פסק-דין בתיק א 27638/00

1.         התובעים, בעלי הזכויות בדירה הנמצאת בבניין ברחוב אלכנסא 6 בחיפה, (להלן:" הבניין") הגישו תביעתם זו כנגד הנתבע מס' 1 (להלן: " הנתבע"), אף הוא דייר בבניין האמור, בה ביקשו להורות לנתבע לאפשר להם גישה לדירתם. לטענתם בנה הנתבע ברחבת הכניסה לדירתו, רחבה המהווה רכוש משותף, חדר החוסם המדרגות המובילות לביתם. מהודאתו של הנתבע עולה כי הבנייה הנ"ל הינה בניה בלתי חוקית וכי הוצא  כנגדה צו הריסה מנהלי.

2.         לבניין שתי כניסות, צפונית ודרומית. הכניסה הדרומית משמשת ככניסה לחלק הדרומי של הבניין, בעוד הכניסה הצפונית משמשת ככניסה לחלק הצפוני של הבניין - בו מצויה דירת התובעים ודירת הנתבע. כניסה זו היא הכניסה שנחסמה, לטענת התובעים, על ידי הנתבע.

3.         הנתבעת 2 (להלן: " הנתבעת") היא מי שמכרה את הדירה לתובעים, כמנהלת המקרקעין האמורים שהיו, עד למכירתם, בבעלות רשות הפיתוח. לטענת התובעים עת נמכרה להם הדירה נכנסו אליה דרך חלקה אחרת, שהייתה שייכת לנתבעת, אלא שלאחר מכן מכרה הנתבעת החלקה האמורה לדייר אחר וזה האחרון חפץ לסגור שטחו כך שעתה נמנע מהם גם המעבר דרך חלקתו.

4.         ראשית הנתבע טען כי הבניה נעשתה בחלקים שהוצמדו לדירתו, ואינם חלק מן הרכוש המשותף, כי זו נעשתה עוד טרם שרכשו התובעים את דירתם וכי מטעם זה הם מנועים מלטעון כנגדה וכי אין לתובעים זכות מעבר דרך השטח בו עושה הוא שימוש וזכות זו הייתה נתונה להם בשטח האחר בו עשו שימוש מלכתחילה - עד שנמכר לדייר אחר. כאמור, בשלב מאוחר יותר, ובעיקר בסיור שערכתי במקום, טען הנתבע כי הבנייה שנערכה ברחבת הכניסה לדירתו, חדר החוסם המדרגות המובילות לביתם של התובעים, היא בניה לא חוקית שיש כנגדה צו הריסה מנהלי.

5.         הנתבעת מצדה טענה כי התובעים לא רכשו ממנה זכות מעבר דרך החלקה שנמכרה מאוחר יותר ואשרה כי הרחבה עליה בנה הנתבע 2 את החדר שנזכר לעיל, הוצמדה לדירתו. לטענת הנתבעת יש לבניין כניסה ראשית אחת בלבד מצד מערב ובה אמורים התובעים לעשות שימוש.

6.         ביום 19.5.03 הודיעו התובעים כי הם מבקשים למחוק התביעה כנגד הנתבעת וכך נעשה בהחלטה מאותו מועד. ביום 24.9.03 הסכימו הצדדים למנות מומחה לעניין שבמחלוקת, ובהתאם לאותה הסכמה הודיעו כי הם מבקשם למנות את המהנדס מר נג'יב עודה כמומחה בתיק זה.

7.         לאחר הגשת חוות דעתו ומשלוח שאלות הבהרה הסכימו הצדדים למתן הכרעה בתיק זה על יסוד סיכומים שיוגשו (ראה פרוטוקול והחלטה מיום 2.1.05). ביום 8.11.05 ערך בית המשפט סיור במקום וזאת לשם הבנת המחלוקת לעומקה ושלימות ההכרעה בתיק זה. (ראו פרוטוקול מאותו יום) הצדדים השלימו את סיכומיהם בע"פ וכעת התיק בשל למתן פסק דין.

דיון :

8.         לשם הבנת מקורה של המחלוקת יש להפנות תחילה לתשריט שצורף לכתב ההגנה של הנתבעת, הוא התשריט המתאר, ועל כך אין מחלוקת, את הדירות שנמכרו לתובעים ולנתבע. עוד יש להפנות אל תיאור השטחים המוצמדים לדירת הנתבע כפי שהוא מופיע בתשריט על פיו רכש דירתו ואשר צורף לתצהירו כנספח א', וכן אל התשריט שצורף לחוות דעת המומחה שמונה.

עיון בתשריט שצורף לחוות דעת המומחה מעלה כי בית מס' 6 מוקף בשתי חצרות שסומנו חצר א' וחצר ב'. בין שתי החצרות מופיע גרם מדרגות (שסומן בצהוב) (להלן: " גרם המדרגות") והוא גרם מדרגות שמוביל לחצר א' הסמוכה לבית התובעים (ההתייחסות על ידי היא רק לגרם המדרגות ולא לשביל שעד לאותו גרם, המופיע בתשריט המומחה גם כן בצהוב, אותו פילסו התובעים לעצמם, ואין מחלוקת כי הוא עובר בחלקה אחרת. הדברים נתבררו גם בעת הביקור במקום).

9.         טענת התובעים היא שגרם מדרגות זה הולך ונמשך לכיוון חצר ב' ומגיע דרכה עד לרחוב אלכנסא, וכי בגרם זה הם מבקשים לעשות שימוש, אלא שהנתבע חסמו באמצעות המבנה אותו בנה על משטח בטון, הסמוך לגרם המדרגות.

