פסק-דין בתיק א 26394/05

בפניי תביעה שהוגשה ביום 2.5.05, בה עותר התובע לפינוי מושכר המוחזק על ידי הנתבעים 1 ו- 2 כדיירים מוגנים.

רקע:

התובע, רוני משעל, הינו הבעלים של בניין ברחוב ראב"ע 40 פינת סלמה 123 תל אביב, (להלן: " הבניין").

הנתבע 1, רוני נגר, (להלן: " הנתבע 1") והנתבע 2, זאב רוזנשטיין, (להלן: " הנתבע 2"), מחזיקים בקומת הקרקע של הבניין כדיירים מוגנים, בהתאם לחוזי שכירות מיום 4.12.86 ומיום 4.1.87, שנחתמו עם הבעלים הקודמים של הבניין, (להלן: " המושכר" או "המושכרים").

ביום 9.8.05 נעתר בית המשפט לבקשת התובע, וניתן צו מניעה זמני במעמד צד אחד האוסר על הנתבעים לעשות כל מעשה של בניה ושימוש במושכר וזאת עד לדיון במעמד הצדדים.

ביום 4.9.06 הגיעו הצדדים להסכמה בעניין צו המניעה, כי המצב כפי שהוא יוקפא עד מתן פסק הדין בתובענה גופה, הן באשר לביצוע שיפוצים ו/או השימוש במושכר, וכן לגבי דמי השכירות, ובית המשפט אישר הסכמה זו.

ביום 24.1.07 ניתן פסק דין לפינוי כנגד נתבע 1, בהעדר כתב הגנה. 

מטרת השכירות במושכרים, בהתאם לחוזי השכירות דלעיל, הינה מסעדה וקיוסק או מסחר כללי ושיווק כללי או מאפיית פיתות.

בשנת 1992 חתמו הנתבעים 1 ו-2 עם התובע על הסכם, לפיו הנתבעים רשאים לנהל במושכר עסק של מכונות מזל ובתמורה ישלמו דמי שכירות בסך של 650$ לחודש. ההסדר הוגבל לתקופה של שנה וחצי שתחילתה ביום 1.12.94 וסופה ביום 30.6.96.

בתום תקופה זו המשיכו הנתבעים 1 ו-2 להפעיל את מכונות המזל, וזאת עד ליום 19.11.00, מועד פסק הדין, שניתן על ידי כב' השופט גולדין בת.א 29986/05, (להלן:" פסק הדין הראשון").

בשנת 2001 הגיש התובע תביעה נוספת לבית המשפט לפינוי הנתבעים מהמושכר בעילות נטישה ואי תשלום דמי שכירות בת.א 70904/01. כב' השופט מור דחה את התביעה הן מהטעם כי הזדרז התובע בהגישה, והן מן הטעם כי מצבו הפיזי של הבניין היה כה גרוע עד שזכאי הדייר שלא לנהל עסק במקום עד לתיקון הליקויים, (להלן: " פסק הדין השני").

בין לבין פנו הנתבעים לבית הדין לשכירות בתיקים מאוחדים ש 1004/01 ו-ש 1048/01, על מנת להפחית שיעור דמי השכירות ולהשיבו לשיעור כפי שהיה לפני 1.12.94, מאחר והנתבעים נצטוו לפנות את מכונות המזל, (להלן: " פסק הדין השלישי").

כב' השופט גולדין קבע בפסק דינו, כי החל מיום 19.11.00 ישובו דמי השכירות לתקרת המקסימום הנהוגה על פי חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב-1972, (להלן: " החוק") והעמידם על סך 292 ש"ח לחודש לחנות שהושכרה ביום 4.12.86, וסכום של 272 ש"ח לחודש לחנות שהושכרה ביום 4.1.87. כן נקבע, כי עד למועד 4.4.02 אכן היה הבניין במצב מסוכן ומוכרז כמבנה מסוכן. בנוסף, חייב בית המשפט את התובע דכאן בהוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין בסך כולל של 18,000 ש"ח. 

עיקרי טענות התובע :

בפי התובע שלוש עילות לפינוי עליהם מושתתת תביעתו. 

שינויים במושכר;

הנתבעים ערכו שינויים מהותיים במושכרים בזה שהרסו שני מטבחים, גלריה וחדר שירותים שהיו בתוך המושכרים, בניגוד לסעיף 9 לחוזה השכירות.

הנתבעים בנו שירותים בתוך המושכר ללא רשות מבעל המושכר, והרסו אותם ללא הסכמתו.

סעיף 24 לחוזה, המאפשר לנתבעים לערוך "שיפוץ יסודי על חשבונם, והכולל הריסת קיר בין החנות לבין החנות הסמוכה", אינו מתיר לנתבעים הריסת המטבחים, ובניית חדר שירותים והריסתו לאחר מכן.