פסק-דין בתיק א 2823/99

פתח דבר

1.         התובע והנתבע שכנגד, אמנון שבתאי (להלן: "שבתאי") רכש מאת חברת גנור מנהלים בע"מ (להלן: "גנור") את הזכות לבנות בית מגורים בקיסריה, במקרקעין הידועים כיום כחלקה 65 בגוש 10634   (להלן: "המגרש" או "הבית", לפי העניין). שבתאי התקשר עם הנתבע 1 והתובע שכנגד, משה ספני (להלן: "ספני") בעסקה שבמסגרתה היה אמור ספני לטפל בבנייתו של הבית על המגרש. אופי ההתקשרות שבין הצדדים, אשר עוגנה במספר חוזים, שנוי במחלוקת ביניהם. עו"ד אברהם וינס ז"ל (להלן: "עו"ד וינס") אשר ייצג את ספני, ולטענת שבתאי - אף את שבתאי עצמו, ערך חלק מן החוזים שבין שבתאי לספני, ולטענת שבתאי - את כולם, כפי שיבואר בהמשך.

            אין מחלוקת כי כוונתם של שבתאי וספני הייתה להתקשר ביניהם לשם בנייתו של הבית על המגרש, כאשר שבתאי התעתד למכור את הבית מתוך ציפייה לרווח כספי נאה. משנמכר הבית בסכום נמוך מן הצפוי, מבקש שבתאי להיפרע מספני ומעו"ד וינס על הפסד הרווח שלדבריו נגרם לו.

ספני הגיש תביעה שכנגד על יתרת חוב של שבתאי כלפיו, לטענתו.

רקע עובדתי

2.         ביום 9/11/93 התקשר שבתאי בהסכם פיתוח עם גנור (להלן: "הסכם הפיתוח"), שלפיו רכש את הזכות לבנות בית מגורים על המגרש כהגדרתו לעיל. כמחצית מתמורת המגרש שילם שבתאי, ואת המחצית השנייה שילם עופר קדמון (להלן: "קדמון"), ידידו של שבתאי, אשר על מעמדו בעסקה נושא תובענה זו יש מחלוקת בין הצדדים, כפי שעוד יבואר. המגרש נרשם על שם שבתאי בלבד.

            במהלך דצמבר 1994, כשנה לאחר ההתקשרות בהסכם הפיתוח, פנה שבתאי אל ספני, בהמלצתו של קדמון, והציע לו להתקשר עמו בעסקה לבנייתו של הבית. המלצתו של קדמון נבעה מהיכרותם של קדמון ושל רעייתו עם עבודות קודמות של ספני בקיסריה (ראו: עמ' 54 לפרוטוקול, ש' 23 - 25).

