פסק-דין בתיק א 2931/00

פתח דבר

1.         עסקינן בעתירתם של התובעים, בני הזוג אברהם ואסתר כהן (להלן: " התובעים"), לפסק דין הצהרתי שיקבע כי ארבעה הסכמים למתן הלוואות שנחתמו בינם לבין הנתבע, טפחות בנק משכנתאות לישראל בע"מ, וכיום: בנק המזרחי - טפחות בע"מ (להלן: " הבנק"), במועדים שונים במהלך השנים 1984-1985, הם בטלים; ומשכך בטלים אף הליכי ההוצאה לפועל שנפתחו על ידי הבנק נגד התובעים לשם מימוש משכון שנרשם על פי הסכמים אלה על זכויות התובעים בדירה בה הם מתגוררים כבטחון לפרעון ההלוואות.

רקע עובדתי וגרסאות הצדדים

2.         בראשית שנות ה- 80 הוחלט במשרד הבינוי והשיכון (להלן: " משרד השיכון" או " המשרד") לפעול לפינוין של המעברות שנותרו עדיין פזורות ברחבי הארץ. על מנת לעודד ולתמרץ את תושבי המעברות לעזוב את הצריפים שבהם התגוררו במעברות אלה הציע להם משרד השיכון סיוע כספי לרכישת דירה חלופית - שכלל מענק כספי ששולם למפונים ישירות על ידי המשרד; והלוואות מסובסדות משני סוגים, הלוואה צמודה ללא ריבית והלוואה לא צמודה בריבית מסובסדת, ששולמו למפונים באמצעות הבנק. משרד השיכון קבע את השיעורים של המענק וההלוואות להם היו זכאים המפונים על פי קריטריונים שונים ואלה פורטו על ידו בטבלאות (להלן: " טבלאות הסיוע", כדוגמת ת/2) שעודכנו על ידי המשרד בתדירות גבוהה עקב האינפלציה הדוהרת אשר הביאה לשחיקתו המהירה של מטבע השקל באותה תקופה.

דא עקא שבעת פינוי המעברות נתקל משרד השיכון בקשיים רבים - בין היתר משום שדייריהן לא ששו ליטול על עצמם את ההלוואות ארוכות הטווח שהציע להם. לפיכך הוחלט במשרד להסתייע בגורמי חוץ שיתווכו בינו לבין תושבי המעברות תוך מציאת פתרונות "יצירתיים" לחששותיהם של המפונים, ויביאו להשלמת הליכי פינויים.

דוד אפל (להלן: " אפל") היה במועדים הרלוונטיים לתובענה בעלים בחברת גניש שלום בע"מ - חברה קבלנית אשר ביצעה מספר מיזמי בנייה לאוכלוסיות נזקקות עבור משרד השיכון על פי הסכמי פרוגרמה, וכן בעלים בחברה קבלנית בשם ורד חברה לפיתוח והשקעות בע"מ. הוסכם כי אפל יסייע למשרד השיכון לשכנע את תושבי המעברות לפנות את צריפיהם (ראו עדותו של אפל, עמ' 3 לפרוטוקול,  ש' 5-9), תוך שאפל ינצל הזדמנות זו על מנת להציע למפונים לרכוש דירה ממאגר הדירות שנבנו על ידו זה מכבר ונותרו בבעלות החברות שבשליטתו (להלן: " מאגר הדירות"). ההתייחסות ל"אפל" בהמשך הינה גם לחברות שבשליטתו, אלא אם כן נאמר או משתמע אחרת.

3.         לגרסתו של הבנק אשר נתמכת בעדותו של אפל, אפל פנה אל תושבי המעברות באופן אישי והציע להם לרכוש דירת מגורים ממאגר הדירות של החברות שבשליטתו - תוך שהתחייב בפני התושבים כי החברות שבשליטתו ייכנסו בנעליהם ויפרעו את הלוואות הסיוע שיטלו התושבים מן הבנק לצורך רכישת הדירה (ראו עדותו של אפל בעמ' 12 לפרוטוקול, ש' 20-23). מבחינה מעשית, כך לטענת הבנק, אפל הציע לתושבי המעברות דירת מגורים ללא הלוואות, ערבים ובטחונות, ובתמורה ביקש לקבל לידי החברות שבשליטתו את ההטבות הכספיות אותן היו תושבי המעברות זכאים לקבל ממשרד השיכון (הן את המענק כספי והן את ההלוואות המסובסדות) - וכך הסיר מעל המפונים את עול תשלומי החזר ההלוואות במשך שנים רבות בעתיד ממנו חששו כל כך. אפל לא יצא נפסד, שכן החברות שבבעלותו קיבלו לידיהן את סכומם של מאות ואלפי מענקים והלוואות - אשר הפכו זמינים לשימושן המיידי ולגריפת ריביות גבוהות, במיוחד שעה שבשנים אלה האינפלציה בארץ הרקיעה שחקים והאשראי ניתן במשורה ובעלות גבוהה במיוחד (ראו עדותו של אפל בעמ' 13 לפרוטוקול, ש' 15-26).

הבנק מוסיף כי למפונים שלא היו מעוניינים ברכישת אחת הדירות מן המאגר שלו, אפל העניק סיוע בבירוקרטיה שהיתה כרוכה בקבלת המענק הכספי וההלוואות המסובסדות ממשרד השיכון לצורך רכישת דירה אחרת. ואולם, המפונים שלא רכשו דירה ממאגר הדירות של אפל נאלצו כמובן להשיב לבנק את סכומי ההלוואה שנטלו (ראו עדותו של אפל בעמ' 12 לפרוטוקול, ש' 11-14).

4.         במועדים הרלוונטיים לתובענה התגוררו התובעים בצריף במעברה בבת ים, ואף ניהלו בו עסק קטן של מתפרה. גרסתם של התובעים באשר למשא ומתן שניהלו עם אפל בקשר עם פינויים מהמעברה, שונה משיטת הפעולה שהציג הבנק ושעלתה גם מעדותו של אפל. לטענתם אפל הגיע למעברה בשנת 1984, הציג את עצמו כנציג משרד השיכון והסביר להם כי הם זכאים למענק כספי בגובה 44,000$ בגין פינויים מן המעברה ולמענק כספי נוסף בגובה 5,000$ בגין פינוי המתפרה (ובסך הכל 49,000$). כמו כן, לטענת התובעים אפל מסר להם כי באפשרותם לרכוש דירה בשווי מענק כספי זה - שאז כלל לא יאלצו ליטול הלוואה כלשהי, ובמידה שיחפצו לרכוש דירה שתמורתה גבוהה יותר - הוא יסייע להם לקבל ממשרד השיכון הלוואה עד לסכום כולל של 62,000$ כאשר בפועל אפל יטול את ההלוואה לידיו ומצידו יעמיד הלוואה שלו לטובת התובעים שבמסגרתה ימסור לידיהם שיק שלו לטובת מוכר הדירה (ראו סעיפים 2-3 לתצהיר התובעים). התובעים מדגישים שהם מעולם לא פנו לברר במשרד השיכון כי אכן אלה הן ההטבות להן היו זכאים בגין פינויים מן המעברה, וזאת משום ששמו מבטחם באפל וראו בו נציג של המשרד לכל דבר ועניין (ראו עדותו של התובע, עמ' 45 לפרוטוקול, ש' 12-16).

            התובעים מוסיפים כי לאור המידע שנמסר להם הם התכוונו לרכוש דירה ששווייה עולה על סכומו של המענק הכספי לו היו זכאים לדבריו של אפל (49,000$ כאמור), והם אף ניגשו בשנת 1984 לפתוח חשבון בסניף בת ים של הבנק - על מנת שיוכלו לקבל הלוואה מסובסדת לסכום שהיה חסר להם לרכישה כזאת (ראו עדותו של התובע בעמ' 39 לפרוטוקול, ש' 20-22).

5.         הבנק מכחיש את גרסתם של התובעים וטוען כי גם להם אפל הציע, כפי שהציע לכל תושבי המעברות, לרכוש דירה ממאגר הדירות שלו תמורת הסיוע הכספי לו היו זכאים, והוא מוסיף וטוען כי התובעים אכן החליטו לרכוש דירה ממאגר זה ואף נטלו לצורך כך שתי הלוואות. כתימוכין לטענתו מציג הבנק שני הסכמי הלוואות שנקשרו בינו לבין התובעת, מהם אמנם עולה כי הן ניתנו לשם מימון רכישת דירה ברחוב מרגולין 31 בנס ציונה (להלן: " הדירה בנס ציונה"). יוער כי אפל אישר בעדותו כי ככל הנראה דירה זו אכן היתה באותו מועד בבעלות חברה שבשליטתו ומשכך נכללה במאגר הדירות (ראו עדותו בעמ' 6 לפרוטוקול, ש' 13-17). על פי הסכמים אלה, התובעת נטלה מן הבנק הלוואה לא צמודה בריבית מסובסדת על ידי משרד השיכון שמספרה 818495308 בסך 9,960,000 שקלים ישנים, וכן הלוואה צמודה ללא ריבית שמספרה 818495310 בסך 6,230,000 שקלים ישנים - כאשר סכומן הכולל של שתי ההלוואות במועד תשלומן לידי התובעים עמד על כ- 50,500$ (הסכמי ההלוואה צורפו כנספחים א1-א2 לתצהירו של חיים קויפמן, מנהל גבייה במערך הגבייה של הבנק, להלן: " קויפמן"). יוער כי הסכמי ההלוואות אינם נושאים תאריך, אך חותמת הביול שהוטבעה עליהם נושאת תאריך יום 29/8/84 - ואין מחלוקת כי ההסכמים נחתמו על ידי התובעת בסמוך לפני כן (להלן: " הלוואות 84"). הבנק מציג אף שני מסמכים מיום 26/8/84 אשר הועברו לו על ידי משרד השיכון לבקשת התובעים, ובהם אישור מטעם המשרד ליתן לתובעת את ההלוואות בתנאים ובסכומים כאמור (ראו נספחים א6-א7 לתצהיר קויפמן).

התובעים מצידם אינם מתכחשים לכך שהתובעת אמנם חתמה על הסכמי הלוואות 84, אלא שלטענתם אפל הגיע למעברה בשעה שהתובע נעדר מן הבית והחתים את התובעת על מסמכים אלה תוך שהיה מודע לכך שהיא כלל לא קראה אותם ואינה מבינה את תוכנם - ולכן הם חסרי כל תוקף (ראו סעיף 23ד לתצהיר התובעים). 

6.         הלוואות 84 ניתנו על ידי הבנק בשלושה שיקים שונים: ההלוואה בסך 9,960,000 שקלים ישנים שולמה ביום 27/8/84 בשיק לפקודת התובעת (צילום השיק סומן נ/3); וההלוואה הנוספת נטען על ידי הבנק ששולמה לאפל בשני שיקים נפרדים - אחד בסך 3,613,400 שקלים ישנים נמשך ביום 28/8/84 לפקודת החברה הקבלנית שהיתה בבעלותו של אפל כאמור (צילום השיק סומן נ/4), ושני בסך 2,616,600 שקלים ישנים נמשך ביום 28/8/84 לפקודת הבנק (צילום השיק סומן נ/5) והוא הופקד לטענתו של הבנק בפיקדון שנפתח על שם אפל לטובת הבנק ושימש כקרן שממנה נפרעו ההחזרים החודשיים של אותן הלוואות המפונים שאפל נטל על עצמו, באמצעות החברות שבשליטתו.

לגרסתו של הבנק, התובעים ואפל יצרו כלפיו מצג - באמצעות מסמכים חתומים כדין - שלפיו התובעים רכשו דירה ממאגר הדירות של אפל, ומשכך הוא העביר את סכומי הלוואות 84 בשלושת השיקים לתובעת ולאפל כפי שהורו לו לעשות. ואכן, מוסיף הבנק, עד חודש מאי 85 שולמו ההחזרים החודשיים בגין הלוואות אלה על ידי אפל ועל ידי משרד השיכון - אשר כחלק מתנאי הסיוע השתתף גם הוא במשך תקופה מסוימת בתשלומם (ראו סעיפים 7 ו- 14 לתצהיר קויפמן). כפי שיובהר להלן, החל מחודש מאי 1985 נשאו התובעים בהחזרי הלוואות אלה בעצמם.

