פסק-דין בתיק א 27171/97

1.         התובעת, עירית חיפה (להלן : העירייה) הגישה תביעתה זו בה ביקשה לחייב הנתבעת בתשלום חוב ארנונה אותו חבה זו האחרונה בגין השנים 1989 ועד 1996 עבור נכס המצוי ברחוב מרדכי מקלף 12 בחיפה על מקרקעין הידועים כחלקה 8 בגוש 11630 להלן: ("הנכס" או "המקרקעין").

2.         הנתבעת אינה חולקת כי היא בעלת הנכס האמור. התביעה הוגשה בסדר דין מקוצר. בתצהיר התומך בבקשה לרשות להגן שהגישה הנתבעת נטען על ידה כי לא החזיקה בנכס, שהוא, למעשה, ארבעה בניינים, בתקופה הרלוונטית, אלא זה הושכר לאחרים, כי החוב הנטען אינו מפורט ואינו מבוסס וכי על חובות שנוצרו 7 שנים טרם יום הגשת התביעה, הוא יום 21.12.97, חלה התיישנות.

3.         באשר לטענת ההתיישנות הרי שהתובעת חזרה בה מתביעתה ככל שעניינה במועדים שקדמו ליום 1.1.91 ותביעתה מתרכזת בחוב שנוצר לטענתה החל מאותו מועד ועד ליום 28.2.96 (ראה התצהירים מטעמה שסומנו ת/1 ו- ת/3 והאמור בעמ' 8 לפרוטוקול). בהתאמה יפורטו העובדות הרלוונטיות לפרק הזמן האמור.

המחלוקת שבין הצדדים:

4.         לטענת התובעת נודע לה, קרוב לשנת 1991, כי פסקה החזקת אחת מן המחזיקות בנכס (חברת הישיר לצרכן בע"מ) בשטח שהוחזק על ידה. בשל כך פנתה, ביום 14.2.91, במכתב בעניין אל התובעת (צורף כנספח ב' לת/3). משלא נענתה הפנייה האמורה פנתה התובעת בשנית אל הנתבעת ביום 16.5.91 (ראה המכתב שצורף כנספח ג' לת/3). מכתב נוסף נשלח ביום 19.5.94 (צורף כנספח ד' לת/3). לטענת התובעת נאות נציג הנתבעת להשיב לפניותיה רק ביום 23.10.94, עת הגיע למשרדיה.

ביום 26.10.94, כך לטענת התובעת, נשלח אליה מכתב מאת נציג הנתבעת (צורף כנספח ה' לת/3). או אז נתברר לה מצב ההחזקה בשטח האמור לאשורו והיא פעלה לעדכון החיובים בהתאם לאמור במכתב. התובעת טוענת כי החיובים שחייבה בהם את הנתבעת, החל מינואר 1991 ועד לינואר 1996 נעשו בהסתמך על המכתב האמור. כך, פירטה התובעת, כי עת שפנתה אל התובעת במכתביה האמורים עמד סך השטח שסברה כי הוחזר לחזקת הנתבעת, עם הפסקת החזקת חברת הישיר לצרכן בע"מ, על  1,395 מ"ר. בהתאם לאמור במכתב האמור הוברר כי חלק מן השטח הנ"ל מוחזק, בשכירות,  על ידי אחר, היא חברת רהיטי חלבי (1987) בע"מ (להלן: " חברת רהיטי חלבי") ומשכך חויבה הנתבעת בגין החזקתה ביתרת השטח בלבד, שגודלו 463 מ"ר.

חיוב זה בתקופה האמורה הוא הנתון למחלוקת בין הצדדים.

דיון ומסקנות

5.         עיון בתצהירי הצדדים מעלה כי שורשה של המחלוקת בשיטה שונה להגדרת היחידות המחויבות בארנונה בנכס האמור. בעוד הנתבעת, בחוזים שהיא עורכת עם שוכריה, מגדירה היחידות בהתאם למיקומן וללא ציון גודלן או תוך ציון גודלן בקירוב בלבד (ראה, בין היתר, נספח ד1,ד2, ד3 ה1 ועוד שצורפו לנ/4) , הרי שהתובעת עורכת חיובי הארנונה על יסוד גודל היחידות (במ"ר) כפי שהוא ידוע לה (ראה סעיף 4 לת/3). זאת ועוד, טרם דיון בטענות לגופן אציין כבר עתה כי מקובלת עלי, בכפוף לאמור להלן, טענת התובעת לפיה היה על הנתבעת לפנות בדרך הקבועה בחוק בבקשה לתקוף ההחלטות בעניין חיובי הארנונה. חוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית), תשל"ו-1976 קובע בסעיף 3 לו את זכות מי שחויב בתשלום ארנונה לפנות בהשגה לפני מנהל הארנונה על יסוד הטענות הבאות : הנכס שבשלו נדרש התשלום אינו מצוי באזור כפי שנקבע בהודעת התשלום; נפלה בהודעת התשלום שמשיגים עליה טעות בציון סוג הנכס, גדלו או השימוש בו;  הוא אינו מחזיק בנכס;היה הנכס 'עסק' - שהוא אינו בעל שליטה או שחוב הארנונה הכללית בשל אותו הנכס נפרע בידי המחזיק בנכס.