            בדצמבר 1994 או בסמוך לכך פנו שבתאי וספני לעו"ד וינס, שהיה עורך דינו של ספני באותה העת, והלה ערך שלושה מסמכים אשר קיימת מחלוקת בין הצדדים אם נערכו בה בעת: האחד נשא את הכותרת "זיכרון דברים מיום __ דצמבר 1994" (נספח א' לכתב התביעה, שיכונה להלן "זיכרון הדברים הראשון" כפי שכונה על ידי הצדדים), והוא נערך בין שבתאי כבעל המגרש לבין "יזם" ששמו לא צוין, כאשר ספני חתם על אותו זכרון דברים כ"ערב" להתחייבויות היזם. לטענת שבתאי, הוסכם בין הצדדים כי היזם יהיה ספני, אך הסכמה זו לא מצאה ביטויה בזיכרון הדברים הראשון, ולעומת זאת ספני טוען כי היזם אמור היה להיות תאגיד בבעלותו. בזיכרון הדברים הראשון נקבע כי "היזם" יבנה את הבית על חשבונו, ויהא רשאי ליטול לשם כך הלוואה מובטחת במשכנתא על המגרש בסכום מסוים אשר לא פורש במסמך זה, כאשר "היזם" ושבתאי יחלקו ביניהם את הרווח הצפוי ממכירת הבית. אין מחלוקת בין הצדדים כי העסקה המגולמת במסמך זה היא "עסקת קומבינציה". בהמשך לזיכרון הדברים הראשון וכנספח לו נחתם בין הצדדים מסמך שהוכתר "תוספת לזיכרון דברים" (נספח ט' לכתב התביעה, להלן: "התוספת"), אשר קבע הגדלת התשלום לספני מעבר למוסכם בזיכרון הדברים הראשון, וזאת בגין הרחבת שטח הבנייה מ-300 מ"ר כמוזכר בזיכרון הדברים הראשון ל-400 מ"ר. לגרסת ספני ועו"ד וינס, התוספת הוכנה כמסמך נפרד לבקשת שבתאי, למקרה שהצדדים יחליטו למצות את מלוא אפשרויות הבנייה במגרש. המסמך השלישי הוכתר בכותרת "הסכם" (נספח ב' לכתב התביעה, להלן: "הסכם הפיקוח הראשון"), ובו ממנה שבתאי את ספני למפקח על עבודות הבנייה במגרש, ומסמיך אותו לפעול מול בעלי מקצוע ומול הרשויות המתאימות לשם הקמת הבית. כפי שצוין, בין הצדדים קיימת מחלוקת בשאלה אם זכרון הדברים הראשון והסכם הפיקוח הראשון נחתמו באותו מועד, כטענת שבתאי (סעיף 5 לתצהיר שבתאי) או שמא נחתמו במועדים שונים במשרדו של עו"ד וינס, כטענת ספני וכטענה שעלתה בתצהירו של עו"ד וינס ז"ל (סעיף 10 א' לתצהיר ספני, סעיפים 12 ו-15 לתצהיר עו"ד וינס). כן חלוקים ביניהם הצדדים בשאלה אם קיבל שבתאי העתק של זיכרון הדברים הראשון ושל הסכם הפיקוח הראשון, כטענת ספני (סעיף 9 ד' ו-9 י' לתצהיר ספני) אם לאו, כטענת שבתאי (סעיף 5 ב' לתצהיר שבתאי); ואם הודיע עו"ד וינס לשבתאי כי הוא מייצג את ספני בלבד אם לאו.

            עוד יוער בשלב זה, כי לטענת עו"ד וינס, התריע באוזני שבתאי וספני לאחר שהציג לפניהם את זיכרון הדברים הראשון שנערך לבקשתם, כי העסקה המגולמת במסמך זה היא "עסקת קומבינציה" כפי שכבר צוין, וכי אם יבחרו להתקשר בעסקה כזו, תחויב העסקה במס שבח בסכום גבוה של כ-600,000 ש"ח, שיהיה בו כדי לפגום בכדאיותה הכלכלית של העסקה כולה (סעיף 11.1 לתצהיר עו"ד וינס), וכי אם ברצונו של שבתאי להימנע מתשלום מס שבח כלשהו בעת מכירתו העתידית של הבית שייבנה על המגרש השייך לו, עליו לבנות את הבית בכספים ובמימון שלו בלבד. ואולם שבתאי עמד על חתימה על זיכרון הדברים הראשון כמו גם על התוספת, ועשה כן לטענת עו"ד וינס כדי "לקשור" את ספני בעסקה לבניית הבית עוד בטרם החליטו שבתאי וספני על דרך ההתקשרות הרצויה להם. רק בשלב מאוחר יותר, לאחר התייעצויות שקיים שבתאי ומשנוכח כי עו"ד וינס צדק בהערכתו לגבי חיוב העסקה באופן שבאה לידי ביטוי בזיכרון הדברים הראשון בסכומי מס שבח גבוהים עד כדי הפיכתה לבלתי כדאית, הודיע על כוונתו להתקשר עם ספני בהסכם הפיקוח הראשון במקום בעסקת הקומבינציה שעליה דובר מלכתחילה.

