פסק-דין בתיק א 2546/02

א. רקע

1.  תביעה כספית בסך 146,998 ש"ח בגין ליקוי בניה בדירה שרכשו התובעים מאת הנתבעת, עפ"י הסכם מיום 5.8.96. מסירת חזקה היתה בחודש 12/97, לאחר ששולמה מלוא התמורה.

2.  במסגרת הליכים מוקדמים שנוהלו בפני מספר מותבים קודמים, מונה מומחה מטעם בית המשפט וכן נעשה נסיון להעברת התיק להליכי גישור. משנכשל נסיון זה הועבר התיק במסגרת ניתוב תיקים חדש בבית המשפט לטיפולי, ובישיבה שקיימתי במחצית חודש אפריל 2007, הודיעו הצדדים על הסכמה לפיה יוגשו ראיותיהם בכתב, וינתן פסק הדין על סמך החומר שבתיק. כך אכן נעשה ובהתאם ניתן פסק דין זה.

ב. תמצית טיעוני הצדדים

3. לטענת התובעים, נבנתה הדירה שלא בהתאם להסכם שרכשו ובה ליקויים ואי התאמות רבים, לרבות בעיות רטיבות איטום ועובש (ס' 10+11 לתצהיר התובע מיום 3.6.07), בעיות בשלד ובבניה וצמצום שטח המגרש (ס' 3 לתצהיר). בין היתר מדובר בהפרשי גובה בין הבתים בפרויקט, כשביתם הוא הנמוך ביחס לשכניהם ומאפשר צפייה לפרטיותם (ס' 4 + 6 לתצהיר). עוד טוענים התובעים, כי בהסדר אליו הגיעו עם הנתבעת, הסכימה זו לבצע שינויים, שיפורים ותוספות ואולם לא עמדה במובטח (ס' 7+8 לתצהיר). בנסיבות אלה נגרמה לדירה ירידת ערך שהיקפה עפ"י חוות דעת מטעמם עומד על סך 24,300 $) וכן ליקויים נוספים בסך השווה ל - 6,250 $ (ס' 13 + 14 לתצהיר וכן חוו"ד המומחה פורת נספח ג'), המסתכמים ביחד עם עגמת הנפש לסכום התביעה. 

לתמיכה בתביעתם צורפה כאמור חוות דעת מהנדס בניין ושמאי מקרקעין, אינג' אביגדור פורת.

4.  לטענת הנתבעת, שימשה היא כיזמית בלבד ולא כחברת הבניה (ס' 5 לתצהיר הנתבעת מיום 13.8.07). לגופו של עניין, לא התחייבה מעולם בנושא הפרשי הגובה ואין אף חובה עליה על פי חוק, למסור מידע ו/או להתחייב בקשר לטופוגרפיה ולגובה המגרש ביחס לגובה המגרשים הסמוכים, ועל כן מכחישה חבותה בעניין זה (ס' 7, 8 ו - 10 לתצהיר). מכל מקום סיפקה לנתבעים מראש את כל התכניות שהיה עליה לספק להם עפ"י החוק (ס' 9 לתצהיר). מכל מקום, לטענתה  אין גם כל פסול בגבהי מגרשים שונים והדבר מקובל בכל רחבי הארץ (ס' 11 לתצהיר). לטענת הנתבעת, ניסתה היא לשפר ולהוסיף תוספות שונות לנכס התובעים, לפנים שורת הדין ומבלי שהיתה עליה חובה חוזית כלשהיא לעשות כן  (ס' 13-15 ו - 17 לתצהיר), אולם התברר כי לא ניתן לעשות כן, בשל פגיעה אפשרית בנכסים שכנים, ועל כן לא שוכלל נסיון זה לכדי מעשה (ס' 15.2 ו- 16 לתצהיר).

5.  הנתבעת אף כופרת בחוות הדעת מטעם התובעים, שכן עדכנית היא למועד שקדם לביצוע תיקונים על ידה, בהתאם להסכם עם התובעים ולדרישותיהם (ס' 20 לתצהיר).

ג. המחלוקת

6.  המחלוקת בין הצדדים בת שני פנים: האחד, שאלת המצג שהוצג בפני התובעים באשר לתצורת הדירה ומשמעותו והאחר, שאלת הליקויים וגובה הנזקים, ככל שקיימים כאלה, הן באשר לירידת הערך הנטענת והן באשר ליתר הליקויים. 

ד. הראיות

7.  מטעם התביעה הוגש כאמור תצהירו של התובע מר דוד גבאי, אליו צורפו המסמכים הבאים: הסכם המכר מיום 5.8.06, מפרט ותשריט (נספח א'), מסמך שינויים מיום 27.10.97 (נספח ב'), חוות דעת מומחה - אינג' אביגדור פורת (נספח ג'),  תכתובות בין הצדדים (נספחים ד' -ו') .

