פסק-דין בתיק א 27010/03

1.         בפניי תביעה ותביעה שכנגד בין משכיר נכס לשוכר. בגדרה של התביעה העיקרית תובע המשכיר חוב דמי שכירות וכן הפרשי ריבית פיגורים. בגדרה של התביעה שכנגד, תובע השוכר החזר של תשלומי דמי שכירות עודפים. נדון תחילה בתביעה העיקרית ולאחר מכן בתביעה שכנגד.

התביעה העיקרית

העובדות שאינן במחלוקת

2.         ביום 15.2.1994 נחתם הסכם שכירות בין גפגל נכסים בע"מ ( להלן: "גפגל")לבין הנתבעת 2, עורכת דין במקצועה ( להלן: "הסכם השכירות"). בגדרו של הסכם השכירות השכירה גפגל לנתבעת 2 ( להלן: "הנתבעת") משרדים ושלושה מקומות חנייה בבנין משרדים ברח' ויסוצקי 6 בתל אביב ( להלן: "המושכר"). בשלב מאוחר יותר העבירה גפגל את זכויותיה לפי הסכם השכירות לתובעת, ואילו הנתבעת העבירה את זכויותיה לנתבעת 1, שהינה חברה בבעלותה ( להלן: "חברת שבולת"). הנתבעת נותרה ערבה לחיוביה של חברת שבולת.

3.         תחילתה של השכירות נקבעה  ליום 15.9.1994. תקופת השכירות הראשונה הסתיימה ביום 30.6.1997. ניתנה לנתבעת אופציה להארכת השכירות בשלוש תקופות נוספות בנות שנתיים ימים כל אחת, עד ליום 30.6.2003. הנתבעת ביקשה לממש את שלושת תקופת האופציה, כך שתקופת השכירות היתה אמורה להסתיים ביום 30.6.2003.

ביום 5.11.2002 חתמה הנתבעת על הסכם לשכירת נכס אחר, ברח' ויצמן 51 בתל אביב, החל מיום 1.4.2003. הנתבעת חדלה לשלם לתובעת דמי שכירות החל מחודש דצמבר 2002. ביום 12.1.2003 פורסם בעיתון גלובס כי הנתבעת שכרה את הנכס האחר, תמורת דמי שכירות הנמוכים במחצית מאלה ששילמה לתובעת. ביום 9.2.2003 הודיעה הנתבעת לתובעת כי היא מבטלת את הסכם השכירות החל מיום 13.12.2002, משום שמאותו מועד ואילך הפך בנין המשרדים לחלק מאתר בניה ונלקחו מהנתבעת מקומות החנייה שהוקצו לה, והכל כמפורט במכתבה. הנתבעת הודיעה כי מחמת חוסר ברירה היא תמשיך לשהות במושכר, אך יש לחשב את השכר הראוי לפי מחיר של 8 דולר למ"ר, אלא שגם סכום זה לא ישולם, משום שהנתבעת מקזזת את חוב השכר הראוי כנגד דמי שכירות ששולמו בייתר. הנתבעת פינתה את המושכר ביום 1.5.2003.

            ביום 11.6.2003 נחתם חוזה שכירות בין התובעת לבין שוכר חדש- משרד עורכי הדין יוסיפוף, כהן ושות', לפיו הושכר הנכס לשוכר החדש מחל מיום 1.7.2003, תמורת סך של 1,280 דולר לחודש, בצירוף מע"מ (לפי שיעור של 10 דולר למ"ר).

טענות התובעת

4.         התובעת טוענת כי הנתבעת החלה לחפש נכס חלופי עוד במחצית חודש אוקטובר 2002, קרי, לפני שהחלו עבודות הבניה במגרש הסמוך, ועל כן עבודות אלה לא היו אלא אמתלה להשתחרר מחוזה שכירות יקר, לטובת חוזה שכירות זול יותר, בנכס חלופי. לדברי רונן גפניאל, מנהל התובעת ( להלן: "גפניאל"), ביום 14.1.2003 נפגש עם הנתבעת. בפגישה זו נתבקשה הסכמתו לקיצור תקופת השכירות אך הוא סירב לכך. גפניאל טוען כי חוב דמי השכירות בגין החודשים דצמבר 2002- מרץ 2003 הינו 86,882 ש"ח כולל מע"מ וריבית נכון ליום 26.3.2003. חוב דמי השכירות בגין החודשים אפריל- יוני 2003 הינו 62,295 ש"ח (כולל מע"מ).

5.         התובעת טוענת כי לכל אורך תקופת השכירות חלו פיגורים בתשלום דמי השכירות, ועל כן על הנתבעות לשלם ריבית פיגורים בסכום כולל של 20,369 ש"ח נכון ליום 26.3.2003.

6.         באשר לעבודות שבוצעו בסמוך לבנין המשרדים, התובעת טוענת כי אלה בוצעו החל מחודש דצמבר 2002 על ידי חברת דירום, לצורך הכנת המגרש לבניה. מגרש החנייה עליו בוצעו העבודות מרוחק 15 מ"ר מהמושכר. המגרש לא היה חלק מהמושכר. לא הובטחו לנתבעת מקומות חנייה מסומנים, והשימוש במגרש לצורכי חניה היה על בסיס מקום פנוי. מכל מקום, עוד קודם לתחילת העבודות הוקצו לנתבעת שלושה מקומות חנייה חלופיים בכניסה החלופית של הבנין, לאחר שהכניסה הועתקה מצידו המערבי של בנין המשרדים לצידו המזרחי. מקומות אלה היוו שיפור עבור הנתבעת, משום שסומנו ויוחדו לשימושה בלבד.

7.         לענין העבודות בבנין עצמו, התובעת טוענת כי היה צורך להעתיק את הכניסה לבנין מצידו המערבי למזרחי, אך דבר זה ארך שבוע ימים בלבד ובוצע עוד בטרם החלו העבודות במגרש. לובי הבנין במיקומו החדש נותר אלגנטי כפי שהיה קודם להעתקתו.

טענות הנתבעת

8.         הנתבעת טוענת כי הסכימה לשלם דמי שכירות גבוהים בגין המושכר משום שהבנין נחשב בשעתו לאחד הבנינים היוקרתיים ביותר בתל אביב. לבנין היה צמוד מגרש חניה פתוח שהכיל 150 מקומות חנייה, והספיק לצורך חנייתם של כל עובדי הבנין ומבקריהם. רחבת הכניסה לבנין היתה גדולה ומטופחת.

9.         בחלוף שמונה שנות שכירות, החליטה הנתבעת לחפש מקום חלופי, בשל התרחבות משרדה. בחודש אוגוסט 2002 נודע לה בדרך מקרה על העבודות הצפויות במגרש הצמוד לבנין. לדבריה, היא ביקשה להפגש עם גפניאל ואמרה לו כי ביצוע העבודות יהווה הפרה של הסכם השכירות, ועל כן היא מבקשת לסיים את השכירות בהסכמה. הפגישה יצא לפועל בסוף אוגוסט או תחילת ספטמבר 2002. גפניאל לא הסכים לכך, וטען כי אין סיכוי שהבניה תתחיל בשלוש השנים הקרובות, משום שהוא הגיש התנגדויות לבניה. בעקבות כך מיקדה הנתבעת את חיפושיה בנכסים שיהיו זמינים רק מחודש יולי 2003, לאחר שתסתיים השכירות שלה בבנין. הנתבעת מכחישה את טענתו של גפניאל כאילו הפגישה התקיימה רק בחודש ינואר 2003.

10.        ביום 13.12.2002 החלו להתבצע העבודות במגרש החנייה. הבנין הפך להיות חלק מאתר בניה רועש. מגרש החניה נסגר. על השטח עלו כלי עבודה כבדים, מכונות קידוח, טרקטורים ודחפורים, והעבודה בוצעה ממש בצמוד לחלון משרדה של הנתבעת. העבודות גרמו לרעש בלתי נסבל שלא איפשר עבודה במשרד. רק בחודש ינואר 2003 הוקצו לנתבעת מקומות חנייה חלופיים, אך אלה היו קטנים ולא תקניים ולא התאימו לגודל מכוניתה של הנתבעת. החל מחודש פברואר 2003 ובמשך חודשיים, נבנתה כניסה חדשה לבנין, דבר שגרם לרעש ולכלוך ניכרים. הנתבעת צירפה לתצהירה תמונות שונות להמחשת טענותיה.

11.        הנתבעת הגישה חוות דעת מומחה של אינג' אברהם מילר, שביקר במושכר ביום 2.3.2003 בין השעות 11:15 ל- 12:15. זה בדק את מפלסי הרעש במשרד הנתבעת ומצא ערכים העולים על מפלס הרעש המומלץ שהינו 30 דציבל: כאשר החלונות פתוחים חלקית, נמדד מפלס רעש של 70 דציבל. כאשר החלונות סגורים, נמדד מפלס רעש של 59.9 דציבל. לדבריו, מפלס הרעש במשרד מהווה הפרעה לניהול שיחות במשרד, כולל שיחת טלפון.

12.        הנתבעת פינתה את הנכס ביום 1.5.2003. לדבריה, במועד זה נכנס לנכס שוכר חלופי, משרד עו"ד יוסיפוב- כהן,  ששילם דמי שכירות בשיעור של 8 דולר למ"ר, מחיר המשקף את השכר הראוי בגין הנכס במצבו, ועל כן לא נגרם לתובעת הפסד שכירות מחודש מאי 2003 ואילך.

דיון

פיגורים בתשלום

13.        נדון תחילה בתביעה שענינה ריבית בגין פיגורים בתשלום.

ס' 4(ו) להסכם השכירות קובע:

" בנוסף על האמור לעיל ובלי לגרוע ממנו, כל סכום שיגיע מהשוכר למשכיר ולא יפרע במועדו, ישא רבית פיגורים (להלן: "ריבית הפיגורים") בשיעור ריבית חח"ד חריגה מירבית כפי שזו תהיה נהוגה באותה עת בבנק לאומי לישראל בע"מ לגבי לווים רגילים ... השוכר לא ישלם ריבית פיגורים עבור איחור בתשלום של עד 7 ימים."

14.        והנה, מתברר כי בפועל חייבה התובעת את הנתבעות בריבית פיגורים גם בגין איחורים קצרים יותר. טוענת התובעת כי הזכות שלא לשלם ריבית פיגורים בגין איחור הקצר משבעה ימים מוגבלת לאיחור הראשון, ואינה חלה על האיחורים הבאים. אין בסיס לטענה זו. ההסכם מדבר בעד עצמו ואין בו הגבלה של ההסדר לאיחור אחד בלבד.