פסק-דין בתיק א 244/98

1.         התובעת, חברה קבלנית העוסקת בעבודות בניה, רכשה (על פי מכרז) מחברת חלמיש את הזכויות הקנייניות (בעלות או חכירה מהוונת) במגרשים באזור כפר שלם אשר בתל-אביב, לשם הקמת מספר מבנים ובהם כ-200 יחידות דיור (ראה ההסכם מיום 17.5.95).

            הזכויות הקנייניות על מגרשים אלה, כמו גם במגרשים אחרים באיזור, נמסרו לחברת חלמיש על ידי הבעלים - מינהל מקרקעי ישראל - לפי הסכם ביניהן         מ-1962.

בתמורה לקבלת הזכויות, התחייבה חלמיש לפינוי או סילוק ידם של מחזיקים שונים של המגרשים או חלקים מהם. התמורה ששולמה ע"י חלמיש למפונים מומנה ממקורותיה ומהכספים שהיא קיבלה או אמורה היתה לקבל ממכירת הזכויות בנכסים ליזמים וקבלנים שיקבלו היתרי בניה לבנות במקום.

בתמורה לרכישת הזכויות שילמה התובעת לחלמיש סכום כולל של 9,3 מליון דולר כמפורט בסעיף 9 להסכם. הוסכם כי -.300,000 דולר מתוך הסך הנ"ל תשלם התובעת ע"י ביצוע עבודות פיתוח או בינוי באיזור כפר שלם, שאופיין ייקבע ע"י חלמיש (ראה סעיף 3 לנספח להסכם). עוד התחייבה התובעת לבצע עבודות פיתוח נוספות בהיקף של -.100,000 דולר (ראה סעיף 6.3 להסכם).

לאחר השלמת הרכישה והכנת תכניות הבניה, הגישה התובעת בקשות לקבלת היתרי בניה להקמת המבנים שביקשה להקים. כתנאי להוצאת ההיתרים נדרשה התובעת לשלם לנתבעת אגרות והיטלי פיתוח שונים (כפי שיפורט בהמשך). התובעת חלקה על חובתה לשלם היטלים אלה, אך על מנת שלא לעכב את הוצאת ההיתרים והתחלת עבודות הבניה, היא שילמה את כל שנדרשה תחת מחאה.

סך כל התשלומים ששילמה התובעת עבור ההיטלים, לרבות ריבית והפרשי הצמדה עד יום הגשת כתב התביעה המתוקן עומד על -.4,388,596 ש"ח (ראה סעיף 11 לכתב התביעה המתוקן).

2.         בתובענה שבפני תובעת התובעת מהנתבעת השבת סכום זה, שכן לטענתה הוא נדרש ע"י הנתבעת ונגבה ממנה שלא כדין.

            טוענת התובעת כי עבודות הפיתוח שנעשו בכפר שלם ואשר בגינן השיתה עליה הנתבעת את האגרות והיטלי הפיתוח, בוצעו ע"י חלמיש ובחלקן על ידה ולא ע"י הנתבעת. אין הנתבעת זכאית, איפוא, לגבות היטלים ואגרות בגין עבודות הפיתוח שלא ביצעה.

יתירה מכך: התשלום עבור היטלי הפיתוח הוסדר בהסכם שנכרת בין חברת חלמיש ובין התובעת, על פיו, תישא חלמיש בתשלום ההיטלים בגין העבודות שבוצעו עובר לחתימת ההסכם. 

3.         אין מחלוקת לגבי זכותה של הנתבעת לגבות היטלים או אגרות בגין ביצוע עבודות תיעול וסלילת כבישים על פי חוקי העזר הרלוונטיים, אלא שזכות זו, ואף על כך אין למעשה מחלוקת בין הצדדים, קמה לה רק אם ביצעה את העבודות בפועל או מימנה מתקציבה את ביצוען ע"י אחרים. כך מכל מקום נקבע בחוקי העזר אשר מכוחם נגבו ההיטלים מהתובעת ובפסיקה כפי שהובאה בסיכומי שני הצדדים. 

