פסק-דין בתיק א 2593/00

בפניי תובענה אשר עניינה סכסוך בין בעלים משותפים של דירה הידועה כחלקה 59 תת-חלקה 4 בגוש 7027 ברח' החרוב 12 ביפו (להלן: "הדירה"). התובע מעוניין להביא לסיומו של השיתוף במקרקעין בין הצדדים בדרך של מכירת הדירה וחלוקת כספי המכירה בין הצדדים. הנתבע, מתנגד למכירת הדירה ולחלוקת כספי המכירה והגיש תביעה שכנגד, בה הוא מבקש להורות על פירוק השיתוף בדרך של חלוקת הדירה בעין.

תמצית העובדות וטענות הצדדים

ביום 21.9.1999, התקשרו הצדדים עם רשות הפיתוח ע"י מנהל מקרקעי ישראל (באמצעות חברת נכסי ח.נ. אריאל בע"מ) בהסכם לרכישת הדירה ( ת/2 להלן: " הסכם המכר") וזאת בעקבות מכרז שפרסמה חברת ח.נ. אריאל בע"מ לרכישת הדירה.

הדירה, כפי שהיא מתוארת בהסכם המכר, הינה דירה בקומה השנייה (קומה ראשונה מעל קומת הקרקע) ברח' החרוב 12 יפו, בת 7 חדרים, בשטח של 236 מ"ר ולה צמודים: גג רעפים בשטח של 245 מ"ר, מרפסת בשטח של 11 מ"ר וגג בטון בשטח של 57.8 מ"ר. בידי הצדדים אין זכויות בניה נוספות בדירה.

הבניין נרשם כבית משותף והדירה נרשמה כיחידה אחת נפרדת בבית המשותף, כאשר הצדדים הינם בעלים של הדירה בחלקים שווים ( ת/3, ת/4).

לצדדים טענות האחד כלפי רעהו בעניין השימוש שנעשה בדירה מיום הרכישה עד היום, אולם טענות אלה אינן רלוונטיות להכרעה במחלוקת שבפניי.

התובע והנתבע שכנגד (יכונה להלן: " התובע") טוען, כי יש לפרק את השיתוף בדירה על ידי מכירת הדירה לצד שלישי וחלוקת כספי המכירה בין הצדדים.

התובע טוען, כי כוונת הצדדים בעת רכישת הדירה הייתה לחלקה ל- 4 יחידות דיור, כאשר כל אחד מהצדדים יקבל שתי יחידות דיור ויעשה בהן כרצונו, אולם עניין זה לא הסתייע.

התובע טוען, כי הוא הציע לרכוש את חלקו של הנתבע בדירה ולחילופין למכור לנתבע את חלקו שלו. התובע טוען, כי הצעתו לרכוש את חלקו של הנתבע הייתה גבוהה ב- 12,500$ מאשר ביקש לקבל מהנתבע במידה והנתבע יעדיף הוא להיות הרוכש. התובע טוען, כי שתי הצעותיו אלה נדחו על ידי הנתבע.

התובע טוען, כי אינו יכול לממש את זכויותיו בדירה שכן הנתבע מסרב לכל הצעה שתביא לידי פירוק השיתוף והוא מעוניין בפירוק השיתוף על מנת למנוע הפסדים נוספים.

התובע טוען, כי המדובר ביחידת מגורים אחת אשר לא ניתן לחלקה בעין.

התובע טוען, כי אף אם ניתן להכיל בדירה מספר יחידות דיור, עניין זה דורש השקעה כספית לצורך השלמת יחידות הדיור והסכמות בין הצדדים לעניין אופן החלוקה בין הצדדים, שכן לצורכי רישום דרושה הפרדה מוחלטת בין כל יחידה.

התובע מוסיף וטוען, כי אף במידה והיה ניתן לחלק את הדירה, אין זה המקרה המתאים לעשות כן, הואיל והצדדים מסוכסכים ביניהם ויש צורך בהפרדות הצדדים זה מזה ולא בהשארתם ביחסי שכנות.

התובע טוען, כי פירוק השיתוף היחידי האפשרי במקרה דנן, הוא פירוק על ידי מכירת הדירה שכן לצורך פירוק בעין יש צורך באדריכל, מודד, מהנדס, קבלן וכן יש צורך במימון שכן ללא כל אלה, פירוק בעין אינו אפשרי.

הנתבע טוען מנגד, כי הוראות חוק המקרקעין התשכ"ט- 1969 (להלן: " חוק המקרקעין") מורות על העדפת חלוקה בעין שעה שהדבר אפשרי, על פני מכירת הנכס.

לטענתו של הנתבע, היה בין הצדדים הסכם בע"פ לפיו תחולק הדירה לשתי יחידות אשר כל אחד יעשה ביחידתו כרצונו. לטענת הנתבע, הרעיון לחלק לשפץ את הדירה ולחלקה ל- 4 יחידות דיור בא מצד התובע לאחר שרכשו את הדירה.

הנתבע טוען, כי תשריט הדירה מצביע על כך שבעבר היא הייתה מחולקת ל- 4 יחידות דיור ובנוסף הוא טוען, כי אף אם לא ניתן לחלקה ל-4 יחידות דיור, הרי שעל פי התב"ע יכולות להיות בבניין 6 יחידות דיור. לטענת הנתבע, הואיל ובבניין כיום 5 יחידות אין כל מניעה מבחינה תכנונית לחלק את הדירה לשתי יחידות נפרדות.

הנתבע טוען, כי על פי חוות דעתו של המומחה מטעם בית המשפט מר ניקי פרימו, מתכנן עירוני ואזורי ושמאי מקרקעין (להלן: " ניקי פרימו"), ניתן לחלק את הדירה לשתי יחידות דיור נפרדות.

הנתבע טוען, כי הוא מתגורר בחלק מן הדירה, הוא רכש את הדירה על מנת להתגורר בה ואף משכן את בית הוריו לצורך קבלת הלוואה לרכישת חלקו בדירה. לדבריו ערך הדירה ירד מאוד מאז רכישתה. מכירת הדירה כעת, תותיר אותו חסר מקום מגורים, בעוד הוא מחויב בהחזרי ההלוואה, המובטחת במשכנתא, אשר מימנה את רכישת חלקו קודם ירידת המחירים.

התובע טוען בתגובה לטענות הנתבע, כי חלוקה על פי סעיף 39 לחוק המקרקעין לא נטענה על ידי הנתבע בכתב הגנתו ובכתב התביעה שכנגד והועלתה רק בסיכומיו והמדובר בהרחבת חזית אסורה. בנוסף מוסיף התובע וטוען, כי לא ניתן לחלק את הדירה על פי הוראות סעיף 42 שכן הבניין בו נמצאת הדירה כבר רשום כבית משותף.

התובע מוסיף וטוען, כי על הבניין חלה תב"ע המגדירה את הבניין כבניין לשימור וככזה חלוקת הדירה בעין דורשת אישורים רבים יותר מהגורמים המוסמכים והופכת את החלוקה בעין למסובכת הרבה יותר מחלוקת דירה רגילה. זאת ועוד, בשל הצורך לשמר את הבניין, עלויות החלוקה תהנה גבוהות.