פסק-דין בתיק א 26839/00

הרקע

1.         תביעה לתשלום פיצוי מוסכם מכוח חוזה מכר דירה .

הדירה נמכרה בכינוס נכסים על ידי הכונס (הנתבע 3), וזאת במסגרת תיק גירושין בין בני זוג (הנתבעים 1,2).

2.         התובעים רכשו את הדירה. לטענתם, נרשמה הדירה על שם המוכרים באיחור של כ - 3 חודשים, מעבר למוסכם בחוזה.

עוד טענו התובעים, כי החזקה נמסרה להם באיחור של כחודשיים וחצי.

3.         לטענת התובעים, הופר החוזה בהפרה יסודית ולכן הם זכאים לקבל את הפיצוי המוסכם בסך 25,000$ ללא הוכחת נזק, וכן פיצוי בגין איחור במועד מסירת החזקה בשיעור של 100 דולר ליום, בסך הכל 6,000$.

דיון

4.         מן הראוי להתחיל דווקא בנתבע 3 - כונס הנכסים, היות שהוא זה שטיפל במכירה ובהעברה, בעוד שחלקם של בני הזוג היה משמעותי פחות. לטענת האישה, לא גרה בדירה כלל ולא טיפלה בחוזה או בהעברות, באילו הבעל שגר בדירה טען, כי פינה את הדירה באיחור עקב האיחור בתשלום התמורה (על כך בהמשך).

5.         הכונס טען, כי לא הייתה הפרה של ההסכם, היות שנקבע בו כי עיכוב ברישום שלא כתוצאה ממניעה התלויה במוכר, לא יחשב הפרת הסכם (סעיף 2 ד' להסכם, נספח ז' לתצהיר התובע).

6.         עיון בסעיף 2 ד' להסכם, מראה כי רישום על זכויות בדירה על שם הקונה בספרי המקרקעין ובמידת הצורך במנהל, נקבע למועד:

"בסמוך לאחר מסירת החזקה בתוך פרק זמן סביר".

עוד נקבע בהמשך הסעיף:

"לא התאפשר ביצוע רישום במועד שלא כתוצאה ממניעה התלויה במוכר עד להסכם, לא יחשב הדבר הפרת הסכם".

באשר לרישום ע"ש המוכר, נקבע כי יבוצע 45 ימים לאחר אישור בית המשפט.

7.         מן המצוטט עד כה, ברור כי אין מועד מדויק, אלא רק מועד משוער לרישום הדירה על שם הקונה. אחד השלבים ברישום הוא הרישום ע"ש המוכר, מאחר שהנכס לא היה רשום ע"ש המוכר.

8.         סעיף 7 א', ב' להסכם, קובע פיצוי מוסכם בסך 25,000$ למקרה של הפרה יסודית.

הפרה יסודית, פרושה, בין השאר עיכוב משמעותי ושלא בהתאם להסכם ברישום הדירה על שם הקונים. עיכוב כזה לא היה.

9.         הדירה נרשמה על שם הקונים תוך זמן סביר, ובייחוד על רקע עיכובים ותקלות שונות אשר לא היו באחריות המוכר, כפי שיפורט בהמשך. אולם, גם באופן כללי אין לקבוע כי רישום בתוך מס' חודשים, מהווה איחור שיש בו משום הפרה יסודית, כאשר נקבע פרק זמן סביר להעברה. בנסיבות כפי שיפורטו, מועד העברה היה סביר ביותר.

10.       התובעים מלינים על כך, כי הזכויות נרשמו על שם המוכרים  (ולא הקונים), באיחור ומסתמכים על חלק מסעיף 2 להסכם המתייחס לחלק מתהליך הרישום הכללי, חלק המתייחס לרישום קודם על שם המוכרים. הדירה לא הייתה רשומה על שם המוכרים, ולכן היה צורך לרשום אותה, ראשית על שם המוכרים, ולאחר מכן על שם הקונים.

11.       לעניין זה, יש לקבוע כי סעיף הפיצוי והפרה היסודית מתייחס לכל הסעיף בשלמות. האינטרס של הקונים היה לרשום את הדירה על שמם בתוך זמן סביר וכך היה. ההליכים במהלך אותו רישום ורישומי המשנה, לא היו מהותיים. המהות הייתה רישום על שם הקונים. מבחינה פרשנית, אין מקום לפצל את סעיף 2 להסכם באופן שאיחור באחד הרכיבים, באחת מפעולות הרישום, תגרור תשלום קנס גבוה - הפיצוי המוסכם. מטרת הפיצוי המוסכם היא להבטיח ביצוע החוזה, דהיינו תשלום התמורה מצד אחד והעברת הדירה לקונים מצד שני. מטרות אלה הושגו, מכאן שאין מקום לפסיקת הפיצוי המוסכם בגין איחור ברישום.

12.       מבחינה פרשנית, פיסקה בתוך סעיף, יש לפרש על רקע הסעיף כולו. סעיפים בהסכם, יש לפרש על רקע ההסכם כולו, ועל רקע היגיון העומד בבסיס החוזה וכמובן בהתחשב באומד דעת הצדדים בעת כריתת החוזה. ברור כי בשלב עשיית החוזה, קבלת הדירה בהעברה לקונים, היא שהייתה רלבנטית, מבחינת הקונים. אין ספק כי הצדדים לא התכוונו לקבל או לשלם פיצוי מוסכם אם אחד משלבי הביניים בהעברה התעכב מעט, כל עוד לא גרם עיכוב זה לאיחור מהותי בהשלמת פעולות הרישום על שם הקונים. מכאן, שההתייחסות לאיחור יחסית לאמור בסעיף 2 ב' להסכם (45 יום מאישור בית המשפט לרישום על שם המוכרים), כהפרה יסודית, אינו מתאים. כמו כן, ניתן היה לבדוק גם סוגיית העמידה על זכות חוזית שלא בתום לב, אולם הצדדים לא טענו לעניין זה.

13.       לטענת הכונס, העברה נעשתה בתוך זמן סביר, למרות שורה של תקלות בלתי תלויות במוכרים כדלקמן: