פסק-דין בתיק א 2648/98

1.         התובעים הם 10 משפחות שרכשו בתים צמודי קרקע בעלי שתי קומות, ברחוב נחל שורק 79-91 בעיר מודיעין (להלן: " הבתים"). עניינה של התביעה בליקויי בנייה נטענים בבתים, וכן בטענה לפיה הוצג לתובעים מצג לפיו מהבתים ישתקף נוף, בעוד שבפועל נבנו בתים מעבר לכביש שהסתירו את הנוף.

חלק מהתובעים רכשו את הבית כאשר הקומה הראשונה שלו היתה בנוייה, והקומה השנייה היתה במצב של מעטפת. תובעים אלה השלימו בעצמם, באמצעות קבלנים מטעמם, את בניית הקומה השנייה. הנתבעות טענו ביחס לכל התובעים, כי הם בצעו עבודות בנייה נוספות בבתים לאחר שקבלו את החזקה בהם, ובכלל זה עבודות סגירה של חצר המשק, פריצת חלונות ועבודות בנייה אחרות בחצר הבית.

2.         בית המשפט מינה מומחים מטעמו - את המומחה מר אלוני ז"ל, אשר חיווה את דעתו בשאלת ליקויי הבנייה, ואת המומחה מר רוזנברג, שחיווה את דעתו בשאלת הנוף.

במסגרת ישיבות ההוכחות, העידו ונחקרו שני המומחים מטעם בתי המשפט. לאחר חקירותיהם, הגיעו הצדדים להסכמה לפיה יתר המצהירים לא ייחקרו - וכי הצדדים יסכמו את טענותיהם על סמך חומר הראיות הקיים. בהתאם להסכמה זו הוגשו סיכומי הצדדים.

טענות התובעים

3.         ב"כ התובעים טען כי על בית המשפט לאמץ את חוות דעתו של המומחה מר אלוני. לטענתו יש לקבוע כי התובעים זכאים לפיצוי בהתאם למחירי הבסיס שבחוות הדעת, שעליהם יש להוסיף 40% משום שהתיקון מבוצע על ידי התובעים, ו-18% מע"מ, וכן הפרשי הצמדה וריבית ממועד חוות הדעת ועד התשלום בפועל.

עוד נטען כי אין לקבל את טענות הנתבעות לפיהן חלק מהנזקים נגרמו כתוצאה מביצוע עבודות הבניה של הקומה השניה על ידי התובעים, וזאת בין היתר משום שהנזקים בבתים אלה הינם קטנים יותר, דבר השולל את הטענה של הנתבעות בהקשר זה.

התובעים טוענים כי עומדת להם עילה הן מכוח חוק המכר (דירות), והן עילה נזיקית. בנוסף, טוענים התובעים כי הם זכאים לפיצוי בגין ירידת ערך הבתים שלהם לאור ליקויי הבנייה, וכן לפיצוי בגין עוגמת נפש.

4.         באשר לנוף, נטען כי בעלון מכירות שהוצג לתובעים, צוין כי הבתים הם ב"מקום הכי גבוה בעיר", וכי נופה של העיר משתקף משם. תנאים אלה הם חלק מההסכם, והם הופרו - לשיטת התובעים, באופן המזכה אותם בפיצוי בגין ירידת ערך, בהתאם לחוות דעתו של השמאי מר רוזנברג.

טענות הנתבעות

5.         הנתבעות טענו כי התובעים אינם זכאים לפיצוי בגין כל אותם ליקויי בניה שלא הופיעו בפרוטוקולי המסירה שלהם. לטענתם, חלק מן התובעים פנו למומחים לפני קבלת החזקה בבתים וחלק - זמן קצר לאחר מכן. הם בחנו היטב את הבתים בטרם קבלתם. לכן, ככל שמדובר בליקויים שניתן להבחין בהם גם בעין בלתי מקצועית - הרי ליקויים שלא הופיעו בפרוטוקול המסירה ובחוות הדעת הראשונה, הם ליקויים שלא היו קיימים באותה עת, אלא נוצרו בהמשך כתוצאה מעבודות הבנייה המסיביות שהתובעים בצעו בבתים לאחר שהם נמסרו להם. ליקויים אלה אינם באחריותן של הנתבעות. לענין זה, לטענתן, אין די בחוות דעת המומחה, שלא קבע ולא התיימר לקבוע מי אחראי לקיום הליקויים, אלא רק "צילם מצב" של הבתים במועד ביקורו בהם.

6.         הנתבעות חלקו על מסקנתו של המומחה מר אלוני ביחס לתוספת בשיעור של 40% למחירי הבסיס, בשל ביצוע העבודות על ידי התובעים.

7.         ב"כ הנתבעות העלו טענות ספציפיות ביחס לליקויים שונים שנזכרו בחוות דעתו של המומחה מר אלוני- ליקויי טיח, הצורך לצבוע את הבתים, מזחלות הניקוז, מדרגות החוץ וליקויים שונים נוספים.

עוד נטען כי חוות הדעת היא דולרית, וכי יש להתחשב בירידה בשער הדולר מאז חוות הדעת.

8          הנתבעות טענו כי אין מקום לפסוק פיצוי לתובעים בגין ירידת ערך הבתים מעבר לפיצוי בגין תיקון הליקויים, שכן לא הוכח כי קיימים ליקויים שאינם בני תיקון. אין גם מקום לפסוק פיצוי בגין עוגמת נפש כאשר הליקויים אינם חמורים.

9.         באשר לנוף, טענו הנתבעות כי טענות התובעים ביחס למצגי השווא של אנשי המכירות לא הוכחו, וכי בעלון הפרסום לא צויין כי מבית התובעים ישתקף נוף, אלא רק כי מדובר במקום הגבוה ביותר במודיעין, ממנו משתקף נופה של העיר. השטח מול הבתים לא תואר כפנוי.

עוד נטען כי מועד העלאת הטענה על ידי התובעים מעיד על מהימנותה,  כי הוראות ההסכמים עליהם חתומים התובעים שוללות את זכותם להעלות טענות הנסמכות על מצגים טרום חוזיים. בנוסף, כך נטען, להסכמי המכר צורפה תוכנית האתר, בה סומנו שטחים ציבוריים פתוחים. השטח דנן לא סומן ככזה.

10.       ביחס לעדותו של המומחה מר רוזנברג, נטען כי הוא התייחס גם לירידת ערך הבתים כתוצאה מ"הצצה" מבתי השכנים, ענין שלא נתבע, ולכן אין לחייב בפיצוי עבורו. הבתים אינם פונים לכיוון הנוף אלא לכיוון החצר, כאשר את הנוף ניתן היה לראות (לו היה קיים) בעמידה ממספר חלונות קטנים, ובישיבה מחלון שולי אחד.

הנתבעות טענו כי ההפרש בין מחירי הבתים ברחוב נחל שורק (בו מצויים בתי התובעים), לבין מחירי הבתים ברחוב קטלב, המקביל, הוא שולי וזעום (1.5%).

להלן יידונו טענות הצדדים.

ליקויי בנייה