פסק-דין בתיק א 26673/04

1.    התובע הינו מתווך מקרקעין.                           

2.    בחודש מאי 2002  פנתה אליו הנתבעת טלפונית וביקשה שירותיו במציאת מגרש לבניה באזור צהלה, תל-אביב. ביום 26.5.02 הגיע התובע לביתה והחתים אותה על התחייבות לתשלום דמי תיווך בשיעור של 2%+ מע"מ מהעסקה שתתבצע בנכס אשר יוצע על ידו.

 3.   הנתבעת הייתה בעלת בית ברח' המצביאים 18 בצהלה (להלן: " הבית") ועסקה אף היא בתיווך מקרקעין וביזמות ובין ההיתר- איתור מגרש ובניית בית עליו, על מנת למכרו ברווח. 

 4.     הנתבעת קיבלה מהתובע מידע על מגרש בשכונת רמות צהלה השייך למשפחת דובנוב (להלן: " הבעלים") אשר הוגדר כגוש 6624 חלקה 14, בגודל של 254 מ"ר, (להלן: " המגרש") ואשר מחירו, על פי האמור בהזמנת שירותי תיווך, עמד על 470,000 $ כולל תכניות בניה.

 5.   אין מחלוקת כי בסמוך לאחר שנמסרה לה אינפורמציה זו ואף נפגשה עם הבעלים, לא נרקמה עסקה בין השניים.

 6.   בדיעבד הסתבר לתובע כי ביום  14.2.03 נערכו הסכמים בין הנתבעת לבעלים (ולעניין זה מוסכם כי הורי הבעלים, כבעלים עצמם), לפיהם מכרה להם הנתבעת את ביתה  ואף רכשה מהם את המגרש. על פי הדיווח למס שבח, נמכר המגרש בסכום של 310,000 $.

7.            התובע דרש מהנתבעת שכר טרחתו אך האחרונה סירבה בטענה כי פעילותו לקשירת הקשר

        בינה לבין והבעלים התמצתה בפגישה אחת ויחידה וכי פעולה זו אינה מולידה זכאות לדמי

        תיווך.

 8.    התובע הגיש תביעתו וביקש לחייב את הנתבעת בדמי תיווך עבור שתי העסקאות: מכירת הבית ורכישת המגרש, על פי שווי עסקה של 470,000 $. בהסכמה, בוטלה עילת התביעה בגין עסקת הבית ונותרה העילה המתייחסת למגרש בלבד.

        באשר לכך, מוסכם כי ההתחייבות עמדה על 2% בצירוף מע"מ אולם הצדדים חלוקים בשאלת שווי העסקה עצמה.

9.     טענות הצדדים:

         התובע טוען כי היה הגורם היעיל בקשירת הקשר בין הצדדים ולכן זכאי הוא לשכר טרחתו. לגרסתו, התקשר אל הנתבעת פעמים מספר ואף הציע לה את עסקת החליפין. לטענתו,  באותו שלב טרם החליטו הבעלים לרכוש את הבית ואילו הנתבעת הודיעה כי נמלכה בדעתה ואין היא מעוניינת במגרש. מאידך, הציעה הנתבעת לתובע כי תביא לו רוכש אחר למגרש ותתחלק עימו בדמי התיווך.

         לטענת התובע, המשיך להציע לנתבעת מגרשים אחרים ואף ניסה להתעדכן בכל אודות המגרש. לשיטתו, המגעים שהתנהלו בין הצדדים מאחורי גבו, ומצגי הנתבעת, מנעו ממנו את ההזדמנות להשלים את מלאכתו ולסייע בהשלמת העסקה ולפיכך יש לראותו כ"גורם היעיל" ולחייבה במלוא שכר הטרחה בו התחייבה.

         באשר לשיעורו של זה, התובע צירף חוות דעת שמאי מטעמו להוכיח כי מחירו הראוי של המגרש אשר נמכר עם תכניות והיתר בניה , הינו 400,000 $. כן מסתמך התובע על דרישת הבעלים לסכום מינימלי וטוען כי לא יעלה על הדעת כי הסכימו להפחית שליש מסכום העסקה, אלא לצורך יצירת הנתונים המתאימים לרשויות המס, בהיות העסקה- עסקת חליפין.

10.   הנתבעת טענה כי לאחר שערך היכרות בין הבעלים ובינה, במפגש חד פעמי, לא המשיך עוד התובע במלאכתו וכי הקשר בין כל הנוגעים בדבר ניתק. כחודשיים לאחר מכן, במפגש אקראי בינה לבין הבעלים בסניף הבנק, הזכיר לה האחרון את היכרותם, ובעצת פקיד הבנק אשר הציע לשניים להחליף את נכסיהם זה בזה, חזרו למו"מ ואף ביצעו את העסקאות המשולבות. לגרסתה, היווה התנאי של קניה ומכירה, דהינו -ביצוע עסקת חליפין, תנאי להתחייבותה לדמי התיווך.

  11. הנתבעת מכחישה גרסת התובע לפיה הציע אף הוא את גרסת החליפין, עוד בפגישה הראשונה  וטוענת כי ההבדל בין העסקה כפי שהוצעה על ידי התובע (רכישת המגרש) לבין עסקת החליפין כפי שהתבצעה, היא הנותנת כי נותק הקשר הסיבתי בין פעולתו של התובע לבין ההתקשרות החוזית בין הצדדים ולפיכך אין התובע זכאי לדמי התיווך.

  12. הנתבעת טוענת כי שווי העסקה הינו המחיר הנקוב בהסכם, 310,000$ בלבד,  כפי שאושר על ידי רשויות המס. לשיטתה, תכנון מס הינו לגיטימי והוא מהווה אחד ממכלול הגורמים לכדאיות העסקה, אשר הביא את הצדדים בסופו של דבר, להסכמות שביניהם.

 13.  דיון: