פסק-דין בתיק א 30617/04

מבוא

1.         בפניי תביעה לתשלום פיצויים בסך של 72,863 ש"ח, בגין ליקויי בניה בדירה שבנתה הנתבעת בבנין ברח' הבושם 26/2א' במבשרת ציון ( להלן: "הדירה").

2.         הדירה נמכרה על ידי הנתבעת לפי חוזה מכר מיום 28.12.1999, לבני הזוג אפרים וחגית חטבי ( להלן: "חטבי"). ביום 13.5.2002 נמסרה החזקה בדירה לחטבי. ביום 4.7.2002 מכרו חטבי את הדירה לתובעים שבפניי. בגדרו של חוזה המכר המחו חטבי לתובעים את זכויותיהם לפי חוזה המכר בינם לבין הנתבעת. ביום 30.12.2002 הודיעו חטבי לנתבעת על המחאת הזכויות, במסגרת מסמך המכונה " בקשה לאישור העברת זכויות בנכס" שהוכן על ידי הנתבעת במיוחד לשם כך. התובעים נדרשו לחתום בגדרו של מסמך זה על ויתור בגין כל טענה בענין ליקויי בניה בדירה, וכך עשו.

3.         בדירה נתגלו ליקויי בניה שונים. הנתבעת ניסתה לתקנם, למרות שכפרה בחובתה לעשות כן. התיקונים לא צלחו, ומכאן התביעה.

4.         בית המשפט מינה כמומחה מטעמו את מהנדס הבנין ושמאי המקרקעין אייל שנהב, על מנת לבחון את הטענות בדבר ליקויי בניה וירידת ערך של הדירה, ולשום את עלות התיקון וגובה ירידת הערך.

5.         המומחה שנהב הגיש שתי חוות דעת: הראשונה נערכה ביום 20.9.2005 והשניה נערכה ביום 4.1.2007.

            לפי חוות דעתו, עלות תיקונם של ליקויי הבניה שמצא בדירה היא 22,000 ש"ח, בצירוף מע"מ, לפי עלות לתובעים. העלות נכונה למדד אוגוסט 2005. משך ביצוע התיקונים הינו 11 יום. במהלך ביצוע התיקונים, הדירה תהא ראוייה למגורים. בנוסף, נמצאה בדירה ירידת ערך בגין ליקויים שונים, בסכום השווה ל- 6,100 דולר נכון ליום 30.8.2005. אין להוסיף מע"מ לסכום זה.

האם קיימת יריבות חוזית בין התובעים לנתבעת?

6.         טענת ההגנה המרכזית של הנתבעת היא שלא קיימת כל יריבות חוזית בינה לבין התובעים, משום שחוזה המכר של הדירה הוא בינה לבין חטבי, ולא בינה לבין התובעים, שהם רוכשים "מיד שניה".

            אין בידי לקבל טענה זו. אכן, לא קיים כל חוזה בין הנתבעת לבין התובעים, אך לעומת זאת, קיים חוזה בינה לבין חטבי, ואלה המחו לתובעים את כל זכויותיהם כלפי הנתבעת. הדבר נאמר מפורשות בס' 2 לחוזה המכר שבין חטבי לתובעים, המשמיענו כי " המוכרים [חטבי- ח.ב.]  מעוניינים ... ולהמחות להם [לתובעים- ח.ב.] עם [צ"ל: את] מלא זכויותיהם על פי הסכם רכישת הדירה כפי שנחתם בין המוכרים לבין חברת "שפיר", והקונים [התובעים- ח.ב.] מעונינים לרכוש מאת המוכרים את מלא זכויותיהם בדירה, לרבות התחייבויות חברת "שפיר" כלפי המוכרים כבהסכם רכישת הדירה על ידי המוכרים ...". (שיבושי הלשון הם במקור).

            עסקינן בהמחאת זכות כמשמעה בס' 1 לחוק המחאת חיובים, התשכ"ט- 1969, ועל כן, מול הנתבעת, התובעים באים בנעליהם של חטבי לכל דבר וענין.

            יתר על כן, הנתבעת עצמה היא שעמדה על כך שייחתם כתב העברת זכויות פורמלי המכוון כלפיה, המכונה " בקשה לאישור העברת זכויות בנכס". הדבר נועד לשרת את האינטרס של הנתבעת, משום שבכתב העברת הזכויות הוחתמו חטבי והתובעים על ויתור בקשר לטענות שעניינן ליקויי בניה. נעמוד מיד על תוקפו של ויתור זה, אך כבר כעת יצויין כי מסמך זה מהווה המחאת זכויות לכל דבר וענין, שכן בס' 4 של המסמך נרשם כי " הננו [חטבי- ח.ב.] נותנים בזאת הוראה בלתי חוזרת להעביר למקבלי ההעברה [התובעים- ח.ב.] את כל זכויותינו והתחייבויותינו על פי ההסכם ...".

            אכן, בדרך כלל עצם רכישתה של דירה על ידי קונה "יד שניה" אינה מקנה לו זכויות חוזיות כלפי הקבלן (להבדיל מעילות נזיקיות), ועל כן, חוק המכר (דירות) התשל"ג- 1973 ( להלן: "חוק המכר (דירות)") לא יחול על קונה "יד שניה". יחד עם זאת, הכל תלוי בנסיבות הענין ובאופן בו נוסח חוזה המכר בין הקונה מיד ראשונה לבין הקונה מיד שניה, כמו גם במסמכים נוספים, דוגמת כתב המחאת זכויות שנדרש על ידי הקבלן. במקרה דנן, הקפידו התובעים לקבל המחאת זכויות מאת חטבי, ובנוסף, הנתבעת הקפידה לקבל כתב המחאת זכויות המכוון כלפיה. על כן, יש לקבוע כי חטבי המחו לתובעים את זכויותיהם כלפי הנתבעת, לרבות לפי  חוק המכר (דירות), ועל כן, קיימת יריבות חוזית בינם לבין הנתבעת.

האם התובעים מושתקים מהעלאת טענות נגד הנתבעת?

7.         הנתבעת דאגה להכליל במסמך המחאת הזכויות סעיף הקובע כי " הסכמנו לקבל ... את החזקה בנכס במצב בו הוא נמצא ולא נבוא אליכם בשום דרישה ו/או טענה ו/או קובלנה בקשר לאופן בנייתו, או בקשר למצב בו נמסר לחזקתנו, או בקשר לכל ליקוי שנתגלה או שיתגלה בו, או בקשר לצורך בבצוע תיקונים או שיפורים כלשהם בנכס."

            על כן, כך טוענת הנתבעת, התובעים מנועים מלטעון כעת לקיומם של ליקויי בניה בדירה.

            אין בידי לקבל את עמדתה של הנתבעת. לטעמי, דינה של תניית הויתור להתבטל הן בהיותה סותרת את תקנת הציבור, הן בהיותה נגועה בכפייה והן בהיותה נסיון אסור להתנות על הוראות חוק המכר (דירות). אין כל הצדקה עניינית לקיומה של תנייה מעין זו. אין כל סיבה שהנתבעת תתנה את הסכמתה להמחאת הזכויות בדירה בויתור גורף של הדייר היוצא והדייר הנכנס על כל טענה כלפיה בקשר לליקויי בניה. מדובר בהתנייה כוחנית שיש בה משום ניצול כוחה של הנתבעת כלפי הקונה והמוכר גם יחד. בנוסף, התנייה כזו עומדת בניגוד להוראת ס' 7א' לחוק המכר (דירות), הקובע כי אין להתנות על הוראותיו אלא לטובת הקונה. חוק המכר (דירות) הוא חוק קוגנטי, וכל נסיון להתנות על הוראותיו לטובת הקבלן, דינו להתבטל.

שאלת תוקפו של כתב ויתור מעין זה נדונה בפרשת  ע"א 2299/99 אברהם שפייר ו-28 אחרים נ' חברת דיור לעולה   פ"ד נה(4), 213. באותו ענין נפסק כי: