פסק-דין בתיק א 29111/03

מבוא

1.         בפניי שתי תביעות שעניינן ליקויי בניה בבנין ברח' מעלה הבנים 29 ברמת גן. מדובר במבנה רב משפחתי שנבנה לפני שנים רבות, נרכש על ידי מספר יזמים, בהם ה"ה איתן ארזי ( להלן: "ארזי") ואפריים צדקה ( להלן: "צדקה"), ושופץ על ידם באופן מקיף. היזמים חילקו בינם לבין עצמם את הזכויות בדירות שבבנין. שתיים מבין הדירות נמכרו לתובעים שבפניי.

            בת.א. 29113/03 מדובר בתביעתם של בני הזוג גיל ואסנת וסרמן (להלן ביחד: "וסרמן"), לתשלום פיצויים בסך 561,522 ש"ח בגין ליקויי בניה בדירתם. התביעה מכוונת נגד ארזי, בהיותו היזם שמכר לוסרמן את הדירה לפי חוזה מכר מיום 26.12.1999.

בת.א. 29111/03 מדובר בתביעתם של וסרמן וכן בני הזוג אילן לוי ואורנה לוי (להלן ביחד: "לוי"), לתשלום פיצויים בסך 353,113 ש"ח בגין ליקויי בניה ברכוש המשותף בבנין. הנתבעים בתביעה זו הם ארזי וצדקה. זה האחרון היה מי שמכר ללוי את דירתם לפי חוזה מכר מיום 8.4.1999.

2.         נדון תחילה בתביעה שעניינה ליקויי הבניה בדירתם של וסרמן (ת.א. 29113/03).

3.         בית המשפט מינה כמומחה מטעמו את המהנדס ושמאי המקרקעין יצחק חיט. בעלי הדין הסכימו כי חוות דעתו תהא חוות הדעת היחידה בתיק ועל כן אין צורך לדון בחוות דעתם של המומחים מטעם בעלי הדין. המומחה חיט ערך חוות דעת מקיפה ויסודית המתארת את ליקויי הבניה שמצא, ואת עלות תיקונם. הצדדים ויתרו על חקירתו של המומחה חיט וממילא לא נסתרה חוות דעתו. ואלה עיקרי ממצאיה:

(א)        עלות תיקון הליקויים בדירת וסרמן הינה 17,380 ש"ח, לא כולל מע"מ. זוהי עלות לקבלן. במקרה של ביצוע על ידי וסרמן, יש להוסיף 25% לעלות הביצוע. משך ביצוע העבודה יארך כ- 14 ימים. במהלך ביצוע העבודות ניתן יהיה להשתמש שימוש סביר בדירה.

(ב)        גובה הפיצוי בגין ליקויים שאינם ניתנים לתיקון הינו 4,200 ש"ח.

(ג)         לא ניתן להכנס אל מקום החניה הצמוד לדירתם של וסרמן מכבש הירידה המוביל אל החניות, אלא רק דרך משטח חנייה סמוך וזאת בשל כשל תכנוני והגבהה של הריצוף במרכז העקומה המובילה אל משטח החנייה. ממצא זה מומחש בצורה מאירת עיניים בצילום שצורף לחוות הדעת. התוצאה היא שוסרמן אינם יכולים להחנות את רכבם בחנייה המיועדת להם, וגם אינם יכולים לצאת ממקום החנייה כאשר רכבו של השכן חונה במקום החנייה הצמוד לחנייה שלהם. על כן, שוויו של מקום החניה הצמוד לדירתם של וסרמן קרוב לאפס, דבר המפחית את שווי דירתם בסכום השווה ל- 25,000 דולר.

(ד)        שטח מרפסת השמש בדירת וסרמן הינו 4.35 מ"ר. השטח המופיע בתשריט בו מחזיקים וסרמן הינו 8.70 מ"ר. בהנחה שהתשריט המחייב הוא זה שמצוי בידי וסרמן, קיים חוסר בשטח של 4.35 מ"ר, דבר המפחית את שווי הדירה בסכום השווה ל- 3,400 דולר.

4.         וסרמן טוענים בסיכומיהם את הטענות הבאות:

(א)        יש לפסוק להם פיצוי בגין ליקויי הבניה בדירה לפי החלופה הגבוהה יותר של עלות ביצוע לתובעים, לצרף לה מע"מ וכן עלות פיקוח הנדסי בסך 2,500 ש"ח.

(ב)        הם זכאים לפיצוי בסך השווה ל- 25,000 דולר בגין הליקוי בחנייה.

(ג)         יש לפסוק להם פיצוי בסך השווה ל- 3,400 דולר בגין הקטנת שטחה של מרפסת השמש.

(ד)        הואיל והזכויות בדירה טרם נרשמו על שמם, יש לפסוק להם פיצוי בסך 196,510 ש"ח בגין ירידת ערך הדירה.

(ה)        יש לפסוק להם פיצוי בסך 50,000 ש"ח בגין עגמת נפש, צער, טירדה ואובדן זמן, אותם הם מייחסים לליקויי הבניה בדירתם.

ארזי חולק מכל וכל על טענותיהם של וסרמן. נדון בטענות הצדדים כסדרם.

ליקויי הבניה בדירת וסרמן

5.         ארזי טוען כי אין לחייבו בפיצוי בגין הליקוי התכנוני במתלה הכביסה בדירת השכנים מעל דירת וסרמן, שכן הוא היה בעל זכויות בדירה אחת בלבד, היא הדירה שמכר לוסרמן, ואין הוא אחראי לתכנון הדירה מעל.

            אין בידי לקבל טענה זו. בס' 3(א) לחוזה המכר התחייב ארזי לתקן על חשבונו כל קלקול בדירה. בס' 3(ד) לחוזה המכר קיבל על עצמו ארזי אחריות לפי חוק המכר (דירות), תשל"ג- 1973 . אמנם, האחריות התייחסה לעבודות השיפוץ שבוצעו בדירה, אך יש לפרש את החוזה פירוש תכליתי, המוליך למסקנה כי ארזי אחראי לתיקון כל ליקוי המונע מוסרמן שימוש סביר בדירתם, גם אם מקור הליקוי הוא באופן בו תוכננה הדירה שמעל. דירה בבית משותף אינה עומדת בפני עצמה ואינה בבחינת אי בודד. היכולת להשתמש בה שימוש סביר למטרת מגורים נגזרת מהאופן בו נבנה הבנין כולו, לרבות דירות צמודות לה או דירות מעליה.

6.         ארזי טוען כי בענין הרטיבות בחדר השינה אין לפסוק לוסרמן פיצוי כפול- פעם אחת לפי ס' 18 לחוות דעתו של חיט (סך של 5,300 ש"ח), ופעם נוספת לפי ע' 4 לחוות דעתו של המומחה רוזנפלד, שבחן ליקויים ברכוש המשותף בתביעה השניה. שני המומחים סברו שצריך לאטום את הקיר החיצוני של דירת וסרמן, אשר מצידו השני מצוי החניון של הבנין. טענה זו בדין יסודה. על כן, יש להפחית מהפיצוי שייפסק בגין ליקויים ברכוש המשותף סך של 1,281 ש"ח, בהיותו פיצוי כפול בגין אותו סוג של עבודת איטום.