פסק-דין בתיק א 25207/06

מבוא

1.         התובעות השכירו לנתבעת 1 ( להלן: "הנתבעת") שתי קומות בבנין משרדים. הנתבעים 2 ו-3 ( להלן: "הערבים"), ערבו לקיום התחייבויותיה של הנתבעת כלפי התובעות. לימים כשפונה המושכר, טענו התובעות כי הנתבעת חבה להם כספים בגין פקדונות שהפקידו בידה שוכרי משנה, ואשר אמורים היו להיות מועברים לידי התובעות לאחר שהנתבעת פינתה את המושכר. עוד טענו התובעות לקיומם של חובות טלפון וחשמל שהותירה הנתבעת וכן נטען כי הנתבעים נהגו באופן לא הוגן, משום שהציגו עצמם בפרסומים שונים כבעלי זכויות במושכר, והפנו את הפונים אליהם אל נכסים אחרים. הנתבעים טענו כי אין הם חייבים דבר וחצי דבר לתובעות וכי ערבותם של הערבים פקעה. מכאן התביעה, שהועמדה על סך של 133,685 ש"ח.

רקע עובדתי

2.         ביום 18.6.2000 נחתם חוזה שכירות בין התובעות לבין הנתבעת, לפיו הושכרה לנתבעת הקומה הרביעית בבנין ברח' לה גרדיה 7 בתל אביב, המצוי רובו בבעלותן של התובעות ( להלן: "החוזה"). בנוסף שכרה הנתבעת חדר על גג הבנין וביום 15.9.2000 מימשה אופציה שהיתה לה ושכרה גם את הקומה השלישית בבנין (ראה מוצג ת/1). תקופת השכירות נקבעה לשישים חודש מיום מסירת המושכר. הערבים ערבו אישית לקיום התחייבויותיה של הנתבעת על פי החוזה.

3.         קומות המושכר נמסרו לנתבעת במועדים שונים החל מחודש אוגוסט 2000 וכלה בחודש ספטמבר 2000, ובהתאמה השכירות היתה אמורה להסתיים בחודשים אוגוסט וספטמבר 2005.

4.         הנתבעת השכירה חלקים מן המושכר בשכירות משנה. חלק משכירויות המשנה נעשו לתקופות שהתארכו אל מעבר לתקופת שכירותה שלה. במסגרת שכירויות המשנה, גבתה הנתבעת פקדונות מחמישה שוכרי משנה, בסכום כולל של 32,096 ש"ח, נכון ליום הגשת התביעה, אשר נועדו להבטיח את קיום התחייבויותיהם של שוכרי המשנה כלפי הנתבעת.

5.         בחודש אוגוסט 2005, לאחר משא ומתן שארך מספר חודשים,  נחתם מסמך המכונה "תוספת להסכם שכירות" ( להלן: "התוספת"). בגדרה של התוספת נקבע כי תוקפה יהיה לתקופה של שמונה חודשים, החל מיום 1.1.2005 וכלה ביום 31.8.2005, משמע, נקבע לה תוקף רטרואקטיבי. עוד נקבע שיעורם המופחת של דמי השכירות המגיעים לתובעות בגין תקופת התוספת, וכן נקבע כי על אף החובה בחוזה השכירות לפנות את המושכר במועדים שונים זה מזה (בשל השכרת חלקיו של המושכר במועדים שונים), אזיי המושכר כולו יפונה ביום 31.8.2005.

דיון

6.         בין הצדדים נתגלעה מחלוקת בשאלה האם התוספת היא למעשה חוזה חדש, כפי שטוענים הנתבעים, או שמא מדובר בשינוי של החוזה הקיים, שלא נועדה לסיים את החוזה או להחליפו, כפי שטוענות התובעות. התשובה לשאלה זו אמורה להכריע את הכף האם קיימת לתובעות עילת תביעה כלפי הערבים, באשר לטענתם של האחרונים, הם ערבו אמנם לחוזה, אך לא לתוספת. הואיל והתביעה להעברת כספי הפקדון מבוססת על הוראות התוספת, אזיי ככל שמדובר בחוזה חדש, לא קיימת עילת תביעה נגדם.

7.         אין ספק שהתוספת שיפרה את מצבה של הנתבעת. דמי השכירות לפי החוזה עמדו על כ- 30,000 ש"ח, כפי שהודה הנתבע 2 בעדותו, בע' 13 לפרוטוקול. לפי התוספת, הופחת שיעורם של דמי השכירות ועמד על 20,000 ש"ח בלבד. מעבר לכך, הסדירו הצדדים את דרך סיומה של השכירות והטיפול בשוכרי המשנה של הנתבעת, כמו גם את סוגיית הציוד שהנתבעת תהא רשאית להוציא מן המושכר. התוספת לא האריכה את תקופת השכירות של החוזה המקורי, אלא רק קבעה מועד אחיד לפינוי המושכר, בתוך מסגרת הזמן שנקבעה עוד בגדרו של החוזה המקורי. ברור כי ככל שמדובר בגובה דמי השכירות, מדובר בהסדר חוזי חדש, אלא שמעבר לשינוי זה, ביקשו הצדדים לשמר את ייתר הוראותיו של החוזה המקורי. כך גם נקבע מפורשות בס' 8 לתוספת:

            " כל סעיפי ההסכם יהיו תקפים גם בתקופת התוספת. השוכר מתחייב לקיים בתקופת התוספת את כל החובות החלים עליו עפ"י ההסכם ואין בכך משום גריעה באף לא אחד [כך במקור] מזכויות המשכיר."

            יחד עם זאת, אינני סבור כי השאלה הנכונה היא האם מדובר בחוזה חדש או שמא בשינוי של חוזה קיים, שכן השאלה האמיתית היא על אלו חיובים בדיוק חלה ערבותם של הערבים. נקודת המוצא לבחינת שאלה זו היא כתב הערבות עצמו, וממנו עולה כי ערבותם של הערבים התייחסה " לכל חובות והתחייבויות השוכר על פי הסכם זה, כלפי המשכיר".

            מכאן, שיש להבחין בין חובות והתחייבויות של הנתבעת, שניתן לייחס אותם לחוזה השכירות, הבאים תחת כנפיה של הערבות, לבין חובות או התחייבויות שאינם קבועים בחוזה המקורי, אלא באו לעולם בשלב מאוחר יותר, אשר יוצאים מגדרה של הערבות.

            במה דברים אמורים? ככל שמדובר בחובות נטענים בגין טלפון וחשמל, בהנחה שהם אכן קיימים, הרי שערבותם של הערבים משתרעת גם לגביהם, מכוחו של כתב הערבות. בחיובים אלה לא חל כל שינוי בין החוזה המקורי לבין התוספת, ועל כן אין כל סיבה לקבוע כי ערבותם של הערבים פקעה ביחס אליהם. כאמור, התוספת לא האריכה את תקופת השכירות המקורית ולא באה במקומו של החוזה המקורי, אלא בענין דמי השכירות המופחתים, דבר שרק שיפר את מצבם של הערבים. לעומת זאת, ככל שמדובר בחוב נטען בגין פקדונות של שוכרי משנה, הרי שערבותם של הערבים אינה חלה על חוב זה, באשר הוא כלל איננו נזכר בחוזה השכירות. חוב הפקדונות הוא תולדה של המחאת זכויותיה וחובותיה של הנתבעת כלפי שוכרי המשנה, אל התובעות, שנעשתה לראשונה בגדרה של התוספת. זהו איפוא חוב חיצוני, שאיננו מעוגן בחוזה המקורי. הערבים לא ערבו לקיום חיובים שבאו לעולם עם החתימה על התוספת, ולא ניתן להטיל עליהם אחריות לחיובים שאינם נזכרים בחוזה המקורי.

לענין זה יש להפנות גם להוראת ס' 5 (ב) לחוק הערבות, התשכ"ז- 1967, הקובעת כי אם הוגדל החיוב הנערב על פי הסכם בין החייב לבין הנושה, אין הדבר משנה את חיובו של הערב.   במקרה דנן, המחאת הזכויות והחובות כלפי שוכרי המשנה יצרה חיוב חדש של הנתבעת כלפי התובעות- החובה להעביר פקדונות לידי התובעות- ועל כן מדובר בהגדלת היקפו של החיוב הקיים. הגדלה כזו אין כוחה יפה כלפי הערב.

מכאן שאין בסיס לתבוע מן הערבים תשלום של כספי הפקדונות.

8.         השאלה הבאה הטעונה הכרעה היא האם מוטלת על הנתבעת החובה להעביר לתובעות את כספי הפקדונות, או שמא היא רשאית להחזיקם תחת ידיה כפי שעשתה בפועל.