10.        משטח הבטון עליו בנה הנתבע את המבנה הוא משטח הבטון המופיע בתשריט שצורף לתצהיר הנתבע כנספח א' (וכן בתשריט שצורף לכתב ההגנה של הנתבעת) וסומן בו באות י"ב. שטח זה, כעולה מן התשריט מתפרס מצדו האחד מקיר המבנה החיצוני ועד לקצה גבול החלקה והוצמד לדירתו של הנתבע, כעולה מן האמור בתשריט הנ"ל, והוא מבתר מהלך הדרך בה מבקשים התובעים לעשות שימוש .

11.        בנסיבות שכאלו, ואף אם לא היה נבנה על משטח הבטון מבנה, ומשהוצמד משטח הבטון לדירת הנתבע אין התובעים יכולים לבקש לעבור בשטח משטח הבטון, בדרכם לגרם המדרגות הנמצא ליד חצר א'.

12.        בביקור שערך בית המשפט במקום, ניתן היה לראות שרידים של מדרגות ישנות שבותרו ע"י המבנה אותו בנה הנתבע (ראו פרוטוקול הסיור מיום 8.11.05). המומחה אישר, בחוות דעתו,            כי הנתבע, על מנת להיכנס לחלקתו, עושה שימוש במדרגות הנמצאות מחוץ לגבולות החלקה, והן מדרגות המופיעות בתשריט שצורף לתצהיר הנתבע, בחלק המתאר את הקומה הראשונה (היא קומתו של הנתבע), כמדרגות הסמוכות לשטח הקרקע (שהוצמד אף הוא לדירת הנתבע) אשר סומן באות י"ד. התובעים אינם מבקשים להשתמש במדרגות אלו אלא במדרגות שהיו מצויות, כאמור, לטענתם, בשטח חצר ב'.

13.        בתשובותיו לשאלות הבהרה אישר המומחה כי בשטח האמור " יש שרידים של מדרגות הרוסות מזה זמן רב ואינן יכולות לשמש כתחליף בהעדר הסכמת התובע [צ"ל - הנתבע] שהינו הבעלים של החצר" (ראה שאלות הבהרה אשר צורפו כנספח ו' לסיכומי התובעים ותשובות להן שצורפו כנספח ט'), לא זאת בלבד אלא שכאמור לעיל משנחלקת הדרך באמצעיתה על ידי משטח הבטון האמור שהוצמד לדירת הנתבע אין התובעים יכולים לעשות בה שימוש. המומחה לא התייחס לעובדה כי משטח הבטון נבנה למעשה ללא היתר וכי קיים צו הריסה למבנה הנ"ל.

14.        לא יכולה להיות מחלוקת כי משרכשו התובעים דירתם רכשו הם יחד עמה זכות גישה אליה. איני סבור כי יכול הנתבע, והוא אף אינו עושה כן, להישמע בטענה כי זכות זו נתונה לתובעים תוך שהם עוברים בחלקה אחרת, משלא מובטחת זכות הגישה דרך חלקה אחרת זו ומשבעליה של החלקת האחרת לא היה צד לדיון. עוד איני מוכן להסיק כי בהיכנסם לדירתם, תוך שהם עושים שימוש בחלקה אחרת, ויתרו התובעים על זכותם האמורה לגישה דרך חלקתם הם.

15.        השאלה הנשאלת היא מהיכן יש לאפשר לתובעים גישה לדירתם. בתשובה לשאלה אחרונה זו יש לשקול , בין היתר, פרטי המקום ואפשרויות הגישה העומדות לרשות התובעים. כאמור לעיל מבקשים התובעים לעשות שימוש במדרגות החוצות החצר שסומנה ב' ולהמשיך בתוואי מדרגות אלו דרך משטח הבטון המוביל לדירת הנתבע. הנתבע וכן המומחה שמונה הציעו הסדרת מעבר בחלקה האחורי של החלקה (סומנה בתשריט שצורף לחוות דעתו בצבע כחול) שהינו, לפחות על פי חוות הדעת שהוגשה, רכוש משותף.

16.        לאחר שביקרתי במקום מצאתי כי דרך הגישה החלופית המוצעת אינה ברת שימוש, לפחות לא במצבה העכשווי. מלבד זאת הגישה לדרך החילופית המוצעת כרוכה בירידה מ"גשר" בטון הצמוד לבניין ולא פחות מ- 36 מדרגות (של הבניין) כאשר קומת המסד ובה מדרגות אינה ראויה במצבה היום למעבר תקני שכן היא נמוכה (עמ' 3 רישא לפרוטוקול הביקור במקום), לפיכך אינני מקבל את המלצת המומחה בחוות דעתו הנ"ל.

לפיכך ולאחר ששקלתי בדבר מצאתי כי בהינתן מצב נתון שבו אין דרך גישה אחרת, שאינה חוצה חלקים שהוצמדו לדירתו של הנתבע, ואשר השימוש בה סביר, יש מקום לאפשר לתובעים לעשות שימוש בתוואי שהתבקש על ידם, אשר כאמור לעיל עובר בשטחים שהוצמדו לדירתו של הנתבע. לאחר ביקורי במקום, הגעתי למסקנה כי התובעים הוכיחו קיומן של נסיבות אשר יצדיקו פגיעה בזכותו של הנתבע לעשות שימוש בלעדי בשטח וליתן להם זכות מעבר בו.