכסיה של החברה, לרבות המקרקעין עליהם נבנה הפרוייקט שבו רכשו ואנונו קוטג'. רוכשי הדירות בפרוייקט קיבלו עם מסירת החזקה בדירותיהם מכתב החרגה מטעם הבנק. אלא שגורלם של ואנונו לא שפר עליהם, כפי שנלמד לדעת מהשתלשלות העניינים שתתואר להלן.