התובעת אינה חולקת אף על ההתחייבות שנטלה על עצמה בהסכם עם חברת חלמיש לפיה היא תשלם את "אגרות הבניה ואגרות היטלי הפיתוח וכל תשלום הנדרש על פי כל דין לשם קבלת היתר הבניה, מיד לכשניתן יהיה לשלמם באופן שקבלת ההיתר לא תעוכב ולא תסוייג". (סעיף 5.6 להסכם שצורף כנספח א' לכתב התביעה המתוקן).

עם זאת, ועל אף האמור לעיל, עומדת התובעת על דעתה כי חיובה בהיטלים הנ"ל היה שלא כדין והיא זכאית להשבתם ע"י הנתבעת.

הנתבעת דוחה את תביעת התובעת ואת טענותיה ומעלה שורה של טענות המצדיקות, לדעתה, את דחיית כל חלקי התביעה נגדה.

4.         עיקר המחלוקת בין הצדדים היא סביב השאלה האם ביצעה או מימנה הנתבעת את עבודות הפיתוח בכפר שלם, שאם כך, זכאית היא לגבות מהקבלנים שבנו במקום, ומהתובעת בכלל זה, את ההיטלים והאגרות הנ"ל.

            חלק ניכר מהתשתית באתרי הבניה בכפר שלם, לרבות קווי מים וביוב, כבישים ומדרכות, היתה קיימת בעת שהתובעת רכשה את זכויות החכירה מחלמיש ועוד בטרם החלה בעבודות הבניה. עבודות תשתית אלה בוצעו, כאמור, ע"י חלמיש לפני שהתובעת חתמה עימה על ההסכם (ראה סעיף 6.2 להסכם). 

עבור מי בוצעו עבודות פיתוח ותשתית אלה. האם, כטענת התובעת, עבור מנהל מקרקעי ישראל - בעלת הקרקעות באיזור ועל פי ההסכם ביניהם, או שמא עבור הנתבעת, כזרועה הארוכה ובמימונה, כטענת הנתבעת.

טוענת הנתבעת כי מהעדויות שהושמעו בביהמ"ש עולה בבירור כי חלמיש ביצעה את עבודות הפיתוח והתשתית מטעמה, וכזרועה הארוכה. כך עולה מעדותה של מהנדסת חברת חלמיש, גב' רומברג (ראה תצהירה נ/3), במהלך חקירתה הנגדית (עמ' 87 לפרוטוקול) וכך מעדותו של מנכ"ל חלמיש, יובל פרנקל (עמ' 162 לפרוטוקול). אף עו"ד זמיר ששימש בתקופה הרלוונטית כיועצה המשפטי של חלמיש אישר, למעשה, כי את עבודות הפיתוח ביצעה חלמיש עבור עירית תל-אביב (ראה סעיף 16 לתצהירו נ/2). יהשע לדור, חשב מנהל בינוי ותשתית של הנתבעת, אישר אף הוא, כי "העיריה ביצעה ומבצעת עבודות פיתוח בתחומי כפר שלם באמצעות חברת חלמיש ונושאת בעלות ביצוען של עבודות אלה במסגרת התחשבנות כוללת עם חלמיש"(ראה תצהירו נ/5).

ירון ביבי, מנהל המחוז של מינהל מקרקעי ישראל בתקופה הרלוונטית, החרה והחזיק אחרי העדים הנ"ל והצהיר כי חלמיש ביצעה ומבצעת בכפר שלם עבודות פיתוח במקום העיריה ועבורה וכי אין למינהל זכות למנוע מחלמיש לגבות את הוצאותיה בגין העבודות מהנתבעת (ראה תצהיר נ/6).

לחיזוק העדויות הנ"ל הציגה הנתבעת אישורים המעידים כי בין השנים 93-1987 שילמה היא לחלמיש סכום כולל של כ-12 מליון ש"ח, המשוערכים, לטענתה, ליום הגשת התביעה לכ-24 מליון ש"ח.