פסק-דין בתיק א 2620/01

העובדות הצריכות לעניין

1.         התובעות ניגשו למכרז תא/64/99 (להלן: " המכרז"), שעניינו הזמנה לקבלת הצעות לפיתוח ולחכירת שני מגרשים במרחב המוניציפאלי של המועצה המקומית אזור. מדובר במגרש 2027 (להקמת 12 יחידות דיור), ובמגרש 306 (להקמת 30 יחידות דיור). הזוכה המקורי במכרז ביטל את זכייתו, ולאחר מכן, ביום 6.7.99, הודיע נתבע 1 (להלן: " המינהל") לתובעות כי הן זכו במכרז. 

ביום 6.9.99 חתמו התובעות על הסכמי פיתוח עם המינהל ביחס לשני המגרשים (נספח ת/5 לתצהירו של עד התביעה מר חכשורי; להלן: " הסכמי הפיתוח"). עוד קודם לכן, ביום 2.9.99, חתמו התובעות עם הנתבעת 2 (להלן: " אזור 2000") על שני הסכמים לביצוע תשתיות במגרשים נושא המכרז (נספח ת/3 לתצהירו של מר חכשורי; להלן: " הסכמי התשתיות"), וזאת כתנאי לחתימה על הסכמי הפיתוח.

התובעות שילמו לאזור 2000 את הסכומים שהיה עליהן לשלם על פי הסכמי התשתיות, וכן שילמו למינהל את התמורה שהיה עליהן לשלם מכוח הסכמי הפיתוח.

טענות התובעות

2.         התובעות טוענות כי מערכת ההסכמים - הן הסכמי התשתיות הן הסכמי הפיתוח - בוטלה על ידיהם כדין ביחס לשני המגרשים, וזאת לנוכח העובדה כי המינהל הטעה אותן בנוגע לשני המגרשים, המינהל הפר את ההסכמים, וכן כי ביצועם סוכל.

באשר למגרש 2027, טוענות התובעות כי המגרש נמצא בסמוך לבית קברות מוסלמי. בחוברת המכרז לא צוין דבר בהקשר זה. במגרש נתגלו קברים ועצמות אדם, ולא ניתן היה לבצע עבודות או חפירות בו בשל המצב הביטחוני ששרר באותה עת (מהומות אוקטובר 2000). לכן, לא ניתן היה להתקדם בביצוע העבודות במגרש זה. עוד טוענות התובעות כי המגרש נמסר להן באיחור, בניגוד להתחייבותם של הנתבעים למסור להן את מגרש תוך 6 חודשים לתחילת בניה. לטענת התובעות, זוהי הפרה מתמשכת ויסודית, המקנה להן זכות לבטל את ההסכמים.

באשר למגרש 306 נטען, כי הוא נמצא בסמוך למגרש שבו ממוקמת מסעדת "שיפודי עזרא". המגרש משמש את המסעדה כאזור חנייה לאורחי המסעדה, ועובדה זו לא צוינה במסמכי המכרז. כן לא צוין, לטענת התובעות, כי כנגד משפחת עזרא ניתנו שני פסקי דין לפינויים מהמסעדה או מחלקים ממנה, פסקי דין שהמינהל לא הצליח להוציאם לפועל. בנוסף, לטענת התובעות, הן לא היו מודעות לכך כי שני זוכים קודמים במכרז ביטלו את זכייתם בשל איומים של משפחת עזרא, איומים שבני משפחת עזרא חזרו עליהם גם בפגישה שנערכה עמם בנוכחות מנהל התובעות, מר חכשורי. המגרש לא פונה ומעולם לא נמסר לתובעות, כמתחייב מתנאי המכרז, ותוך הפרת סעיף 8ב להסכם התשתיות. לכן, היו התובעות זכאיות לבטל את ההסכמים. התובעות טוענות גם כי המינהל הסכים לביטול ההסכמים ולא עמד מעולם על אכיפתם. לטענתן, משההסכמים בוטלו על ידיהן כדין, הן זכאיות להשבה של הסכומים ששילמו על חשבון ההסכמים.

3.         התובעות טוענות כי הן זכאיות להשבת הסכומים ששילמו על פי הסכם התשתיות, חרף האמור בסעיף 10 להסכם התשתיות - המתנה את ההשבה בכך שהמגרש יוקצה ליזם אחר. הטעם לכך הוא, שיש לפרש תנאי זה כחל רק מקום שניתן להקצות את המגרש ליזם אחר בטווח הנראה לעין. כן נטען כי התנאי הוא תנאי מקפח בחוזה אחיד.