8.  מטעם הנתבעת הוגש תצהירו של מנהל מכירות דרום מר בני ביתן, אליו צורפו המסמכים הבאים:  מפרט טכני על תשריטיו ונספחיו כפי שצורף להסכם המכר (נספח א'), תכתובות בין גורמים אצל הנתבעת הנוגעים לעניין המחלוקת (נספחים ב'-ד'),  תשריט פרצלציה (נספח ה'), מכתב "לצרכי פשרה" מיום 21.7.04 בין ב"כ הצדדים (נספח ו'). תשריט איחוד וחלוקה- מצב קיים ומצב מוצע (נספח ז'),  טופס מסירת דירה (נספח ח'). פרוטוקול תיקונים מיום 26.11.98 (נספח ט').

9.  במסגרת הראיות המצויות בתיק, מצויה גם חוות דעתו של  מר יעקב דובדבני, מהנדס מומחה שמונה על ידי ביהמ"ש עפ"י החלטה מיום 10.11.02,  להכרעה בשאלת הליקויים ההנדסיים בדירת התובעים ולקבוע את עלות תיקונם.  מר דובדבני העריך את גובה הליקויים בסך של 10,000 ש"ח, בהתאם לחוות דעתו מיום 23.2.03. לא הונח בפני כל נתון, אם אכן ביצעה הנתבעת תיקונים אלה, כאמור בהחלטת כב' השופטת נצר מיום  10.6.04 והנחת העבודה היא איפוא שלא בוצעו.

עם זאת הודיעה הנתבעת ביום 28.12.05 (ובסעיף 15 לתצהירה), כי הצמידה שטח נוסף באיזור החניה ששטחו כ- 12 מ"ר לבעלות התובעים, הצמדה שקיבלה תוקף חוקי בהליכי פרצלציה שאושרו כדין בתב"ע.  

ה. דיון

א. תיקון הליקויים

10. בעניין זה מצויות בפני שתי חוות דעת: האחת מטעם שנערכה ע"י אינג' אביגדור פורת, אשר העריך את שווי הליקויים בכ -6,250$ (כולל מע"מ). האחרת מטעם ביהמ"ש, אשר נערכה ע"י המהנדס דובדבני, שהעריך את אומדן הליקויים ב-10,000 ש"ח.  מומחה בית המשפט לא קבע בחוות דעתו ירידת ערך בגין הפרשי הגבהים או הקטנת השטח. הצדדים ויתרו על חקירת המומחים, כמו גם על חקירות מי מהמצהירים.

 11. מעמדו של מומחה מטעם בית המשפט נידון במספר רב של פסקי דין ובהם נקבע בעקביות, כי בהעדר סיבה מהותית, יש להעדיפו על פני חוות דעתם של מומחים מטעם הצדדים, באשר יש לשער כי אובייקטיבית היא ביחס אליהם.  כך למשל בע"א 293/88 חברת יצחק ניימן להשכרה  בע"מ נ' מ' רבי ואח', (1990) לא פורסם)  קבע בית המשפט העליון:

"משממנה בית המשפט מומחה על מנת שחוות דעתו תספק לבית המשפט נתונים מקצועיים לצורך הכרעה בדיון, סביר להניח שבית המשפט יאמץ ממצאיו של המומחה אלא אם כן נראית סיבה בולטת לעין שלא לעשות זאת. אכן עד מומחה כמוהו ככל עד- שקילת אמינותו מסורה לבית המשפט ואין בעובדת היותו מומחה כדי להגביל שיקול דעתו של בית המשפט. אך, כאמור, לא ייטה בית המשפט לסטות מחוות דעתו של המומחה בהעדר נימוקים כבדי משקל שיניעוהו לעשות כן".

ר' גם ע"א 1240,558/96 - חברת שיכון עובדים נ' רוזנטל חנן ו-32 אח', פ"ד נב(4), 563,   569-570.

12. כפועל יוצא מהאמור לעיל ומ"מעמד העל" שיש למומחה בית המשפט על פני מומחי הצדדים, קיימת למעשה הגבלה על יכולתם של הצדדים להביא ראיות מצידם. ( ר' לענין זה  ע.א. 323/85 מדינת ישראל נ' אברהם אליהו מזרחי, פ"ד לט(4)  185 בעמ' 189 וע"א 8939/01 - חיים אביצור ואח' נ' חפציבה חברה לבניין עבודות ופיתוח בע"מ, (2003) לא פורסם, ע"א 625/91 GUARANTEE    ASSURANCE -    נ' כלל חברה לביטוח  (1995) לא פורסם, ועוד).

13. בענייננו לא זומן כאמור מומחה בית המשפט להחקר על חוות דעתו וממילא לא נסתרו ממצאיה. משנה תוקף לחוות דעתו של מומחה בית המשפט נובע מהעובדה, כי חוו"ד זו מאוחרת לזו של התובעים, אשר הוצאה על ידי המומחה מטעמם, זמן רב קודם ביצוע התיקונים עפ"י פרוטוקול התיקונים. בנסיבות אלה התוצאה היא, שאין טעם מיוחד שלא לקבל את חוות דעת המומחה מטעם בית המשפט, באשר להיקף הליקויים הנאמד בסך  10,000 ש"ח בתוספת מע"מ כאמור בחוות דעתו.

ב. ירידת ערך: