פסק-דין בתיק א 25405/06

1. גת סנטר ניהול מבנים בע"מ ( "התובעת"), תבעה את פרג'ון אברהם ( "הנתבע") בגין דמי ניהול אשר לא שולמו לה החל מחודש אוקטובר 2003 ועד ליום הגשת התביעה בסך של 35,113.06 ש"ח.

בין הצדדים נחתם הסכם ניהול ביום 24.10.89 בו התחייבה התובעת לספק לנתבע שירותי אחזקה וניהול לחנות שבבעלותו בקניון "גת סנטר" בקרית גת. תנאי התשלום לחברת הניהול פורטו בסעיף 5 להסכם הניהול ("ה הסכם").

לנתבע נתנה רשות להתגונן רק לעניין גובה דמי הניהול ושאלת שטח החיוב לפיו יחושבו דמי הניהול האם "ברוטו" או "נטו".

טענות התובעת

2.   התובעת טוענת בתצהירו של מר מנוס מנשה, מנהלה משנת 1994, כי בהתאם להסכם התחייב הנתבע לשלם דמי ניהול ממועד כריתת ההסכם, וחדל לשלם באוקטובר 2003.

אין בסיס לטענת הנתבע ולפיה התובעת העלתה את גובה דמי הניהול בניגוד להסכם. זאת מאחר וביום 30.10.94 נחתם הסכם בין התובעת לבין יו"ר ועד בעלי החנויות, ולפיו דמי הניהול יועלו החל מיום 01.10.94 ל- 4.5$, והחל מיום 01.10.95 יועלו ל-  5$.  התובעת טוענת כי הנתבע הודה בתצהירו כי אכן שילם סכומים אלה בגין דמי הניהול, במשך למעלה מ- 13 שנה ומכאן שידע על ההעלאת המחירים ובביצוע התשלומים לאורך השנים אף הסכים לכך.

זאת ועוד, הנתבע שילם דמי ניהול בין השנים 1989-2003 כאמור, לפי שטח ברוטו של החנות. לכן, טענתו, כיום ולפיה יש לחייבו לפי שטח נטו של החנות הינה מופרכת.

כן נטען כי על אף שהפסיק הנתבע את התשלומים לחברת הניהול, לא הפרה התובעת את ההסכם מצידה והמשיכה לספק לנתבע את שירותי הניהול כפי  שהתחייבה במסגרתו.

טענות הנתבע

3.   הנתבע טען כי במסגרת ההסכם התחייב לשלם סך של 3$ בלבד לכל מ"ר של הנכס. שינוי החיוב, הגם שהוא אפשרי בהתאם להסכם, מחייב הודעה למחזיקים. לטענת הנתבע לא ניתנה לו על כך הודעה בהתאם להסכם. זאת ועוד יש לחייבו בגין השטח נטו של החנות, אשר בהתאם למדידה שבוצעה על ידו הינו קטן בכ- 10 מ"ר מהשטח בו חוייב בפועל.

לנתבע טענות קיזוז הן לגובה החיוב, ההפרש בין 3$ ל- 5$ והן לשטח החיוב. לעניין זה טוען הנתבע כי כאשר מתעורר ספק לגבי פירושה של תניה במסמך יש לפרשה כנגד המנסח. עוד מוסיף הנתבע כי מקל וחומר כאשר מדובר במצב בו התובעת הינה חברת בת של חברת תום השקעות בע"מ אשר בבעלותה כ- 52% מהבעלות בנכסי הקניון.

התובעת העלתה את דמי הניהול בניגוד להסכם ולא הציגה בפניו או בפני מי מהמחזיקים בקניון את ספרי הנהלת החשבונות ופירוט הוצאותיה והכנסותיה. בכך, נטען הפרה את התחייבויותיה עפ"י ההסכם.

דיון והכרעה

4.   ישיבת ההוכחות התקיימה לפני ביום 11 ספטמבר 2007. במהלכה נחקר מנהל התובעת מר מנוס מנשה. ב"כ התובעת ויתר על חקירתו של הנתבע. כן זומן לעדות, על ידי התובעת, מר קרן דוד, מי ששימש בתקופה הרלבנטית לתביעה יו"ר ועד בעלי החנויות, אולם בהתאם להודעת, עו"ד א. רינון, ולפיה מונה למר קרן אפוטרופוס לגוף, בשל מצבו הבריאותי הקשה, לא התייצב העד לישיבה.  בסיום ישיבת ההוכחות הודיעו הצדדים כי ישקלו לסיים ההליך בפשרה, אולם משכשלו נסיונותיהם, ניתן על ידי, ביום 13 ינואר 2008, צו להגשת סיכומים בכתב.

      שתי שאלות שנויות במחלוקת ובהן עלי להכריע. מהו השטח לחיוב - האם נטו או ברוטו וכן מהו גובה דמי הניהול לפי מ"ר, שזכאית התובעת לחייב בגינו.

לשאלת שטח החיוב

5.   הבסיס המשפטי ליחסי הצדדים הינו הסכם הניהול מיום 24 אוקטובר 1989. ביום זה גם נחתם הסכם הרכישה בין הנתבע לבין "מנרב אינטרנשיונל בע"מ ובין תום השקעות פיתוח ובניה (1989) בע"מ ( "הסכם הרכישה"). שני הצדדים צרפו לתיק ביהמ"ש רק את העמוד הראשון להסכם זה. הסעיף הרלבנטי לעניננו, סעיף 5 להסכם ענינו "תשלום לחברת הניהול":-

"א. המחזיק מתחייב לשלם לחברת הניהול דמי שירותים בסך של 3$ ארה"ב בכל חודש בגין כל מטר רבוע של הנכס, בשנתיים הראשונות מיום תחילת מתן שירותי הניהול. ...

ב. לחברת הניהול הזכות לאחר תום השנתיים הראשונות של מתן שירותי ניהול בהודעה על כך למחזיק, לעבור משיטה של תשלום קבוע ... לשיטה לפיה כל עלויות ביצוע השירותים יוטלו על המחזיקים, ... בתוספת דמי ניהול בשיעור 15%... לאחר הודעה כאמור מתחייב המחזיק לשלם לחברת הניהול כדמי שירותים את חלקו ...

חברת הניהול תהא רשאית לקבוע כי חלקו של המחזיק בכלל ההוצאות יקבע בשיטה אחרת מהנזכרת לעיל בהתאם למפתח שיוכן על ידי חברת הניהול ויאושר ע"י רואה החשבון שלה ובלבד שהמחזיק לא יקופח לעומת בעלי נכסים דומים אחרים במרכז. ..."