פסק-דין בתיק א 3092/99

1.         המחלוקת בין הצדדים שבפני נסבה סביב השאלה למי הזכויות הקנייניות בחלקה 23 בגוש 8141, אשר במושב גנות הדר.

התובעת רכשה חלק מזכויות חכירה בגוש הנ"ל כבר ב-1963 מיכין חק"ל בע"מ, שהיתה בעלת זכויות החכירה בכל השטח הנ"ל (248 דונם). מחצית החלק הנרכש, היינו מחצית חלקה 75 בגוש 8141 נמכר ע"י התובעת, ביוני 1973, לחנן ויונה ברנר, לפי הסכם שצורף כנספח א' לת/1. בעת עריכת ההסכם היתה קיימת תכנית חלוקה מחדש (רפרצלציה) של החלקה  על פיה חלקה 75 חולקה לשתי חלקות נפרדות או שני מגרשים: חלקה 22 וחלקה 23 בגוש 8141.

תכנית הרפרצלציה, ועל כך אין מחלוקת, לא אושרה ע"י הרשויות המוסמכות והיא אינה בעלת תוקף סטטוטורי.

עוד יש לציין כי העסקה במסגרתה מכרה התובעת לבני הזוג ברנר את מחצית מגרש 75, היינו את חלקה 22, לא דווחה לשלטונות מס שבח ולא נרשמה בספרי מינהל מקרקעי ישראל - בעלת הקרקע.

כעבור שנים, בפברואר 1990, מכרו בני הזוג ברנר את הזכויות שרכשו במגרש, לנתבעים. הנתבעים ניסו, כעבור זמן, לרכוש את המחצית השניה של המגרש 75, היינו את חלקה 23, אך המו"מ שהתנהל עם התובעת לצורך זה לא עלה יפה.

רכישת והעברת הזכויות מהתובעת לבני הזוג ברנר ומבני הזוג ברנר לבני הזוג שרייער - הנתבעים - לא נרשמו בספרי המינהל אלא כעבור שנים - ב-4.7.90 - לאחר פניות ובקשות של הנתבעים למינהל מקרקעי ישראל בענין זה. המינהל רשם את זכויות החכירה על שם הנתבעים על המגרש, היינו על חלקה 75 כולה, כפי שהוא היה רשום אצלם ולא על חלקים ממנו.

רישום זה הניע את התובעת לתבוע מהנתבעים זכויות על מחצית המגרש, היינו על חלקה 23, אשר כלל לא נרכשה לטענתם ע"י הנתבעים מבני הזוג ברנר וכי רק כתוצאה מטעויות המינהל נרשמו הזכויות בכל המגרש על שם הנתבעים.

2.      מהראיות שהוצגו בפני, קרי מתוכן ההסכם בין הנתבעים למשפחת ברנר (נספח 15 לתצהיר נ/5) ומעדותו של עו"ד הס ששימש כמנהל התובעת בתקופה הרלוונטית (עמ' 14 לפרוטוקול), עולה בבירור כי הנתבעים ידעו כי הם רוכשים ממשפחת ברנר את ביתם במושב גנות הדר ושטח הקרקע הצמוד אליו הידוע כחלקה 22 בגוש 8141, ותו לא.

לא דובר ולא הוסכם כלל על רכישת המגרש או חלקה 75 כולה שבאותה עת טרם חולקה וטרם פורצלה לשתי חלקות נפרדות (22, 23), אלא על רכישת חלקה 22 בלבד, היא החלקה עליו שכן ביתם של משפחת ברנר.

הן מההסכם בין הנתבעת למשפחת ברנר והן מהעדות הנ"ל עולה כי הנתבעים לא רכשו את כל המגרש שהיה ידוע כחלקה 75 אלא את חלקה 22 בלבד, אשר אך הזכויות בה היו בבעלותה של משפחת ברנר.

3.      משכך ניתן לקבוע כי התובעת לא מכרה לנתבעים את כל המגרש אלא מחצית ממנו הידוע כחלקה 22, בלבד.

עדיין אין בכך כדי להביא לקבלת התביעה.

זכויות החכירה בחלקה 75 כולה נרכשו בזמנו ע"י התובעת מיכין חק"ל בע"מ וממינהל מקרקעי ישראל - בעלת הקרקע. על מנת להעניק לה, אם כך, את הסעד המבוקש על ידה, קרי הצהרה כי היא בעלת זכויות החכירה בחלקה 23, היינו בחלק מחלקה 75, יש לבחון את זכויותיה בחלקה זו כלפי בעלת המקרקעין, אם כאלה קיימות.

בחינה כזו העלתה כי לתובעת אין כל חוזה חכירה המקנה לה זכויות במגרש ומעולם לא היה ברשותה כזה. כך מאשרת עו"ד חובב (צד ג') שפעלה ככונסת נכסים של התובעת והגישה תצהיר מטעמה (ראה עמ' 24 לפרוטוקול).

יתירה מכך: עו"ד חובב הודתה במהלך חקירתה בביהמ"ש כי היא מעולם לא שילמה לבעל הקרקע - המינהל - דמי חכירה עבור חלקה 75 או עבור חלק ממנה (עמ' 24 לפרוטוקול). אף דמי שימוש ראויים, כדרישת המינהל, לגבי תקופה ארוכה, היינו מ-1963 עד 1990 לא שולמו, כנראה, ע"י התובעת (ראה נספח 22     לנ/5).

כלל לא ברור, אם כך, האם יש לתובעת, או נותרו בידה, עדיין זכויות חכירה ו/או זכויות קנייניות אחרות כלשהן בחלקה 23 הנ"ל, זכויות שאת השבתן או רישומן על שמה היא תובעת מהנתבעים. אף אם היו לה זכויות כאלה בעבר, הן פקעו לאור אי תשלום דמי חכירה ולאור הוראת הסכם החכירה (ראה סעיף 21 להסכם החכירה בין המינהל לבין יכין חק"ל נספח 5 לנ/5).

מה עוד שבמשך תקופה ארוכה (בשנים 1985-1992) היתה התובעת מחוקה מפנקס רשם החברות ולמעשה לא היתה קיימת כלל.

4.      מאידך גיסא ניתן לראות מחומר הראיות כי הנתבעים שילמו את מלוא חוב דמי החכירה שהיה קיים לגבי חלקה 75 כולה. הם אף הציגו למינהל מקרקעי ישראל אישורים בדבר תשלום מס שבח ו/או מס רכישה על מנת לאפשר העברת הזכויות על שמם.

(ראה נספח כ"ט לכתב התביעה המתוקן, אשר צוין גם כנספח ל' ואשר הוגש כראיה במסגרת ת/7).