            ביום 23/7/95 חתמו שבתאי וספני על הסכם נוסף שנכתב בכתב יד ושהוכתר "הסכם פיקוח" (נספח ד' לכתב התביעה, להלן: "הסכם הפיקוח השני"), ובמסגרתו התחייב שבתאי לשלם לספני עבור עבודות הפיקוח על בניית הבית סך של 75,000 ש"ח בתוספת מע"מ. כדי לממן את בניית הבית, נטל שבתאי שתי הלוואות מובטחות במשכנתא על המגרש וכל הבנוי עליו בבנק "משכן - בנק הפועלים למשכנתאות בע"מ", הראשונה ביום 10/8/95 על סך 750,000 ש"ח, ומשלא הספיק סכום זה לתשלום הוצאות הבנייה, נטל הלוואה נוספת בסכום זהה, ביום 3/3/96 (להלן: "ההלוואות"). סכומי הלוואות אלה הועברו לחשבון 5727 בבנק הפועלים סניף קיסריה, שנפתח ביום 7/7/95 על שם שבתאי ורעייתו, ואשר שימש כחשבון שממנו הוצאו כל הוצאות בניית הבית. אין מחלוקת כי שבתאי נתן לספני יפוי כוח למשוך כספים מהחשבון לצורך מימון הוצאות הבנייה.

            ב-19/12/97 הוסיפו שבתאי וספני וחתמו על עוד הסכם (נספח י' לכתב התביעה, להלן: "זיכרון הדברים השני") ובו ניתנה לספני תקופה של שנה (מיום 1/1/98 ועד יום 31/12/98) למכור את הבית, תוך שנקבע שספני ישא במקרה כזה בפירעון ההלוואות, בתשלום המיסים וההוצאות השוטפות באותה התקופה, ויעביר לשבתאי סך 400,000 דולר מתמורת המכירה, ואילו יתרת התמורה שתתקבל עבור הבית תהיה שייכת לספני. סעיף 4 לזיכרון הדברים השני מורה כי גם לשבתאי יש זכות למכור את הבית לקונה מטעמו, ובלבד שסכום המכירה לא יפחת מסך 1,000,000 דולר, כאשר גם במקרה כזה תמורת המכירה תשמש לפירעון ההלוואות, שבתאי יקבל סך של 400,000 דולר, והיתרה תשולם לספני. עוד קובע זיכרון הדברים השני כי אם עד 31/12/98 לא יצליח ספני למכור את הבית ולשלם לשבתאי 400,000 דולר, הזכות בידי ספני לשלם לשבתאי את הסכום כאמור, לסלק את המשכנתא במלואה ולקבל את מלוא הזכויות בבית לעצמו, או ש "הבית יישאר קניינו של המזמין [שבתאי - ע.ב.] , ויועמד למכירה בתנאי זיכרון הדברים שבין הצדדים מדצמבר 1994" (סעיף 5 לזיכרון הדברים השני).

3.         לטענת שבתאי, ספני לא סיים את עבודות הבנייה במועד המוסכם, תוך 12 חודשים מיום קבלת היתר הבנייה שהוצא ב-16/7/95, ואילו ספני טוען כי עבודות הבנייה הושלמו עוד בשנת 1996 ובמועד שנקבע, אך הוא לא פנה להוציא "אישור להספקת שירותים" (להלן: "טופס 4"), וזאת כדי לחסוך בתשלום מיסים, אשר שיעורם עולה עד מאוד לאחר קבלת טופס 4 (סעיף 15 ג' לתצהיר ספני), וזאת לפי הוראתו של שבתאי ועצתו של קדמון.

            בחודש ספטמבר 1998 הגיע מועד פירעונן של ההלוואות, ומשלא שילם שבתאי את חובו, פתח הבנק בהליכי הוצאה לפועל. הבנק ניאות לאפשר לשבתאי למכור את הבית בעצמו, לפני העברת הליך המכירה לידי כונס נכסים מטעם הבנק, ואילו שבתאי שלח באמצעות בא כוחו, ביום 8/10/99, מכתב הממוען לספני, שכותרתו "התראה לפני ביטול הסכמים והודעת ביטול מותנית" (נספח י"ג לכתב התביעה), ובהמשך, משלא עמד ספני בדרישותיו של שבתאי, שלח ביום 3/11/98 הודעה בכתב על ביטול ההסכמים שבין השניים (נספח י"ד, להלן: "הודעת הביטול"). עילת הביטול הייתה אי פרעון תשלומי ההלוואות אשר לטענת שבתאי היה על ספני לפרען.

            שבתאי הצליח למצוא קונים לבית, יעקב ומירה הורן (להלן: "הורן"), אשר רכשו את הבית בסכום של 650,000 דולר על פי חוזה מכר מיום 6/12/98 (נספח י"ח לכתב התביעה); ובהתאם לחוזה זה, זכות התביעה של שבתאי כלפי ספני בגין ליקויי בנייה - ככל שישנם - הומחתה להורן (סעיף 3 לחוזה). שבתאי מכר את הבית להורן בפטור ממס שבח כדירת מגורים יחידה.

טענות הצדדים

4.         לטענת שבתאי, זיכרון הדברים הראשון היה החוזה התקף בינו לבין ספני, ועל פיו העסקה שביניהם הייתה כאמור עסקת קומבינציה: שבתאי אמור היה "לתרום" לעסקה את המגרש, ואילו ספני היה אמור "לתרום" את מומחיותו בתחום הבנייה ולשאת בהוצאותיה. משכך, טוען שבתאי, ככל שנטל הוא עצמו הלוואות, עשה כן בנעליו של ספני, ואשר על כן מוטלת על ספני החובה לפרוע אותן ואילו התמורה שתתקבל ממכירת הבית הייתה אמורה להתחלק בין הצדדים, כאמור בזיכרון הדברים הראשון. לטענת שבתאי, ה"לבוש" החוזי שניתן להתקשרות בינו לבין ספני כעסקה שבין מזמין לבין מפקח בנייה בהסכמי הפיקוח נועד אך כדי להפחית את חבות מס השבח בגין העסקה, ולא היה אלא לבוש פיקטיבי.

            מנגד טוען ספני, כי זיכרון הדברים הראשון לא השתכלל לכלל חוזה מחייב, וכי הצדדים בחרו בסופו של דבר לעצב את המערכת החוזית שביניהם בצורה שונה - לא עסקת קומבינציה כטענת שבתאי אלא עסקת פיקוח על בנייה, כאשר מי שאמור היה לשאת בהוצאות הבנייה היה שבתאי עצמו, ואילו ספני היה אמור לקבל תשלום עבור שירותיו.

            יוער כי בסיכום טיעוניו, העלה שבתאי טענה חלופית שזכרה לא בא בכתב התביעה ככזו, ולפיה יש לחייב את ספני להשיב כספים אשר - כלשונו של שבתאי - "גנב" ממנו תוך שימוש ביפוי הכוח שהופקד בידיו. שבתאי אמנם הקדיש מאמצים רבים להוכיח כי הסכומים שמשך ספני לשם מימון הבנייה כביכול היו גבוהים בהרבה מן הסכומים שנדרשו, ואף הציע תיאוריה באשר לשימוש שעשה ספני בעודפי הכספים; אולם טענות אלה, אף שהוזכרו בסעיף 13 לכתב התביעה, הועלו שם לא כעילה מפורשת, לא עיקרית ולא חלופית, אלא כטענות שנועדו אך לתמוך בתביעתו של שבתאי כי יפוצה על ידי  ספני עד כדי שיעור הרווח של 400,000 דולר שציפה לו ושלטענת שבתאי ספני התחייב לשלם לו (וראו לעניין זה את ראשי הנזק המפורטים בסעיף 25 לכתב התביעה). משלא הועלתה הטענה בדבר השימוש בכספי שבתאי לצרכיו האישיים של ספני, לא כל שכן "גניבת" הכספים על ידי ספני, כעילה מפורשת בכתב התביעה, הרי היא מהווה הרחבת חזית, בעוד הצדדים הצהירו בבית המשפט כי אין ולא יהיו שינוי או הרחבה של חזית המחלוקת מצד מי מהם (ראו: עמ' 6 לפרוטוקול, ש' 15 - 16). משכך, לא אדרש בפסק הדין לסעד חלופי זה שלו עתר התובע לראשונה בסיכומים מטעמו.

5.         שבתאי טען, כי עו"ד וינס, אשר התיימר לייצג אף אותו בעסקה, לא דאג להגן עליו במסגרת החוזים השונים באמצעות בטוחות מתאימות, החתים אותו על יפויי כוח מבלי להסביר לו את משמעותם, סירב למסור לו העתקים מטיוטות החוזים ותכנן עסקה בלתי חוקית בין ספני לבין שבתאי, מבלי להעמיד אותו על הסיכונים שבעסקה כזו. כן טען שבתאי כי עו"ד וינס גבה ממנו שכר טרחה במזומן מבלי להוציא חשבונית מס כחוק.