פסק-דין בתיק א 270/06

מבוא

1.         התובע, תושב כפר ירכא, סוכן ביטוח במקצועו, עותר למתן פסק דין הצהרתי אשר יצהיר כדלקמן:

א.         כי הסכם המכר שנחתם בין התובע ובין המנוח שאבאן נייסני, אביו ומורישו של נתבע 1, הינו תקף ובר אכיפה וכי זכויות המנוח בקרקע הידועה כחלקה 5 בגוש 16752, בשטח השיפוט של מועצה אזורית עמק יזרעאל, הינן קניינו של התובע וגוברות על זכויות הנתבעים 3-4, ככל שקיימות, וכי התובע זכאי כי זכויות אלה יירשמו על שמו בלשכת רישום המקרקעין.

ב.         כי כל הפעולות שננקטו על ידי נתבע 2, בהתאם ליפוי הכח הכללי שניתן על ידי המנוח לנתבע 2, למעט רכישת הקרקע לטובת המנוח ולמטרה זו בלבד, הינן בטלות, וכן הקובע, כי ההערה על הימנעות מלעשות עסקה, שנרשמה ביום 14.1.04, בלשכת רישום המקרקעין על הקרקע, לטובת נתבע 3 בהתאם ליפוי הכח, הינה בטלה ויש למוחקה מפנקסי המקרקעין, ומכל מקום, כי זכויותיו של התובע, שנרכשו על-פי הסכם המכר גוברות על זכויות נתבע 3, ככל שקיימות.

ג.          כי זכויות התובע בקרקע עדיפות על העיקול שהוטל בהתאם לצו עיקול של לשכת ההוצאה לפועל בראשון לציון, בתיק הוצל"פ 9-05-03459-18, ונרשם בספרי המקרקעין ביום 4.5.05 והמורה על מחיקת צו העיקול מספרי המקרקעין.

2.         הנתבעים טענו מצידם, כי למנוח לא היו זכויות בחלקה, אשר נרכשה על ידי הנתבעים 3 ו- 4 ועוד ארבעה אנשים נוספים, וכי התובע לא רכש כל זכות בחלקה ונקט במסכת תרמיות, כפי שיפורט בהמשך.

פרשת התביעה

3.         ביום 31.10.97 נרשם המנוח שאבאן נייסני (להלן: " שאבאן" או " שעבאן" או " המנוח") כבעלים בשלמות של נכס המקרקעין הידוע בתור חלקה 5 בגוש 16752 (להלן: " החלקה"). מספר חודשים עובר להגשת התובענה, הלך שאבאן לעולמו, ונתבע 1, בנו של המנוח, הינו יורשו על-פי דין.

4.         ביום 1.1.04 נערך ונחתם בבת ים חוזה (ת/1) בין שאבאן ובין התובע, לפיו, מכר שאבאן לתובע את זכויותיו בחלקה תמורת סך 150,000$ (להלן: " החוזה"). במעמד חתימת החוזה, שילם התובע לשאבאן סך 135,000$ במזומן ומסר לידיו שיק פקדון ע"ס 65,000 ש"ח, אשר יוגש לפרעון לאחר רישום הזכויות בחלקה על שם התובע (ראה סעיף 4 לחוזה). החוזה שהוכן ע"י עו"ד חוסין זגייר, נחתם בביתו של שאבאן, בנוכחותם של נתבע 1 ומר אליהו כהן. לגרסת התובע, עובר לחתימת החוזה, במהלך החודשים אוקטובר-נובמבר 2003 ניהלו הצדדים מו"מ לרכישת זכויות שאבאן בחלקה. עוד טוען התובע, כי מאחר ובאותה עת פרצו עיצומים ושביתות במשק, רק ביום 14.12.03, עת נפתחה לשכת רישום המקרקעין ליום אחד בלבד, הצליח להוציא נסח רישום של החלקה (ת/2), בו צוינו זכויות המנוח בחלקה כשהן נקיות מכל חוב או שיעבוד או עיקול או זכות של צד שלישי.

5.         משפנה התובע ללשכת רישום המקרקעין לצורך רישום הערת אזהרה נדהם לגלות, כך לטענתו, כי ביום 14.1.04 נרשמה הערת אזהרה בדבר הימנעות מלעשות עסקה (ת/3), כאשר עיון בטופס ה"בקשה לרישום הערת אזהרה" ובטופס ההתחייבות (ת/4) מעלה, כי ההתחייבות נחתמה לטובת נתבע 3 באמצעות נתבע 2 על-פי יפוי כח כללי של שאבאן וכי בהתחייבות לא צויינה הסיבה בעטיה ניתנה ההתחייבות.

לגרסת התובע, שאבאן חתם ביום 1.8.95 על יפוי כח כללי (להלן: " יפוי הכח"), לפיו, מינה את נתבע 2 להיות בא כוחו לעניין רכישת החלקה ורישום הזכויות ע"ש שאבאן ולמטרה זו בלבד (העתק של יפוי הכח צורף ל-ת/4).

ביום 25.1.04 ביטל שאבאן את יפוי הכח (ת/8 ו- ת/10), והערה בדבר ביטולו נרשמה בספרי רישום המקרקעין (ת/9).

לטענת התובע, שאבאן הבטיח לו, למן הרגע הראשון שנודע לו אודות השימוש ביפוי הכח ורישום ההערה ע"י הנתבעים 2-3, לדאוג להסרת ההערה ורישום הזכויות ע"ש התובע.

עוד נטען, כי ביום 4.5.05 נרשם על זכויות המנוח בחלקה צו עיקול (ת/9), שניתן על ידי לשכת ההוצאה לפועל בראשון לציון בתיק הוצל"פ 9-05-03459-18 במסגרת הליכי ביצוע של שטרות והתנגדויות לביצוע שטרות המתנהלים בין המנוח ובין נתבעים 3 ו-4 (ת/11 עד ת/14).

6.         לטענת התובע, למן היום הראשון הוא תפס חזקה בחלקה ואף השכירה לצד שלישי (ת/5 עד ת/7), והוא ממשיך להחזיק בה עד עצם היום הזה.

7.         התובע סבור, כי הינו בעל זכות אובליגטורית אשר מקורה בחוזה שנחתם בין הצדדים בתום לב ובתמורה, ברם התחייבות זו לא ניתן היה להשלים את רישומה לאור קיומה של ההערה בדבר הצורך בהסכמה ובהמשך בגין צו העיקול שהוטל על זכויות שאבאן.

            התובע ממשיך וטוען, כי זכותו של נתבע 3 בחלקה, ככל שקיימת זכות כזאת, מקורה בהתחייבות להימנע מביצוע עיסקה בלא הסכמתו, לפי סעיף 128 לחוק המקרקעין, התשכ"ט - 1969 (להלן: " חוק המקרקעין").

            עוד טוען התובע, כי בתחרות בין שתי "זכויות" אלה, ידו על העליונה, בהיותו בעל זכות מן היושר "מעין קניינית", אשר נרכשה על-פי חוזה בכתב, בתום לב ובתמורה ותוך הסתמכות על הרישום, כאשר מנגד, כל אשר בידי נתבע 3 הינה הערה בדבר הצורך בהסכמה, שאינה עולה כפי זכות, בין אובלגטורית ובין קניינית. מכל מקום, כיוון שהחוזה נערך ונחתם לפני רישום ההערה לטובת נתבע 3, סבור התובע, כי בהתאם לדין, גוברות זכויותיו על זכויות נתבע 3, ככל שקיימות בחלקה.

8.         אליבא דגרסת התובע, יפוי הכח נמסר לנתבע 2 כבר בשנת 1995, כך שהשתהותו והתרשלותו ברישום הערת אזהרה לטובת נתבע 3 משך תקופה כה ארוכה, עולה כדי הפרת חובת תום הלב כלפי התובע, המזכה את האחרון ברישום הזכויות על שמו.

9.         לטענת התובע, ההערה בדבר הצורך בהסכמה נרשמה על סמך התחייבותו של מיופה הכח, נתבע 2, ובלא ששאבאן נתבקש לחתום עליה ו/או בלא ידיעתו של שאבאן. התובע ממשיך וטוען, כי משלא קיבל המנוח כל תמורה מנתבע 3, לא היה כל תוקף לשליחתו של נתבע 2 ברישום ההערה בלשכת רישום המקרקעין ואין כל נפקות משפטית לפעולת נתבע 2, שנעשתה בחריגה מהרשאתו של שאבאן ותוך הפרת חובות הנאמנות, המזכות את שאבאן, ובעקבותיו התובע שבא בנעליו כבעל הזכויות בחלקה, לבטל את הפעולות שנעשו לטובת נתבע 3.

10.        התובע טוען, כי דינו של העיקול, שהוטל לטובת נתבע 4 כדין ההערה שנרשמה לטובת נתבע 3, כך שאין בעיקול שהטיל נתבע 4 על זכויות שאבאן, למעלה משנה לאחר חתימת החוזה, כדי לפגוע בזכותו של התובע בחלקה, שכן זכות מן היושר, אפילו לא נרשמה בגינה הערת אזהרה, גוברת על עיקול שהוטל לאחר מכן, אפילו החוב בגינו נרשם העיקול נוצר עובר למכירת הזכות בנכס לצד שלישי.