פסק-דין בתיק א 2536/06

1.   עסקינן בתביעה שעניינה ליקויי בניה ועיכוב במסירת החזקה בדירה אשר רכשו התובעים במסגרת פרויקט "רמת הכרמל" בחיפה. התביעה הוגשה כנגד הנתבעת מס' 1, חברת רמת חביב בע"מ - יזמית הפרויקט, וכנגד הנתבעת מס' 2, חברת סולל בונה בע"מ - הקבלן אשר ביצע הבניה בפועל.

רמת חביב, היזמית, שלחה הודעת צד ג' לארבעה צדדים שלישיים (בהתאמה): לחברת אנגל ג'נרל דיבלופרס בע"מ אשר עסקה בשיווק הפרויקט ופיקוח עליו, חברת סולל בונה - הקבלן, מקנומטיק (ישראל) בע"מ ולנקה צדרבאום בע"מ - חברות אשר עסקו בתכנון האדריכלי של הפרויקט.

ביום 27.04.06 ולאור בקשת המודיעה רמת חביב, ניתן פס"ד חלקי לפיו התביעה כנגד צדדים שלישיים 3-4 נמחקה.

חברת אנגל שלחה הודעת צד ד' לרמת חביב וכן לסולל בונה.

2.   הטענה העיקרית אשר הועלתה ע"י רמת חביב היא הטענה למעשה בי"ד במערכת היחסים שבינה לבין חברת אנגל, מעשה בי"ד אשר התגבש בפסק-דינו של כבוד השופט דר מיום 28.02.05 הניתן במסגרת ת"א (חיפה) 463/01 ווקסלין נ' אנגל חברה לקבלנות כללית בע"מ ואח' (פורסם בנבו) ואשר עסק גם הוא בנושא של ליקויי בניה ב- 2 דירות שנרכשו באתר אחר שכונה "שכונת רמת חביב" בחיפה.

ב"כ חברת אנגל הסכים עם הטענה למעשה בי"ד והסביר בסיכומיו כי יש לתחום ולאבחן עובדות פסק-דין ווקסלין מן העובדות נשוא תיק זה.

3.   פסק-דינו של כבוד השופט דר הכריע בשאלת האחריות של הנתבעים וצדדים שלישיים, זהים לתביעה זו, וכן בחלוקתה הפנימית של האחריות ביניהם. נקבע כדלקמן:

"15.      אחריותה הישירה של אנגל

15.1            בכתב התביעה (סעיף 3), מייחסים התובעים לאנגל אחריות מכוח מצג...

התובעים טוענים כי די במצג זה כדי ליצור אחריות ישירה של אנגל כלפיהם, למרות שהחוזים נחתמו בינם לבין רמת חביב.

            .... 

15.3    חוק המכר (דירות) רואה במוכר מי שאחראי כלפי הקונה. העילה כלפי אחרים, שאינם "מוכר" כהגדרתו בחוק המכר (דירות), ואינם צדדים לחוזה עם רוכש הדירה, אינה נובעת מכח חוק המכר (דירות) או חוק החוזים והיא יכולה להמצא אך ורק בתחום דיני הנזיקין. כך עשוי מי שביצע עבודה בדירת מגורים, כגון קבלן משנה, להיות אחראי לנזק שנגרם לאדם כתוצאה מרשלנות של הקבלן או עקב הפרת חובה שבחוק.

15.4      הטענה שאנגל יצר מצג לפיו הוא הבונה, אינה יכולה לעמוד למוכרים כעילת תביעה נגדו שמקורה בחוזה. אוסיף כי על פי דיני השליחות, אנגל, כמי שעוסק בתכנון ובמכירות, הוא שלוח של רמת חביב. לא ניתן לקבוע שהשליחות נסתרת, שכן החוזה נעשה עם רמת חביב. כאשר השליחות אינה נסתרת, אחראי השולח ולא השלוח.

            לפיכך אני דוחה את התביעה של התובע נגד אנגל.

16.        אנגל מול רמת חביב

16.1      ביום 4.12.95 נחתם חוזה בין רמת חביב לבין אנגל (נ/4). מן המבוא לחוזה עולה כי הזכויות בנכס הן של רמת חביב, כי בכוונתה ליזום שינוי של התב"ע הקיימת, כך שיוגדל מספר יחידות הדיור שניתן יהיה לבנות באתר וכי פנתה לאנגל "...עקב נסיונו הרב בהוצאה לפועל בשינוי התב"ע מחד ובבנית הנכס מאידך...". 

            אנגל הצהירה במבוא "כי הינו [כך במקור] בעל הכישורים, היכולת, כח-האדם והמנגנון לביצוע הפעולות הדרושות לטיפול בשינוי התב"ע, בקבלת האישורים הנדרשים, בבנייה, בפיקוח ובניהול הפרוייקט". 

16.2      בגוף החוזה (סעיף 2.5) קיבלה עליה אנגל, בין השאר, "...לנהל את הפרוייקט, ללוותו ולהפעילו בהתאם להוראות הפרוגרמה והסכם זה והנחיות שתינתנה מעת לעת ע"י החברה [רמת חביב]". עוד קיבלה על עצמה אנגל להעמיד לרשות רמת חביב "... את כל צוות העובדים הדרוש לניהול הפרוייקט..." (סעיף 2.7).

            הובהר בחוזה שניהול הפרוייקט כולל תכנון ותיאום תכנון. נקבע שאנגל יטפל בשיווק הדירות ובמכירתן ולצורך זה יעסיק אנשי מכירות וידאג לפרסום. בחוזה נקבע שתמורת ניהול הפרוייקט ושיווקו תקבל אנגל עמלות וכן נקבע מנגנון של מענק מרווחי רמת חביב, בגין תוספת לשטח הבנייה.