לטענת התובעות, גם המינהל חייב להשיב להן את הכסף ששילמו מכוח הסכם התשתיות, הן משום שהוא אישר את תנאי הסכם התשתיות, הן משום שהוא מימן את הקמת התשתיות עוד בטרם שנחתם ההסכם, והן משום שהמינהל הוא שהחליט שלא להשיב את כספי הסכם התשתיות לתובעות. בנוסף, חייב המינהל בהשבת הכסף מכוח עילת עשיית עושר ולא במשפט.

התובעות טוענות כי מעבר לזכותן להשבת הסכומים ששילמו, הן זכאיות גם לפיצוי בגין אובדן רווח שהיו עתידות להרוויח לו היו ההסכמים מתבצעים, ולו הן היו מקימות את הבניינים על המגרשים כמתוכנן, וזאת מכוח סעיף 10 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970 (להלן: " חוק התרופות").

טענות המינהל

4.         המינהל טוען כי יש לדחות את התביעה.

ביחס למגרש 2027 נטען, כי הודע לתובעות בתנאי המכרז שהמגרשים מוכרזים כאתרי עתיקות, וכי על הזוכה במכרז לשחרר את המגרשים מהמגבלות של רשות העתיקות, תוך שעלות הבדיקות והחפירות ביחס לכך - מוטלת על הזוכה. עוד נטען כי טענות התובעות ביחס להימצאותם של קברי מוסלמים במגרש 2027, אינה נכונה. כך, המכתב שאליו מפנות התובעות (ת/15), אינו מציג כל קביעה פוזיטיבית המצביעה על חוסר יכולת להוציא לפועל את הבנייה במגרש, אלא רק מיידע את התובעות כי יש לבדוק אותו. המכתב ת/17 נכתב מתוך הנחה מוטעית כי מגרש 2027 נמצא בבית קברות מוסלמי, אך בדיעבד הסתבר כי אין זה המצב. המגרש נמצא בסמוך לבית קברות מוסלמי, אך אין בו עצמו קברים מוסלמיים. לנוכח מכתב זה, הסכים המינהל, לפנים משורת הדין, לטענתו, לבטל את ההסכם, אך התנה זאת בתנאים שונים, להם התובעות לא הסכימו. על כל פנים, כיום הסתבר כי אין מניעה לבנות על מגרש 2027, שכן לא קיימים בו קברי מוסלמים, אלא קברים מתקופות קדומות הרבה יותר.

באשר למגרש 306, המינהל טוען כי הטענות לגביו כלל לא הופיעו בכתב התביעה המקורי. רק מקץ 4 שנים, לאחר שנודע למר חכשורי כי לא יוכל לפנות את מר עזרא מהמגרש, הוא העלה טענה בהקשר זה, בתיקון השני לכתב התביעה. המעבר בין עילות התביעה השונות, יש בו, על פי הנטען, כדי ליצור חשד של חוסר אמינות.

עוד נטען, כי התובעות מכירות היטב את המגרש, שנמצא בסמוך למשרדיהן. מר חכשורי אף הכיר היטב את מר עזרא, ואת המטרדים הנובעים מקרבתו של המגרש למסעדה. מר חכשורי אף נפגש עם מר עזרא לפני הזכייה במכרז, וחבר עמו להסדרת העניין ביניהם. רק משלא יצא ההסדר לפועל, העלה מר חכשורי את טענותיו.

עוד טוען המינהל, כי המגרש גודר והוכשר לשיווק עוד בטרם פרסום המכרז, ומטעם זה לא הייתה צפויה להתעורר כל בעיה כתוצאה מקרבתו למסעדה. העובדה שהמגרש נמצא בסמוך למסעדה, וחשוף מעצם סמיכות זו למטרד, לא הוסתרה מאיש, ולא הייתה כל סיבה לציין אותה במסמכי המכרז.

5.         המינהל טוען כי התובעות הן שהפרו את הסכמי הפיתוח, ולכן אין הן זכאיות להשבת הסכומים ששולמו להן מכוח הסכמים אלה. התובעות ידעו את העובדות מראש, ולכן הן אינן יכולות לטעון כי לא ניתן לבצע את ההסכמים. על כל פנים, לטענת המינהל, הוא אינו חייב לשלם את הסכומים ששילמו התובעות מכוח הסכמי התשתיות, שכן הוא לא היה צד להסכמים אלה, ולא קיבל כסף מכוחם.

לטענת המינהל, התובעות אינן יכולות לטעון לתנאי מקפח בחוזה אחיד, משהשתתפו במכרז כמות שהוא ללא הסתייגויות.

המינהל מוסיף כי התובעות אינן יכולות לתבוע הן השבה והן פיצויים, וכן כי ההתייחסות לעילת התביעה בגין אובדן רווחים צריכה להיעשות - אם בכלל - על פי חוות הדעת מטעם המינהל.

טענות אזור 2000