פסק-דין בתיק א 2446/02

בתאריך 14/6/96 רכשו התובעים מאת הנתבעת דירה חד מפלסית בת 5 חדרים בקומת קרקע, המצויה ברח' טיומקין 4, שכונת נווה זאב בבאר שבע (להלן: "הדירה").

במהלך חודש ספטמבר 1997 נמסרה החזקה בדירה לידי התובעים.

מהנדס נ. לוי שבדק הדירה לבקשת התובעים קבע בחוות דעתו מיום 30.5.01, כי בדירה ליקוי תכנון וביצוע, שעלות תיקונם מסתכמת ב- 51,910 ש"ח. עוד הצביע המהנדס על ליקויים שאינם ברי תיקון ואשר גורמים להפחתת ערך הדירה.

מר א. טלמון - שמאי מקרקעין, ששירותיו נשכרו על ידי התובעים, קבע בחוות דעתו מיום 21/9/01, כי הירידה בערך דירת התובעים עולה כדי סך של 56,800 ש"ח.

התובעים הגישו תביעה כנגד הנתבעת, בה דרשו לקבל פיצוי בגין הליקויים ובגין ההפחתה בערך דירתם.

בית המשפט עת נדרש לדון בתובענה, הורה על מינויו של מר דובדבני, מהנדס אזרחי (להלן: "המומחה").

בחוות דעתו מיום 15/10/02 קבע המומחה כי נמצאו אמנם בדירה ליקוי ביצוע ותכנון, אלא שעלות תיקונם מסתכמת ב- 5,500 ש"ח בלבד (לא כולל פ.ה. ולא כולל מע"מ).

בית המשפט הוסיף והורה על מינויו של שמאי מקרקעין, מר יצחק ברמן (להלן: "השמאי"), שבחוות דעתו מיום 4/8/03 קבע כי אכן חלק מהפגמים שנמצאו בדירה גרמו וגורמים להפחתת ערך הדירה, כאשר ירידת הערך עולה כדי סך של 3,830 $.

ב"כ הצדדים בדיון שנתקיים בפניי ביום 13/9/04 הסכימו כי בית המשפט  יכריע בתובענה על דרך הפשרה, לאחר שתינתן בידם השהות לסכם טענותיהם בכתב ואכן כך עשו.

אין חולק, כי התובעים סירבו לאפשר לנתבעת לתקן הליקויים שנמצאו בבדיקת המומחה, ואשר נקבעו על ידו כברי תיקון.

בשל כך טוענת הנתבעת, כי התובעים איבדו זכותם לדרוש פיצוי כספי ולחילופין, כי  יש לבצע הפחתה בסכומים שהוצעו על ידי המומחה בחוות דעתו, בשל החיסכון בעלויות שנמנע מהנתבעת, על רקע סירוב התובעים לאפשר לה לבצע התיקונים.

אין כלל ספק, כי רוכש דירה מחוייב לאפשר תחילה למוכר לתקן את אי ההתאמה שנתגלתה בדירה, זאת בטרם יורשה לדרוש סעד אחר נגד המוכר, אלא אם כן יוכח כי הקבלן איבד זכותו לתקן.

במקרה דנן, לא באו בפניי ראיות על פיהן ניתן להצדיק שלילת זכות זו מהקבלן ועל כן, אין בידי לקבוע, ולו לצרכי פשרה, כי סירובם של התובעים בדין יסודו.

מנגד, אין בסירובם זה של התובעים כדי לשלול זכותם לפיצוי כספי בגין הליקויים שנמצאו ולו אלה שנקבעו בחוות דעתו של המומחה, כאשר לנתבעת הזכות לדרוש הפחתה מסכומי הפיצויים הללו, ההולמת את הפגיעה ביכולתה של הנתבעת להביא להקטנה משמעותית בעלויות התיקון, אילו נתאפשר לה לבצע התיקונים.

לאחר שבחנתי טענות הצדדים ואף בשים לב למהות הליקויים שטעונים תיקון, מצאתי לנכון להעמיד הפיצוי בגין ליקויים אלו בסך של 4,500 ש"ח ובתוספת מע"מ כחוק בשיעור החל.

לא נעלם מעיני הפער המשמעותי והבלתי סביר שבין קביעות מומחה בית המשפט לבין עלויות התיקון כפי שקבעם המומחה מטעם התובעים, אלא  שענין זה יובא בחשבון על ידי בעת פסיקת הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד, כמפורט להלן.

באשר לפיחות שחל בערכה של הדירה, עיון בחוות הדעת של השמאי מר כרמן מעלה, כי זה מצא לנכון לזכות התובעים בפיצוי בגין 3 ליקויים פונקציונאליים שנתגלו, שאינם ברי תיקון, אך קיומם עלול לגרום להפחתה מסויימת בשווייה של הדירה.

כך למשל, נמצא כי רוחב אחד מחדרי השינה אינו מקיים אחר הוראות תקנות התכנון והבניה, שכן רוחב מינימאלי של 2.6 מ"ר לא נשמר על פני שטח של 8 מ"ר כדרישת מחוקק המשנה וכי למעשה קיים חוסר של 70 ס"מ, שבהם לא נשמר רוחב מינימאלי של 2.6 מ"ר.

בנוסף סבר השמאי, כי אמנם פתיחת דלת הממ"ד לתוך המסדרון לא גורמת להקטנת רוחב המסדרון אף מעבר למותר, שכן גם אם דלת הממ"ד פתוחה, רוחב המסדרון הינו 86 ס"מ ובכך יש מענה הולם לדרישות החוק, אלא שלדעתו המדובר בליקוי פונקציונאלי וככזה מזכה התובעים בפיצוי כספי .