על החלטת מנהל הארנונה ניתן לפנות בערר לועדת הערר ואף על החלטתה של זו ניתן לערער לפני בית המשפט לו נתונה הסמכות בעניין זה.

בע"א 739/89 אהרון י. מיכקשווילי ואח' נ' עיריית תל אביב- יפו פד"י מה(3) 769  נאמר:

" טענות אשר ניתן להעלות בהשגה, אין לעוררן בהתגוננות מפני תביעת העירייה לתשלום הארנונה. אחרת תימצא מסוכלת מטרת החוק לקבוע דרך מסוימת להשיג על החלטות העירייה בנוגע לחיוב בארנונה".

וכן נאמר בע"א 1130/90 חברת מצות ישראל בע"מ נ' עיריית פתח תקוה, פ"ד מו (782 ,778 (4) כי:

 "לגבי חיובי הארנונה, שעליהם חל החוק, אין עוד אפשרות לפנות לבית המשפט המחוזי בעתירה לסעד הצהרתי. בית משפט זה פסק לא אחת, כי משנקבעו בחוק הליכים מיוחדים להשגה ולערר ומועדים להגשתם, אין הנישום יכול להיזקק עוד להליכי התביעה הרגילים. הסדרים מיוחדים אלה הם ממצים וחוסמים את דרכי התקיפה הכלליות, להן נזקקו נישומים עובר לקביעת ההסדר המיוחד".

לכלל הנ"ל, שנקבע בפסיקה באה לידי ביטוי הגישה אשר לפיה משנקבעו בחוק הליכים מיוחדים להשגה ולערר אין להיזקק עוד להליכי התביעה הרגילים, שכן אלו ממצים את דרכי התקיפה הכלליות, והיא מרחיבה את תחולתה גם מקום בו אין הטענה עולה כדי 'תקיפה ישירה' אלא גם מקום בו מדובר בטענת הגנה, שיש להכריע בה,   למעשה, כשאלה נגררת.

לכלל האמור, נקבעו מספר סייגים אשר אפשרו פנייה לבית המשפט כאשר מדובר בנושאים בעלי חשיבות עקרונית או בהבטחה שלטונית, כאשר החייב לא היה מודע לאפשרות לפנות בערר או בהשגה, או כאשר תהא בחסימת דרכו של החייב, לערכאות הרגילות, משום עיוות דין  (רע"א 2425/99 עיריית רעננה ואח' נ' י.ח. יזום והשקעות בע"מ, פד"י נד(4), 481 וע"א 4452/00 ט.ט. טכנולוגיה מתקדמת בע"מ נ' עירית טירת הכרמל, פד"י נו(2) 773).

בסעיף 3 לחוק האמור נקבעה זכותו של מי שחויב בתשלום ארנונה להעלות טענות הנוגעות להחזקתו בנכס וזאת ברשות בית המשפט אף אם לא הגיש השגה בעניין זה. לעניין זה נאמר בע"א 4452/00 הנ"ל כי כאשר:

 " מועלת...טענה המנויה בסעיף 3 לחוק הערר, יש לשקול האם להתיר את העלאתה. נראה כי בנושאים עובדתיים וטכניים, הנטייה תהיה להגביל את האזרח להליכי ההשגה המינהלית. בירור עניינים אלה בקשר לחיובי ארנונה הוא פשוט ונוח יותר במסגרת הגופים המינהליים-המקצועיים. גופים אלה ערוכים לבירור שאלות מסוג זה, המצריכות לעיתים עריכת מדידות ובדיקת המצב בשטח. לעומת זאת, בנושאים עקרוניים ובנושאים בעלי חשיבות כללית וחשיבות ציבורית, הרשות להעלות טענות מסוג זה בערכאות השיפוטיות הרגילות תינתן ביתר קלות".

בכפוף לעקרונות אלו ייבחנו טענות הנתבעת.