            התובעים טוענים מצידם כי כספי הלוואות 84 מעולם לא הגיעו לידיהם, אלא שהם ניטלו על ידי אפל שלא כדין. עוד הם טוענים כי הלוואות אלה הן פרי קנוניה בין הבנק לבין אפל, שבמסגרתה הבנק העלים עין ואיפשר לאפל להונות את התובעים ולהחתים את התובעת על מסמכי ההלוואה מבלי שתבין על מה היא חותמת, שאז עשה אפל שימוש במסמכים אלה כדי לשלשל לכיסו הפרטי את כספיהם של התובעים (ראו סעיף 24 לתצהיר התובעים).

7.         התובעים מכחישים כי התקשרו בהסכם כלשהו לרכישת הדירה בנס ציונה. לטענתם, הם התקשרו בשנת 1984 בהסכם לרכישת דירה ברחוב שרת 25 בבת ים תמורת 73,000$ (להלן: " הדירה ברחוב שרת"), ובהנחייתו של אפל הם חתמו במעברה על טפסים שמסר בידיהם לקבלת הלוואה למימון עסקה זו (ראו סעיף 4 לתצהיר התובעים). ואולם, התובעים טוענים כי נתגלעו מחלוקות שונות בינם לבין מוכרי הדירה ברחוב שרת - שהובילו בסופו של דבר לביטולה של העסקה. לדברי התובעים, הם הודיעו לאפל על הביטול, והוא מצידו הבהיר להם כי הבקשה שהגישו לבנק לקבלת הלוואה למימון עסקה זו, בוטלה על ידו (ראו סעיף 5 לתצהיר התובעים).

            התובעים המשיכו לתור אחר דירה מתאימה, ובשנת 1985 התקשרו עם יעקב פיטיה (להלן: " פיטיה") בהסכם לרכישת דירה ברחוב השקמה 42 בבת ים, הידועה כחלקה 151 תת חלקה 10 בגוש 7137, תמורת 68,000$ (להלן: " הדירה ברחוב השקמה"; ההסכם צורף כנספח ב לתצהיר קויפמן). לגרסתם של התובעים הם היו זכאים למענק כספי בגובה 49,000$ ממשרד השיכון בגין פינויים ופינוי המתפרה מן המעברה, וכן היו ברשותם 6,000$ נוספים שהצליחו לגייס בכוחות עצמם - ולכן הם היו חסרים 13,000$ בלבד לצורך תשלום תמורת הדירה (ראו סעיף 6 לתצהיר התובעים). משכך, התובעים ניאותו לחתום פעם נוספת על מסמכים שהביא עימו אפל לביתם שבמעברה על מנת לקבל מן הבנק את ההלוואה הדרושה להם, תוך שלטענתם הם היו סמוכים ובטוחים כי מדובר בהלוואה בסכום של 13,000$ בלבד. יוער כי במהלך חקירתו של התובע הוא הוסיף וטען לראשונה כי חתם על מסמכים אלה על החלק, קרי שסכומי הלוואה לא היו מצוינים על גביהם (ראו עדותו בעמ' 40, ש' 15-22); אלא שטענתו זו מהווה הרחבת חזית וכבר בשל כך יש לדחותה, ומעבר לכך גם לא שוכנעתי שיש בה ממש.

            לטענתם של התובעים הם שילמו לפיטיה, המוכר, 6,000$ ואפל שילם לידיו את יתרת התמורה, שאז קיבלו את זכויות הבעלות בדירה ברחוב השקמה בה הם מתגוררים מאז ועד היום. יצוין בנקודה זו כי התובעים מעולם לא השלימו את העברת הבעלות בדירה על שמם על ידי רישום זכויותיהם בלשכת רישום המקרקעין, ואף לא נרשמה הערת אזהרה לטובתם.

8.         גם בהקשר זה לבנק גרסה שונה מזו של התובעים, שלפיה בחודש אפריל 1985 הציגו לו התובעים הסכם לרכישת הדירה ברחוב השקמה וביקשו לקבל שתי הלוואות נוספות על הלוואות 84 במסגרת ההטבות להם היו זכאים ממשרד השיכון (ראו סעיף 9 לתצהיר קויפמן). הבנק מוסיף וטוען כי ביום 16/4/85 הוא קיבל לבקשת התובעים אישור בכתב ממשרד השיכון ליתן לתובעת שתי הלוואות נוספות כאמור - האחת צמודה ללא ריבית בגובה 12,120,000 שקלים ישנים והשנייה בלתי צמודה ובריבית מסובסדת בגובה 18,975,000 שקלים ישנים (האישורים צורפו כנספחים ג1-ג2 לתצהיר קויפמן). ודוק: על פי טבלאות הסיוע, שיעורן של הלוואות אלה מהווה את ההפרש המדויק בין סכום הלוואות 84 לבין סכומן של ההלוואות הצמודות והבלתי צמודות אשר התובעים היו זכאים לקבל ביום 16/4/85 - לאחר שמשרד השיכון עידכן את שיעורן של ההטבות למפוני המעברות עקב האינפלציה. עוד טוען הבנק כי ביום 18/4/85 חתמו התובעים בסניף בת ים על שני הסכמי ההלוואה הנוספים, וכן חתמו על הסכמים אלה שני ערבים להלוואות - מאיר כהן ושמואל כהן (להלן: " הלוואות 85"; הסכמי הלוואות 85 צורפו כנספחים ד1-ד2 לתצהיר קויפמן). יוער כי על פי ההסכמים הללו ההלוואות ניתנו לתובעים לכאורה לצורך רכישת הדירה ברחוב שרת, אולם לטענתו של הבנק מדובר בפליטת קולמוס בלבד שמקורה בכך שקודם לכן התכוונו התובעים לרכוש את הדירה ברחוב שרת, וממילא נקבע בהסכמים אלה כי סכומי ההלוואות ישולמו לפיטיה - מוכר הדירה ברחוב השקמה (ראו סעיף 10 לתצהיר קויפמן).

הבנק אף מציג הרשאה מיום 18/4/85 שניתנה לו על ידי התובע לחייב את חשבונו בהחזרי ההלוואות החודשיים (ההרשאה צורפה כנספח ח לתצהיר קויפמן), וכן יפוי כוח בלתי חוזר מיום 19/2/85 לרשום משכנתא ולחלופין משכון בלשכת רישום המקרקעין על זכויות הבעלות של התובעים בדירה ברחוב השקמה - שמצורף לו אישור נוטריוני כי התובעים חתמו עליו מרצונם החופשי (יפוי הכוח והאישור הנוטריוני צורפו כנספח ט לתצהיר קויפמן). כמו כן הופקדו בידי הבנק התחייבויותיהם של פיטיה ושל אחים בן יחזקאל חברה לבניין בע"מ - אשר היתה רשומה באותו מועד בלשכת רישום המקרקעין כבעלים בדירה ברחוב השקמה - לשעבוד זכויות הבעלות של התובעים בדירה לטובתו של הבנק (ההתחייבויות צורפו כנספח יא לתצהיר קויפמן), וכן אישור מטעם עו"ד מינדי לייבה - בא כוחם של התובעים בעסקת רכישת הדירה - כי יפעל לרישום זכויותיהם של התובעים בדירה ברחוב השקמה בלשכת רישום המקרקעין ושעבודן לבנק (האישור צורף כנספח יב לתצהיר קויפמן).

ואמנם, כבר במועד בו נחתמו הסכמי הלוואות 85 העביר הבנק את סכומן בשני שיקים שנמשכו לפקודת פיטיה, שאז שוויים הכולל היה כ- 33,500$ (צילומי השיקים צורפו כנספחים ה1-ה2 לתצהיר קויפמן). כמו כן, הבנק רשם בלשכת רישום המקרקעין הערת אזהרה לטובתו על זכויותיהם של התובעים בדירה ברחוב השקמה (נסח המקרקעין צורף כנספח י לתצהיר קויפמן), וביום 17/2/97 אף רשם את המשכון על זכויותיהם של התובעים בדירה זו במרשם המשכונות (צילום האישור על רישום משכון צורף כנספח ו2 לתצהיר קויפמן).