פסק-דין בתיק א 24979/03

עסקינן בתובענה כספית על סך 1,322,514 ש"ח שהוגשה על ידי רוכש גג בתל אביב כנגד המוכרת, כנגד כונסי הנכסים וכנגד בעלי הדירות שבבנין.

הנכס הרלוונטי לתובענה

עסקינן בבנין הנמצא ברח' שלמה המלך 7 בתל אביב (להלן: " הבנין") ובו מרתף, 3 קומות וכן דירת גג.

הבעלות על הבנין כולו היתה ועודנה רשומה בלשכת רשם המקרקעין על שם חב' נתינה בע"מ - הנתבעת 6 (להלן: "חב' נתינה"  או "החברה") בתוספת הערות אזהרה.

בעלי מניותיה של חב' נתינה היו במועדים הרלוונטיים לתובענה ובהתאם לרישומי רשם החברות: ה"ה בוקר יוסף וחיה (הנתבעים 2), ישראל לבנברג, עדינה גלברד וכן פנחס לבנברג (הנתבע מס' 1).

הנתבע 3 רכש במועד כלשהו את אחת הדירות שבבניין.

ביום 26.6.94 נערך בין בעלי מניותיה של חב' נתינה הסכם חלוקה (להלן: " הסכם החלוקה") בו הוחלט על פירוקה מרצון של החברה, על רישום הבנין כבית משותף ועל חלוקת יחידות הבנין בין בעלי המניות, תוך קביעת תשלומי איזון.

בהסכם מצויין כי בעת כריתת הסכם החלוקה היו בבנין 13 יחידות ובכללן דירת הגג (אשר כונתה בהסכם כיחידה יג') שני מחסנים (יחידות ב' ו-ג') ושתי חנויות (יחידות ה' ו').

עוד נקבע בהסכם כי לדירת הגג, יחידה יג', מוצמד שטח הגג כולל זכויות הבניה שעליו, וכי חתימת הבעלים על התקנון תשמש הסכמה לביצוע עבודות הבניה וקבלת ההיתר, וכאמור בסעיף 4ז' להסכם:

" ליחידה מס' י"ג יוצמד שטח הגג עם זכויות הבניה שעליו וחתימת הבעלים על תקנון זה מהווה הסכמה לקבלת היתר בניה וביצוע עבודות הבניה על הגג לפי היתר שיתקבל."

נתבע 1 הינו בעל הזכויות בכל יחידות המרתף.

הנתבעים 2 הינם בעלי הזכויות של מספר יחידות הנמצאות בקומת הקרקע ובקומות א' ו-ב'.

הנתבע 3 היה במועדים הרלבנטיים בעל הזכויות בדירה בקומת הקרקע.

הגג והבנוי עליו - הינו נושא התובענה.

הסכם המכר:

ביום 26.3.96 נחתם בין התובע לבין חברת נתינה, שנכנסה, כאמור, להליך פירוק מרצון, ובין הנתבעים 4 ו-5, עורכי דין במקצועם, שמונו כמפרקי החברה (להלן:" המפרקים"), הסכם מכר לפיו  נמכר לתובע גג הבנין ועליו דירת מגורים בת 1.5 חדרים אליה צמוד כל שטח הגג הבלתי בנוי, וכן זכויות הבניה ושתי חניות תמורת סך של 151,000 דולר (להלן:" ההסכם"). בנוסף לתמורה הכספית לעיל התחייב התובע לבצע את שיפוצו החיצוני של הבנין בהתאם לדרישות העירייה ובהתאם למפרט הטכני של חברת "עזרא וביצרון", תוך 18 חודש ממועד תחילת הבניה.

במבוא להסכם הוצהר על ידי חברת נתינה באמצעות מפרקיה, כי היא פועלת לרישום הבנין כבית משותף ולרישום הזכויות בו על שם בעלי המניות "וכי הרישום יעשה תוך 24 חודשים ממועד החתימה על חוזה זה", התחייבות המופיעה גם בסעיף 9א' להסכם לפיה תרשמנה היחידות על שם בעלי החברה ולפיה ירשם הנכס על שמו של הקונה - תוך 24 חודשים ממועד חתימת החוזה.

הצהרה נוספת ניתנה על ידי חברת נתינה בכל הנוגע לזכויות הבניה על הגג, וכאמור בפרק המבוא:

"והואיל ועל פי התב"ע בתוקף החלה על הבנין ישנן זכויות בניה על הגג וניתן להגדיל את השטח הבנוי על הגג לאחר הריסת הדירה"

בסעיף 11 א' להסכם הביעה החברה את הסכמתה כי ינתן לתובע היתר בניה לביצוע עבודות בניה על הגג, לרבות התקנת מעלית.

התובע הצהיר בסעיף 4א' להסכם המכר כי: